financiele bijdrage verhuurder gezien als Eigen Vermogen voor huurder?

[Mullvad]

Op dit moment ben ik voornemens een kantoorruimte te huren. De investering die nodig is voor verbouwing wordt voor de helft gedaan door de verhuurder, als zijnde omschreven als 'financiele bijdrage in de huurdersinvesteringen'. Dit is geen lening. Mijn vraag is of deze bijdrage bij mij op de balans staat staat zijnde Eigen Vermogen onder het kopje 'huurdersbelang'. Daarnaast is mij onduidelijk wie over deze bedragen afschrijft, huurder of verhuurder. Tot slot kijkt de bank voor een additionele financieringsbehoefte naar zekerheden, heeft de investering door de verhuurder een bepaalde waarde mocht eea fout gaan?

[Dennis_van_Dijk]

Dag jpdemol1,

 

Wie doet de investering? Ben jij degene die de opdrachten geeft, goederen inkoopt en de facturen betaalt en wordt de bijdrage van de verhuurder op jouw zakelijke bankrekening gestort? Of wordt dit op een andere manier geregeld?

 

Aanvullend: met wat voor een rechtsvorm onderneem je?

 

Groet!

[Mullvad]

Dag Dennis,

Dank voor je snelle reactie! Ik onderneem met een BV als rechtsvorm. Het bedrag van de eigenaar gaat net als mijn bijdrage in een 'potje bij de notaris' van waaruit de facturen worden betaald. De investeringen zelf (produkten, diensten) doe ik verder zelf, zelf uitzoeken van materialen, aanbesteden van werk e.d.

 

[Dennis_van_Dijk]

Begrijp ik goed dat de facturen in jouw administratie komen en dat de notaris ze betaalbaar stelt? Met andere woordem, de BTW over de investering mag jij in zijn geheel aftrekken als voorbelasting? Of steekt het toch iets anders in elkaar?

Lastige vragen die ik stel, maar je had denk ik al begrepen dat het niet zo eenvoudig antwoord is als je in eerste instantie zou denken ;)

[Mullvad]

de verhuurder stelt een bedrag ex BTW ter beschikking, ik neem dan aan dat de btw over zijn 'gedeelte' door hem wordt voorgefinancierd dan wel weer wordt teruggevorderd bij de belastingdienst. Logische aanname? Het is inderdaad een lastige kwestie, geen abc-tje!

[Dennis_van_Dijk]

Nee, lijkt mij niet zo'n logische aanname ;)

 

Om BTW terug te kunnen vorderen moet hij facturen op naam van zijn onderneming gesteld hebben (of op zijn naam als hij een IB-ondernemer is). Dat moet jij weten en regelen, maar als jij de opdrachtgever bent komen de facturen natuurlijk op jouw naam binnen. Dit eventueel factureren lijkt mij niet zinnig, vooral omdat het bedrag blijkbaar op de derdenrekening van een notaris gestort wordt.

 

Maar goed, wat ik vermoed (en ik zou dat met de verhuurder overleggen) is dat de verhuurder bereid is om 50% van de verbouwingskosten (en bij BTW-ondernemers rekenen we altijd exclusief BTW) voor zijn rekening neemt. Door het feit dat hij het geld op de derdenrekening stort weet hij zeker dat het gebruikt wordt voor het pand en niet voor andere zaken. Lijkt mij vanuit zijn oogpunt een logische stap. Door jou ook op de derdenrekening te laten storten weet hij ook dat hij niet meer dan jij investeert in het pand.

 

Zoals ik het interpreteer zit het als volgt in elkaar:

 

- De bijdrage van de verhuurder boekt hij als financiële bijdrage in huurdersinvesteringen. Dit zijn kosten die hij direct kan nemen en hier wordt dus niet op afgeschreven. Of hij boekt het als investering in zijn panden en wordt het bedrag regulier door hem afgeschreven. Hoe dan ook, dit deel zit bij hem en niet bij jou.

- De facturen komen op jouw naam, jij financiert de BV voor en vordert die terug als voorbelasting. De verbouwing komt dus geheel op naam van jouw BV en je kunt de verbouwing afboeken in 10 jaar tijd. Dit gaat om het volledige bedrag. Jij declareert de facturen bij de notaris die het bedrag exclusief BTW betaalbaar stelt op jouw zakelijke rekening.

- De bijdrage door de verhuurder is in mijn ogen een bijzonder baat en moet als zodanig genomen worden in jouw boekhouding. Hier betaal je dus VPB over. Dit wordt rechtgetrokken omdat je een hoger bedrag mag afschrijven (het deel wat door de verhuurder gefinancierd is komt immers geheel op naam van jouw BV.

 

De vraag met betrekking tot het eigen vermogen kan ik niet zo goed volgen. Het eigen vermogen van een BV wordt mede gevormd door een winstreserve. Deze constructie verandert natuurlijk je winst. Maar ik zie niet in waarom je die apart zou moeten of mogen boeken als een voorziening (want daar doel je denk ik op). Het is immers geen voorziening, het bedrag wordt volledig benut.

 

Dan nog de vraag over de zekerheiden, ik zie zelf geen enkele reden waarom de bank deze investering zou zien als een zekerheid. Misschien voor de verhuurder, maar voor jou als huurder is dit niet een door de bank uit te winnen zekerheid - er valt immers niets liquide te maken.

 

Mochten de zaken toch anders in elkaar zitten dan verneem ik dat graag!

 

Succes!