Aanschaf bedrijfspanden

[Van der Linden]

Beste HL,

 

Als eerste schets ik kort mijn situatie, vervolgens mijn vragen:

 

In 2010 heb ik een bestaande werk BV overgenomen inclusief het vastgoed. Ik heb dit als volgt gedaan:

 

Beheer BV (opgericht 2010)

100%

Vastgoed BV (opgericht 2010 en 2010 vastgoed twv 200k gekocht)

100%

Werk BV (opgericht 1998, aandelen overgenomen 2010)

 

(geheel fiscale eenheid voor de VPB)

 

Door hard werken en weinig tegenspoed heb ik inmiddels wat vermogen opgebouwd. Zodoende heb ik per 8-2014 een kleine bedrijfsruimte erbij gekocht(A) (Vastgoed BV) voor gebruik voor mijn werk BV. Mijn oude bedrijfsruimte heb ik direct in het geheel verhuurd (Vanuit Vastgoed BV)

 

Het per 8-2014 aangeschafte bedrijfspand heeft een waarde van 95k en hiervoor wordt investeringsaftrek toegepast. (waarde pand min waarde grond)

 

Nu wil het toeval dat ik nog 2 gelijke bedrijfsunits (B + C) kan kopen welke direct tegen het nieuwe pand aanliggen voor een aantrekkelijke prijs (deels uit executie), ik heb deze gekocht (toezegging gedaan tot koop) met de wetenschap dat ik 1 van deze 2 units direct weer kan verkopen voor 85.000kk ©. Ik hou dan de unit welke ik 8-2014 gekocht(A) + 1 naastgelegen unit over (B). 1 unit (B) gaat tzt in de verkoop.

 

Nu de vraag

 

1. Ik heb de mogelijkheid de aanschaf van de 2 units notarieel afzonderlijk te doen. Heeft het zin om de unit © welke direct weer verkocht kan worden in privé te kopen en te verkopen? Wat gebeurd er met het resultaat over de verkoop. Pand wordt zonder BTW geleverd.

 

2 Indien ik de units in mijn Vastgoed BV koop, komt de investeringsaftrek van eerder aangeschaft vastgoed (A - 8-2014) in het geding?

 

3 Kan ik de panden in mijn werk BV kopen en ze niet als activeren maar als handelsvoorraad opnemen om zo de investeringsaftrek op eerder aangeschaft pand te behouden?

 

4 Over de genoemde units B+C moet ik overdrachtsbelasting betalen. Bij opvolgende verkoop zal deze door notaris worden verrekend met nieuwe koper, oftewel deze komt naar mij retour.

 

 

Groet,

 

Marvin

 

 

 

 

 

 

[ronaldinho]

1. Ik heb de mogelijkheid de aanschaf van de 2 units notarieel afzonderlijk te doen. Heeft het zin om de unit © welke direct weer verkocht kan worden in privé te kopen en te verkopen? Wat gebeurd er met het resultaat over de verkoop. Pand wordt zonder BTW geleverd.

In beginsel box 3, dus geen heffing over de winst (maar ook geen kostenaftrek). Echter, er bestaat een kans dat dit wordt aangemerkt als 'meer dan normaal, actief vermogensbeheer'. In dat geval is sprake van resultaat uit overige werkzaamheden (box 1). Daarvoor zijn wel bijzondere omstandigheden vereist, zoals meer dan gemiddelde kennis of activiteiten. Waar de grens ligt, is niet bijzonder helder.

2 Indien ik de units in mijn Vastgoed BV koop, komt de investeringsaftrek van eerder aangeschaft vastgoed (A - 8-2014) in het geding?

Als je de panden koopt voor de verkoop, is sprake van voorraad en niet van bedrijfsmiddelen. De investeringsaftrek speelt dan geen rol. Ga je er wat anders mee doen, dan kan dit wel een rol spelen. Welke rol, is vooral afhankelijk van de bedragen: zolang je niet boven de €306.931 aan kwalificerende investeringen uitkomt, hou je de maximale KIA. Dan heeft het dus geen effect op de KIA bij aanschaf. Ga je dan binnen 5 jaar toch verkopen, dan krijg je te maken met de desinvesteringsbijtelling. Aangezien je met pand A al aan de maximale KIA zit, kun je er (vanuit dat oogpunt) beter voor zorgen dat B en C voorraad blijven (maar dan kun je ook geen gebruik maken van bijvoorbeeld de herinvesteringsreserve, voor zover dat al een optie zou zijn).

3 Kan ik de panden in mijn werk BV kopen en ze niet als activeren maar als handelsvoorraad opnemen om zo de investeringsaftrek op eerder aangeschaft pand te behouden?

Zie 2, ja dat kan (mits het inderdaad voorraad is).

4 Over de genoemde units B+C moet ik overdrachtsbelasting betalen. Bij opvolgende verkoop zal deze door notaris worden verrekend met nieuwe koper, oftewel deze komt naar mij retour.

Dat werkt alleen als je daadwerkelijk binnen 6 maanden doorverkoopt én levert. Zorg er wel voor dat dit expliciet in de koopovereenkomst is opgenomen, want het is de koper die formeel recht heeft op de belastingvermindering.