Michael Juten

Beste mede-ondernemers, Wanneer ik ondernemingsplannen zie, valt het me op dat er bij de locatiekeuze vaak uitgebreid wordt gekeken naar loopstromen, bereikbaarheid en concurrentie. Maar er is één cruciaal risico dat starters en verhuizende ondernemers massaal over het hoofd zien, en waar de makelaar of KVK je niet voor waarschuwt: toekomstige gemeentelijke werkzaamheden. Ik wilde deze tip hier toch even delen, omdat ik helaas te vaak zie dat dit misgaat en de financiële gevolgen in de opstartfase desastreus kunnen zijn. De valkuil: Voorzienbaarheid Je vindt je droompand, je tekent het huur- of koopcontract, en een half jaar later breekt de gemeente de hele straat open voor een rioolvervanging of nieuwe herinrichting. Je winkel is 6 maanden lang een zandvlakte en je omzet keldert. In theorie kun je dan bij de overheid aankloppen voor 'nadeelcompensatie' (voorheen planschade). Maar hier zit de addertje onder het gras: het juridische concept van voorzienbaarheid. Als de gemeente het voornemen tot deze werkzaamheden al had gepubliceerd (bijvoorbeeld in een lokaal sufferdje of het gemeenteblad) vóórdat jij je handtekening onder het contract zette, dan wordt de schade geacht 'voorzienbaar' te zijn. De overheid redeneert dan: Je had het kunnen weten, dus je hebt dit ondernemersrisico bewust geaccepteerd. Gevolg: €0,- compensatie. Hoe verwerk je dit in je voorbereiding/businessplan? Doe altijd je eigen huiswerk en geloof de verhurende partij niet op z'n blauwe ogen. Check tijdens het schrijven van je plan standaard deze drie bronnen: Het Omgevingsloket (Regels op de kaart): Zoek op je beoogde postcode. Overheid.nl (Berichten over uw Buurt): Zoek op officiële bekendmakingen rondom het pand. Het Meerjarenprogramma Infrastructuur: Te vinden op de website van de betreffende gemeente. Risico of kans? Als je erachter komt dat de straat over twee jaar inderdaad op de schop gaat, hoef je niet direct weg te lopen. Het is juist gouden informatie voor je financiële planning. Gebruik die gemeentelijke publicaties in je onderhandeling! Beding bijvoorbeeld een 'pauze' in de huurverhoging of een flinke korting op de overnamesom (goodwill), omdat jij weet dat je de komende jaren een omzetdip gaat meemaken zonder recht op compensatie. Zit dit soort lokaal omgevingsonderzoek bij jou standaard in de risicoanalyse van het ondernemingsplan? Ik ben benieuwd of meer mensen hier wel eens door verrast zijn!