huur van pand van ander vennoot en aansprakelijkheid

[josty]

Op dit moment heb ik een handels VOF met een zakenpartner. Nu is ons bedrijf aan het groeien en dus zijn we op zoek gegaan naar een pand.

 

Dit pand is aangeschaft door mijn zakenpartner en zijn vrouw, deze hebben samen een beheer VOF opgericht. De handels VOF bestaat te kort en heeft te weinig middelen om of een pand aan te schaffen of te financieren (hypotheek).

 

De handels VOF gaat dit pand nu huren van de beheer VOF. Mijn vraag is wat zijn de risico´s en de eventuele gevolgen (bij bijvoorbeeld een scheiding, overlijden en misleiding) voor de handels VOF voor deze constructie.

 

Uiteraard heb ik deze vraag voorgelegd aan mijn boekhouder, maar aangezien deze deze constructie heeft voorgesteld krijg ik naar mijn inzien geen objectief antwoord.

 

Groet,

 

Startende ondernemer

 

Josty

[Wekkel]

De vennoten van de beheers VOF zijn toch hoofdelijk aansprakelijk voor nakoming van de verhuurverplichtingen? Het punt van misleiding kan ik niet helemaal volgen.

[josty]

De vennoten van de beheers VOF zijn toch hoofdelijk aansprakelijk voor nakoming van de verhuurverplichtingen? Het punt van misleiding kan ik niet helemaal volgen.

 

Sorry, het woordje misleiding is niet juist geplaatst.

 

Het gaat mij puur om het risico bij eventuele scheiding en de wederhelft van mijn zakenpartner eist de helft van het pand in geld. Is dit gedekt door de hierboven geschetste constructie. Of zal mijn zakenpartner het geld dan moeten betrekken uit de handels VOF om zijn ex dan te kunnen betalen?

 

[Edward]

De beheers-VOF en de handels-VOF hebben gewoon een zakelijke overeenkomst. De huurovereenkomst blijft in stand ongeacht welke van de situaties zich voordoet.

 

Verder deel ik het punt van Wekkel, welke situatue stel jij je voor bij misleiding? Moet ik hierbij denken aan het geval dat jouw zakenpartner een huurwaarde in rekening brengt die niet marktconform is? Dat is de enige denkbare situatie die kwalificeert als misleiding. Dit heeft niet direct gevolgen voor de huurovereenkomst, hooguit voor jullie zakelijke relatie in de handels-VOF. Indien jij twijfels hebt bij de huurprijs kun je deze gewoon vergelijken met vergelijkbare objecten in de plaats van vestiging. Iedere makelaar/vastgoedbeheerder met zakelijke OG kan je de richtprijs per vierkante meter geven.Je kan natuurlijk ook een pand van een derde huren. In dat geval heb je sowieso geen verstrengeling van belangen.

 

Even terzijde, vaak verkeren ondernemers in de veronderstelling dat kopen meer loont dan huren. In de woningmarkt gaat die vlieger - onder zekere voorwaarden - op. Bij zakelijke OG ligt dicht echter een stuk genuanceerder. Indien het jullie intentie is om na verloop van tijd het desbetreffende pand te kopen, sta dan eerst stil bij de toekomstverwachtingen in het bijzonder de vraag of het pand ook groot genoeg is voor de lange termijn.

[Edward]

 

Sorry, het woordje misleiding is niet juist geplaatst.

 

Het gaat mij puur om het risico bij eventuele scheiding en de wederhelft van mijn zakenpartner eist de helft van het pand in geld. Is dit gedekt door de hierboven geschetste constructie. Of zal mijn zakenpartner het geld dan moeten betrekken uit de handels VOF om zijn ex dan te kunnen betalen?

 

Dit volg ik niet, het pand zit toch in de beheer VOF? Als het huwelijk van jouw zakenpartner op de klippen loopt dan zal het vermogen in het pand, voor zover ook aan de beheerVOF een einde komt, uit de vereffening van die beheerVOF moeten komen en niet uit de handelsVOF. Als jouw zakenpartner het aandeel van zijn (ex-) echtgenote erbij wil kopen dan zal hij dit zelf moeten financieren. De handelsVOF is hier niet voor aansprakelijk.

 

Denk even in een worst-case senario. Stel het huwelijk van jouw zakenpartner loopt stuk, hij krijgt de financiering voor het overige deel niet rond en de beheerVOF wordt - om wat voor reden dan ook - ontbonden. Alsdan zal het pand in de verkoop moeten. Dit raakt de huursituatie in beginsel niet, die blijft gewoon bestaan tenzij hierover bijzondere afspraken zijn gemaakt.

[Wekkel]

Het is even de vraag of het pand verhypothekeerd is. Indien dat zo is, wees bedacht op een huurbeding in deze hypotheek. Bij executie door de financierende bank kan de bank het huurbeding wellicht inroepen, waardoor je de huur kwijtraakt. Het kadaster helpt je verder voor een paar eurotientjes.

[Edward]

Het is even de vraag of het pand verhypothekeerd is. Indien dat zo is, wees bedacht op een huurbeding in deze hypotheek. Bij executie door de financierende bank kan de bank het huurbeding wellicht inroepen, waardoor je de huur kwijtraakt. Het kadaster helpt je verder voor een paar eurotientjes.

 

Goed dat je hier aandacht aan besteed maar ik denk dat het in deze niet direct van belang is. In de particulier markt nemen hypotheekverstrekkers standaard in de hypotheekakte een huurbeding op ter versterking van hun zekerheid bij executie. Als de hypotheekhouder tot executie moet overgaan dan is het voor haar bijzonder vervelend om een pand te moeten veilen dat belast is met huur. Een pand belast met huur heeft nu eenmaal een lagere marktwaarde. Bij de vestrekking van de hypotheek wordt gekeken naar de executiewaarde. Verhuur beïnvloedt de marktwaarde en daarmee ook de excecutiewaarde. De bank heeft dus nooit belang bij verhuur omdat zij bij een mogelijke executie minder aan opbrengsten geniet.

 

In de zakelijke markt is het veelal gebruikelijk dat panden worden verhuurd en bevat een hypotheekakte lang niet altijd een huurbeding.

 

Los van de vraag of het pand belast is met een hypotheek en er nu wel of geen huurbeding tussen huptoheekgever en nemer geldt, in de praktijk wordt nooit gecontrloleerd of een pand wordt verhuurd door de hypotheeknemer. Het huurbeding is alleen maar een extra stok achter de deur om verhaal te zoeken als onverhoopt tot executie moet worden overgegaan.

 

In deze casus zal executie niet direct van invloed zijn op de handelsVOF. Hooguit op de beheerVOF. De zakenpartner heeft in het slechts denkbare senario een probleem.