Onroerende zaak verwerven - koper heeft recht van hypotheek op dat pand

[Elientje]

Heeft iemand enig idee wat de (fiscale) gevolgen zijn van het verzilveren van een onderpand (onroerend goed).

 

Ofwel: BV heeft ooit een hypothecaire geldlening verstrekt voor een bedrag dat hoger is dan de WOZwaarde van het onderpand, maar lager dan de huidige taxatiewaarde. Wat gebeurt er dan fiscaal? Komt het pand voor de taxatiewaarde op de balans? Wordt er over het bedrag dat hoger is dan de geldlening belasting geheven? Of niet? Of over het hele bedrag? En hoe zit het met de BTW?

 

Heeft iemand enig idee?

 

Mod edit: titel verduidelijkt

[mmint]

Misschien wil je wat specifieker zijn?

Is het jouw pand of jouw BV? Wat is jouw rol hierin?

[Dennis_van_Dijk]

Heeft iemand enig idee wat de (fiscale) gevolgen zijn van het verzilveren van een onderpand (onroerend goed).

 

Ofwel: BV heeft ooit een hypothecaire geldlening verstrekt voor een bedrag dat hoger is dan de WOZwaarde van het onderpand, maar lager dan de huidige taxatiewaarde. Wat gebeurt er dan fiscaal? Komt het pand voor de taxatiewaarde op de balans? Wordt er over het bedrag dat hoger is dan de geldlening belasting geheven? Of niet? Of over het hele bedrag? En hoe zit het met de BTW?

 

Heeft iemand enig idee?

 

Er gebeurt niet zo veel. Als een standaard hypothecaire geldlening is verstrekt heeft de BV het recht om het pand door een notaris te laten veilen. Met de opbrengst van de veiling wordt de schuld ingelost. Wordt er minder dan de schuld opgehaald dan blijft er nog een stuk van de schuld open staan. Wordt er meer dan de schuld gerealiseerd dan gaat het meerdere naar de hypotheekgever.

 

Spannender dan dat is het niet. Het is niet zo dat de onroerende zaak naar de hypotheeknemer over gaat. In ieder geval niet in een standaard hypotheekakte. De enige zekerheid die de hypotheeknemer heeft is dat er het recht van executie is.

[Elientje]

BV is van mijn partner. Accountant op vakantie en we zaten een beetje te filosoferen.

Het is geen standaard akte, maar een akte gemaakt met oud-werknemer. Staat verder alleen in dat het een hypothecaire geldlening betreft met pand als onderpand (grofweg). Er zit geen andere hypotheek op pand.

Werknemer wil van pand af, BV zou het graag willen hebben. Dus eigenlijk:

 

"Valt er te ruilen en zo ja, wat zijn de fiscale gevolgen?"

[Dennis_van_Dijk]

Ah, dat verklaart veel.

 

Er is een groot verschil tussen verkoop en betaling. Je kunt het pand kopen van de voormalige werknemer. Dat moet tegen een marktconforme prijs. Bij een gesloten verkoop is dat een beetje lastig, maar dan kan het tegen de vrije marktwaarde getaxeerd worden. Dat is de prijs waarvoor je het pand koopt.

 

Dan komt stap twee: hoe ga je de koopsom betalen. Eerst is er de lening, die kun je wegstrepen tegen de koopsom. Het dan resterende betaal je aan de huidige eigenaar. Als er nog iets te vorderen valt dan moet de eigenaar dat nog aan jullie betalen.

 

Fiscale gevolgen: niet veel. De lening wordt getransformeerd tot een onroerende zaak (met als voordeel dat je daarop kunt afschrijven). BTW is vermoedelijk niet in beeld als het gaat om een woonhuis.

 

Edit: vanzelfsprekend heb je wel te maken met de overdrachtsbelasting...

[Elientje]

Het betreft aan de onderzijde een bedrijfsruimte en aan de bovenzijde een appartement. Ik hoorde van een andere ondernemer dat de BTW wel degelijk om de hoek komt kijken, maar dat lijkt mij persoonlijk sterk. Maar dat was de directe aanleiding voor de vraag.

 

Marktconform "kopen" is een optie. Maar dan zitten we wel met de overdrachtsbelasting lijkt me....

[Dennis_van_Dijk]

Overdrachtsbelasting heeft niets te maken met een al dan niet marktconforme prijs.

 

De verkoper kan voor het besrijfsdeel geeopteerd hebben voor de BTW - mits het pand kadastraal gesplitst is. Hoe dan ook, he al dan niet berekenen van BTW is in beginsel het probleem van de vekoper - er vanuit gaand dat de BTW voor julli verrekenbaar is als voorbelasting.

[Elientje]

Het pand is niet kadastraal gesplitst. Wel hanteert de gemeente één WOZ-waarde voor de onderzijde en één voor de bovenzijde.

 

Omdat het nogal een bedrag betreft en daarmee ook een groot bedrag aan BTW (lening is 11 jaar geleden verstrekt) is dat weldegelijk een punt. De onderneming heeft lang stil gelegen en we zijn net weer een beetje begonnen. Maar het totale BTW bedrag over de gehele geldlening is vele malen meer dan we nu aan BTW uitgeven....

[Dennis_van_Dijk]

Mijn advies: ga eens praten met een adviseur (fiscalist) - deze kan aan de hand van de exacte casus en alle beschikbare gegevens precies uitwerken wat het jullie kost, wat de voor- en de nadelen zijn en hoe jullie dit het beste kunnen aanpakken. Zeker bij zaken als onroerend goed wegen de advieskosten echt niet op tegen de voordelen die behaald kunnen worden als de transactie in één keer goed uitgevoerd wordt.

[Elientje]

Ja, dat sowieso! We hebben een dijk van een register-accountant die de hele situatie kent. Dus die zal er zo een uitspraak over kunnen doen. Helaas is die nog 3 weken uit de roulatie en ik hoopte alvast verder te kunnen filosoferen! Hahahaha!

[Elientje]

Maar je durft niet zo een gokje te wagen qua BTW?

[Dennis_van_Dijk]

Maar je durft niet zo een gokje te wagen qua BTW?

 

Een gokje durf ik best te wagen, maar wat jij er wijzer van wordt ;D

Ik vermoed dat de BTW niet in beeld komt.

 

Maar laat je de BTW nou een rol spelen in het besluit om het pand al dan niet te kopen?

[Elientje]

Nou, liever niet. Maar 21% over 850.000 is een hoop centjes als je dat niet in zijn totaal kunt verrekenen! Dus ja, dat speelt zeker mee.....

[Dennis_van_Dijk]

Nou, liever niet. Maar 21% over 850.000 is een hoop centjes als je dat niet in zijn totaal kunt verrekenen! Dus ja, dat speelt zeker mee.....

 

Willen jullie in het pand gaan wonen dan? En het bedrijfsgedeelte gebruiken voor de onderneming?

[Elientje]

Er zeker niet in gaan wonen. Bedrijfsruimte valt over te denken, maar gezien het feit dat de bedrijfsruimte ook een horeca-vergunning heeft, is het hele pand in zijn geheel verhuren het aantrekkelijkste. (Of onder en boven apart verhuren).

[Dennis_van_Dijk]

Ik ga niet het leerstuk van de BTW bij de overdracht van onroerende zaken uitwerken ;)

In het kort komt het er meestal op neer (dus niet altijd):

 

[*]de levering van onroerende zaken is meestal vrijgesteld van BTW als het pand langer dan twee jaar terug is opgeleverd (gezien het feit dat we het hier over tenminste 11 jaar terug hebben dat het pand gefinancierd is lijkt mij dit niet aan de orde);

[*]eventueel kan bij een dergelijk pand geopteerd worden voor met BTW belaste levering, maar dan mag het voor tenminste 90% gebruikt worden voor met BTW belaste diensten (dus niet voor wonen, of huisartsen of meer van zulke dienstverleners) - ook dat lijkt mij niet aan de orde gezien het feit dat in ieder geval de helft van het pand een woonhuis is;

[*]wat dus zou kunnen is dat het bedrijfsdeel met BTW verkocht wordt en het woondeel zonder BTW - maar de onroerende zaak is niet kadastraal gesplitst en we hebben het dus over één pand;

[*]ik vermoed dus dat er geen BTW in beeld komt bij de overdracht van dit pand.

 

Dat er twee WOZ-waarden afgegeven zijn komt omdet de gemeente graag voor het bedrijfsdeel zowel het gebruikers als het eigenaarsdeel van de OZB wil ontvangen. Voor het woondeel gaat het alleen om het eigenaarsdeel. De twee waarden zijn vermoedelijk dus een manier om goed te heffen en staan los van het hele BTW-vraagstuk.

 

Heb je gezien hoe ik de woorden meestal en vermoed gebruik ;)

 

[Elientje]

Dank, dank, dank! Ik heb het gebruik van beide woorden gezien ( ;)) en laat mijn hoofd nog even verder werken alvorens de accountant er na zijn vakantie uitgebreid mee lastig te gaan vallen!