Woningen samenvoegen en gedeeltelijk als bedrijfsruimte gebruiken

[dafir]

Ik ben in het bezit van een bovenwoning van twee verdiepingen waarbij ik de hypotheek vanuit mijn BV heb gefinancierd. Nu kan ik de benedenwoning kopen. Beide woningen hebben twee verdiepingen en ieder een eigen opgang met naast elkaar gelegen gang/trapopgang. De woningen zijn daarom makkelijk te verbinden door hier tussen een doorgang te creeren. Als dit doorgaat zou ik mijn huidige woonverdieping willen gebruiken als kantoor. Daarmee zou 1/4 van de woning bedrijfsmatig gebruikt worden. De aankoop van de bendenwoning wil ik ook financieren vanuit mijn BV.

 

Nu leidt dit idee tot een aantal vragen die ik graag zou willen voorleggen. Wellicht dat een aantal vragen hier niet gesteld moeten/mogen worden, maar dat merk ik wel. Alle informatie is in ieder geval welkom, omdat ik op het internet maar heel beperkt info kan vinden en zeker voor een casus zoals de mijne.

 

1) Is het verstandig om de woningen (i.v.m. hypotheekrenteaftrek, dubbele woonlasten) samen te voegen en zoja hoe doe je dat? heeft iemand hier ervaring mee?

2) Wat zijn de bedrijfsmatige en/of fiscale mogelijkheden bij het bestemmen van mijn huidige woonverdieping tot kantoor? En hoe richt je dat dan in?

3) Weet iemand wellicht waar ik moet zijn om alle stappen die hiervoor nodig zijn helder te krijgen?

 

Alvast dank!

 

[Dennis_van_Dijk]

Ik ben in het bezit van een bovenwoning van twee verdiepingen waarbij ik de hypotheek vanuit mijn BV heb gefinancierd. Nu kan ik de benedenwoning kopen. Beide woningen hebben twee verdiepingen en ieder een eigen opgang met naast elkaar gelegen gang/trapopgang. De woningen zijn daarom makkelijk te verbinden door hier tussen een doorgang te creeren. Als dit doorgaat zou ik mijn huidige woonverdieping willen gebruiken als kantoor. Daarmee zou 1/4 van de woning bedrijfsmatig gebruikt worden. De aankoop van de bendenwoning wil ik ook financieren vanuit mijn BV.

 

Nu leidt dit idee tot een aantal vragen die ik graag zou willen voorleggen. Wellicht dat een aantal vragen hier niet gesteld moeten/mogen worden, maar dat merk ik wel. Alle informatie is in ieder geval welkom, omdat ik op het internet maar heel beperkt info kan vinden en zeker voor een casus zoals de mijne.

 

Onmogelijk om op basis van deze gegevens een passend antwoord te geven. Maar een grove indicatie:

 

1) Is het verstandig om de woningen (i.v.m. hypotheekrenteaftrek, dubbele woonlasten) samen te voegen en zoja hoe doe je dat? heeft iemand hier ervaring mee?

 

Waarschijnlijk is dit niet verstandig.

 

2) Wat zijn de bedrijfsmatige en/of fiscale mogelijkheden bij het bestemmen van mijn huidige woonverdieping tot kantoor? En hoe richt je dat dan in?

 

Er zijn nu twee separate onroerende zaken. Laat dit zo, verkoop de bovenverdieping aan je BV en gebruik de opbrengst om de benedenverdieping privé te verwerven. Bovenverdieping is volledig zakelijk, dus alle kosten drukken op de winst. De benedenverdieping wordt de eigen woning.

Andere mogelijkheid is om het hele pand zakelijk te maken en er een gedeeltelijke bedrijfswoning van te maken. Kan er nog wel een paar bedenken. Is echt maatwerk en afhankelijk van de liquiditeitspositie van jou en de BV. En natuurlijk van de ontwikkelingen in Den Haag.

 

3) Weet iemand wellicht waar ik moet zijn om alle stappen die hiervoor nodig zijn helder te krijgen?

 

Bij een goede fiscalist.

[dafir]

Dank voor dit eerste antwoord. Hierbij nog wat toelichting en mijn overwegingen op dit moment. Dit is de huidige situatie:

 

verdieping 0 + 1: aan te kopen woning om volledig te gebruiken als woonverblijf.

verdieping 2 + 3: huidige woning waarbij verdieping 2 te gebruiken als kantoor en verdieping 3 voor prive.

 

mijn gedachtes zijn tot nu toe als volgt:

Samenvoegen heeft voorkeur vanuit de volgende overweging: Verkoop van huidige pand aan BV en nieuwe pand in prive leidt tot dubbele aankoopkosten (overdrachtsbelasting, etc.) en dubbele lasten (m.n. lokale belastingen). Bovendien is toekomstige winst bij verkoop van een pand in BV belast en prive niet. Ik ben namelijk van plan hier nog heel lang te blijven wonen. Daarbij geldt ook nog dat er een hefboom van 12% is op privehypotheek vanuit de bv onder het huidige hypotheekaftrekregime en geldende belastingpercentages (zie draadjes hierover). Maar om dat te kunnen doen, moet ik er één pand van maken als hoofdverblijf omdat je geen hypotheekrenteaftrek krijgt over twee panden. Maar mag ik dan bijvoorbeeld huur vragen aan de BV voor het gebruik van die verdieping?

 

Maak ik hier denkfouten of zie ik iets over het hoofd?

Wat moet je (fiscaal) allemaal regelen om het kloppend te maken?

[Dennis_van_Dijk]

Dank voor dit eerste antwoord. Hierbij nog wat toelichting en mijn overwegingen op dit moment. Dit is de huidige situatie:

 

verdieping 0 + 1: aan te kopen woning om volledig te gebruiken als woonverblijf.

verdieping 2 + 3: huidige woning waarbij verdieping 2 te gebruiken als kantoor en verdieping 3 voor prive.

 

mijn gedachtes zijn tot nu toe als volgt:

 

Samenvoegen heeft voorkeur vanuit de volgende overweging: Verkoop van huidige pand aan BV en nieuwe pand in prive leidt tot dubbele aankoopkosten (overdrachtsbelasting, etc.) en dubbele lasten (m.n. lokale belastingen).

 

Klopt, overdrachtsbelasting is een factor. Maar of dat ook op de lange termijn duurder uitvalt moet echt voor jouw specifieke situatie uitgerekend worden (nu meer geld, maar over 20 jaar kun je er om lachen - dat kan de uitkomst zijn). Dubbele lasten kunnen voorkomen, maar ook hiervoor moet gerekend worden. Is de WOZ-waarde van het gcombineerde pand veel lager dan de waarde van twee losse panden? Zo ja, dan is de hele investering iets wat je tgen het licht zult moeten houden >;(

 

Bovendien is toekomstige winst bij verkoop van een pand in BV belast en prive niet. Ik ben namelijk van plan hier nog heel lang te blijven wonen.

 

Ja, uitgaand van de huidige situatie - over een hele lange tijd kan dat helemaal anders liggen. Je kunt je ook afvragen wat de waardeontwikkeling wordt van die panden / het pand. Er zit nogal wat lucht in de prijzen van onroerende zaken. De winst is inderdaad belast, maar alle kosten in al die jaren zijn aftrekbaar (waaronder die gemeentelijke lasten). Wederom weer niet iets wat ins Blaue hinein hier goed afgedekt kan worden.

 

Daarbij geldt ook nog dat er een hefboom van 12% is op privehypotheek vanuit de bv onder het huidige hypotheekaftrekregime en geldende belastingpercentages (zie draadjes hierover).

 

Link eens naar die draadjes, dan praten we over hetzefde ;)

 

Maar om dat te kunnen doen, moet ik er één pand van maken als hoofdverblijf omdat je geen hypotheekrenteaftrek krijgt over twee panden.

 

Je kunt inderdaad maar één hoofdverblijf hebben dus aar voor één pand in box 1 rente aftrekken. Maar ik vraag mij af hoe lang we nog met hypotheekrenteaftrek voor particulieren kunnen blijven rekenen. Maar of je een deel van de bovenwoning zakelijk kunt exploiteren en de kosten af te trekken is echt een specifieke en geen generieke vraag.

 

Maar mag ik dan bijvoorbeeld huur vragen aan de BV voor het gebruik van die verdieping?

 

Deze huur is bij jou belast in box 1 en je betaal je over de huuropbrengst maximaal 52% belasting. Wederom: rekenwerk!

 

Maak ik hier denkfouten of zie ik iets over het hoofd?

 

De denkfout is dat, tenzij je helemaal thuis bent n de materie, je deze berekeningen zelf altijd te rooskleurig doet omdat je het ook graag wilt laten gebeuren. Je hebt geen professionele distantie. En ik denk dat je de complexiteit onderschat :)

 

Wat moet je (fiscaal) allemaal regelen om het kloppend te maken?

 

Wederom het bste advies dat je kunt krijgen: schakel een kundige fiscalist in die een passend advies maakt. Kost een paar centen maar kan je veelvouden daarvan in onkosten en niet gerealserde besparingen schelen.

[dafir]

Het wordt er al met al niet duidelijker op .Ik heb mijn vraagstuk aan mijn fiscalist voorgelegd en krijg daarbij de volgende antwoorden die afwijken van bovenstaand adviezen van Dennis.

 

1) 'Het is fiscaal aantrekkelijk op de nieuw aan te kopen eigen woning zoveel mogelijk hypotheekrenteaftrek te genieten. getracht moet worden de eventuele waardestijgingen van het onroerend goed onbelast te laten. Deze combinatie leidt ertoe dat we je adviseren de bestaande bovenwoning als eigen woning te blijven gebruiken en de aan te kopen benedenwoning ook aan te merken als eigen woning'

 

Vraag: Om deze twee voordelen te genieten moet de woning, die nu kadastraal gesplitst is in twee appartementsrechten, toch weer samengevoegd worden om dat er anders sprake is van twee panden in prive-eigendom?

 

2) 'Wij stellen voor het kantoor te vestigen in een deel van de bovenwoning. Dit deel wordt niet overgedragen aan de BV, waardoor het voor de inkomstenbelasting aangemerkt blijft als eigen woning. Voor het gebruik van de kantoorruimte door de BV wordt een zakelijke vergoeding in de vorm van huur vastgesteld. De huur die jij in prive van de BV ontvangt is geheel onbelast. Bij de BV is de huur door symmetrie ook niet aftrekbaar voor de vennootschapsbelasting. Dit weegt echter niet op tegen het voordeel van de onbelast ontvangen huur in prive.'

 

Vraag: hierboven werd in een antwoord geschreven dat de huur wel belast is. hoe zit dat nu? En wat wordt hier bedoeld met 'symmetrie'?

 

Overigens nog wat aanvullingen op de laatste reactie van Dennis (met dank voor de antwoorden zover):

a- Ik heb de woning(en) onafhankelijk laten taxeren. Daaruit blijkt dat de samengevoegde woning meer waard is dan de individuele delen (raar misschien maar waar).

b- Over waardeontwikkeling maak ik me niet teveel zorgen. Het plan is om dan nog zeker 20-25 jaar in het pand te blijven. Hoewel op korte termijn (komende vijf jaar) niet teveel verwacht moet worden van de waardeontwikkeling, maak ik me over die langere periode niet veel zorgen (zelfs als ik me alleen baseer op inflatiecorrectie)

c- Rooskleurige berekeningen zijn voor mij niet aan de orde (sterker nog: ik heb nog niks berekend). Er zit bovendien voldoende liquiditeit in mijn BV om de aankoop te financieren. Ook gaat het me niet primair om een belegging, maar om het woon/werkgenot. Maar wel ben ik zo rationeel dat ik de gunstigste constructie wil bewerkstelligen.

 

Eenieder die me meer helderheid kan geven dank ik alvast hartelijk!

[Dennis_van_Dijk]

Het wordt er al met al niet duidelijker op .Ik heb mijn vraagstuk aan mijn fiscalist voorgelegd en krijg daarbij de volgende antwoorden die afwijken van bovenstaand adviezen van Dennis.

 

Het "bovenstaande" waren geen adviezen, simpelweg omdat deze op basis van de summiere informatie niet gegeven kunnen worden. Ik heb nooit anders beweerd en je alleen maar denkrichtingen gegeven. Sterker nog, ik verwijs je meerdere malen nasr een fiscalist die een advies op maat kan geven. Een advisur die je blijkbaar al die tijd achter de hand had ;)

 

1) 'Het is fiscaal aantrekkelijk op de nieuw aan te kopen eigen woning zoveel mogelijk hypotheekrenteaftrek te genieten. getracht moet worden de eventuele waardestijgingen van het onroerend goed onbelast te laten. Deze combinatie leidt ertoe dat we je adviseren de bestaande bovenwoning als eigen woning te blijven gebruiken en de aan te kopen benedenwoning ook aan te merken als eigen woning'

 

Vraag: heeft jouw fiscalist een doorrekening gepresenteerd van de diverse scenario's?

Een veel voorkomende fiscalistenneiging is fat ze zich blind staren op aftrekposten en hierdoor wel eens netto resultaten vergeten. Maximale aftrekposten betekent niet automatisch hetzelfde als onderaan de streep het meeste overhouden. Het is natuurlijk heel wel mogelijk dat het advies van kouw fiscalist toch tot dat resultaat leidt, ik heb dat dosier niet dat hij blijkbaar wel heeft.

 

Vraag: Om deze twee voordelen te genieten moet de woning, die nu kadastraal gesplitst is in twee appartementsrechten, toch weer samengevoegd worden om dat er anders sprake is van twee panden in prive-eigendom?

 

Dat lijkt mij volstrekt juist.

 

2) 'Wij stellen voor het kantoor te vestigen in een deel van de bovenwoning. Dit deel wordt niet overgedragen aan de BV, waardoor het voor de inkomstenbelasting aangemerkt blijft als eigen woning. Voor het gebruik van de kantoorruimte door de BV wordt een zakelijke vergoeding in de vorm van huur vastgesteld. De huur die jij in prive van de BV ontvangt is geheel onbelast. Bij de BV is de huur door symmetrie ook niet aftrekbaar voor de vennootschapsbelasting. Dit weegt echter niet op tegen het voordeel van de onbelast ontvangen huur in prive.'

 

Vraag: hierboven werd in een antwoord geschreven dat de huur wel belast is. hoe zit dat nu? En wat wordt hier bedoeld met 'symmetrie'?

 

In mijn optiek is huuropbrengst van een niet-zelfstandige werkruimte in de eigen woning inkomen uit werk en woning en derhalve progressief belast in box 1. Waarom deze huur voor de BV niet aftrekbaar zou zijn voor de vennootschap ontgaat mij ook.

 

Overigens nog wat aanvullingen op de laatste reactie van Dennis (met dank voor de antwoorden zover):

a- Ik heb de woning(en) onafhankelijk laten taxeren. Daaruit blijkt dat de samengevoegde woning meer waard is dan de individuele delen (raar misschien maar waar).

 

Niet raar en onderstreept de zinnigheid van de investering, maar leidt dus niet tot een daling van de gemeentelijke heffingen maar tot een toename, immers, de WOZ-waarde stijgt dus ook de OZB.

 

b- Over waardeontwikkeling maak ik me niet teveel zorgen. Het plan is om dan nog zeker 20-25 jaar in het pand te blijven. Hoewel op korte termijn (komende vijf jaar) niet teveel verwacht moet worden van de waardeontwikkeling, maak ik me over die langere periode niet veel zorgen (zelfs als ik me alleen baseer op inflatiecorrectie)

c- Rooskleurige berekeningen zijn voor mij niet aan de orde (sterker nog: ik heb nog niks berekend). Er zit bovendien voldoende liquiditeit in mijn BV om de aankoop te financieren. Ook gaat het me niet primair om een belegging, maar om het woon/werkgenot. Maar wel ben ik zo rationeel dat ik de gunstigste constructie wil bewerkstelligen.

 

Eenieder die me meer helderheid kan geven dank ik alvast hartelijk!

[dafir]

Uit ervaring heb ik geleerd dat het verstandig is om op verschillende manieren info te verzamelen. De uiteindelijke keuze is toch altijd mijn eigen verantwoordelijkheid en dat wil ik zo goed mogelijk doen. Ik kom stapje voor stapje dichterbij... Ik ben zelf maar eens aan het rekenen geslagen vanuit twee scenario's.

 

Scenario 1) Aankoop benedenwoning (verdieping 0 + 1) door prive. Hypotheek hiervoor wordt verstrekt door mijn BV. Huidige bovenwoning wordt verkocht aan mijn BV. Ik los de hypotheek hiervoor (door mijn BV) af. Eén verdieping (verdieping 2) van de bovenwoning wordt gebruikt als kantoor. De andere verdieping (verdieping 3) wordt slaapverdieping voor de kinderen.

Ik krijg dan te maken met:

- Geen samenvoeging nodig (en dus geen kosten hiervoor). De woningen blijven ook in de toekomst apart verkoop/verhuurbaar.

- hypotheekrenteaftrek is beperkt tot de benedenwoning (prive-woning). De waardestijging in de toekomst is onbelast voor het privepand maar belast voor het BV-pand)

- Alle kosten met betrekking tot de bovenwoning kan ik in mindering brengen op de winst van de BV. Dit zijn:

- energie/waterkosten/telefoon & internetaansluiting

- Rioolrecht & Gemeentebelastingen (WOZ)

- Onderhouds/verbouwingskosten

- Afschrijving tot 50% van de WOZ over 20 jaar

- Voor gebruik van de slaapverdieping zal ik een redelijke (prive) huur moeten betalen aan de BV. Over dit resultaat betaal ik weer VpB.

 

Scenario 2: Ik koop de bendenwoning in prive en verhoog de hypotheek aan mezelf vanuit mijn BV voor het aankoopbedrag. De tweede verdieping (slkantoorverdieping) verhuur ik aan mijn BV.

Ik krijg dan te maken met:

- Noodzaak tot samenvoeging van panden (+ kosten daarvoor) om het gehele pand als prive-pand/hoofdverblijf aan te kunnen merken. Om (in de toekomst als b.v. de kinderen het huis uit zijn) apart te verkopen/verhuren zullen de woningen weer gesplitst moeten worden.

- hypotheekrente is volledig aftrekbaar. Eventuele waardestijging is geheel onbelast.

- alle kosten moeten in prive genomen worden. Er kan geen afschrijving plaatsvinden.

- Voor gebruik van de kantoorverdieping kan/moet huur gevraagd worden. Hoe deze bv-kosten en prive-inkomsten geduid moeten worden is onduidelijk gezien de verschillende adviezen hierover.

 

M.i. heb ik zo alle variabelen in beeld om tot een berekening en afweging te kunnen komen. Correct?