Juridische molensteen om je nek...

[Persoon]

Beste Medeondernemers,

 

Al een tijdje wordt er bij ons in de buurt gesproken over de juridische molensteen die tuinders hier door de gemeente omkrijgen. Het volgende is er namelijk aan de hand:

 

• Het betreft een groot tuinbouwgebied
  
• De gemeente wil er riante villa's bouwen, dat is al jaren bekend
  
• Het gebied is opgedeeld in fases. De eerste fase is inmiddels verdwenen en daar gaan ze bouwen.
  
• De gemeente heeft getekend voor het feit dat als ze met fase één beginen, ze alles volgens planning afmoeten maken
  
• De aanwezige tuinders in het gebied mogen niet meer investeren (worden geen vergunningen meer afgegeven)
  
• De aanwezige tuinders in het gebied mogen het bedrijf alleen verkopen aan de gemeente (geen verkoop op de vrije markt)

 

Nu heeft de gemeente onlangs bekend gemaakt dat het langer gaat duren. Dat kan zes á tien jaar langer zijn. De bovenstaande regels blijven van kracht. Als een ondernemer zijn bedrijf wil verkopen dan kan dat uiteraard aan de gemeente, maar met de volgende vervelende gevolgen:

• Alleen aan de gemeente aanbieden, dus er is geen concurrent bod op het bedrijf
  
• De gemeente heeft het niet nodig, dus zal nooit veel geld bieden (momenteel lager als de marktprijs)
  
• De gemeente laat de ondernemers opdraaien voor de rente dat ze het geld missen de komende jaren

 

Het komt er dus op neer dat iedereen door moet gaan, want verkopen heeft niet veel zin. De kans dat er verlies gedraaid wordt, zal met het jaar groter worden (omdat er niet meer geinvesteerd mag worden). Ga je toch failliet of zit je met een andere vorm van gedwongen verkoop dan wil de gemeente het voor een appel en een ei overkopen...

 

Het is een heel verhaal en heb het even in het kort opgeschreven. Uiteraard zijn er juristen mee bezig en is er een werkgroep in het leven geroepen. Hoe denken jullie hierover? Mag de gemeente zoiets doen?

[Nils de Witte]

Pamplona in het Westland >:( Dat wordt een zaak voor de rechter. De overheid als je beste vriend. Wie dat nog denkt is naïef. Sterkte Persoon!

[Edward]

Laat mij raden, gaat het om een project in de gemeente Den Haag of de gemeente Westland (zoals Naaldwijk e.o. tegenwoordig heet)? Maakt ook niet uit. Beide gemeenten zijn even erg, alhoewel de belangenverstrengeling bij de oude gemeente Naaldwijk wel de kroon spant.

 

Het gaat er niet om de vraag hoe een ieder hierover denkt, maar wat juridisch geoorloofd is. De Wet voorkeursrecht gemeenten maakt dergelijke praktijken helaas mogelijk. Die wet ligt overigens al jaren onder vuur. Daarentegen zijn er meerdere wettelijke waarborgen (waaronder de Wet op de ruimtelijke ordening (artikel 49)) die de mogelijkheid bieden om de schade die voortvloeit uit dergelijke acties op de gemeente te verhalen. Dit is echter een lastig verhaal en vereist bijstand van een deskundige taxateur. Het probleem is dat dit wereldje zo bijzonder klein is en iedereen elkaar kent en van een onafhankelijkheid bijna geen sprake is. Laat betrokkene eventueel ook een gewassenexpert meekijken, al is het alleen maar om schade aan plantgoed te voorkomen. Bouwrijp maken van terreinen veroorzaakt veel stof en voor je het weet ligt het hele warenhuis onder een laag stof, om nog maar van het glasdek te zwijgen.

 

Ik ken de problematiek bijzonder goed. Zelf ben ik als jurist voor Interpolis rechtsbijstand, sectie onroerend goed, werkzaam geweest in het Westland. Dit zijn gevallen waar je als tuinder niet echt vrolijk van wordt en vereist erg veel tijd, energie en alertheid. Niet alleen om de directe schade te verhalen, maar ook de nadelige gevolgen van allerlei neveneffecten gecompenseerd te krijgen. Mocht je meer willen weten over in te schakelen deskundigen neem dan even contact op. Succes!

[Persoon]

Het gaat inderdaad om juridisch gevecht met gemeente Den Haag. De gemeente heeft een 'convenant' getekend en 'verplicht' zich hiermee om alles volgens planning af te maken. Gebeurt dit niet, dan kunnen de benadeelde een schadevergoeding claimen. Nu het zover is, blijkt de gemeente er makkelijk onderuit te kunnen...

 

Het voorkeursrecht is inderdaad van toepassing en deze wordt telkens weer verlengt (hoe vaak mogen ze dat doen).

 

Van bouwen in onze omgeving is nog geen sprake, aangezien wij de laatste fase zijn. Dus de bouwactiviteiten zijn ver van ons bedrijf. Waar deze hoek wel mee zit is het feit dat iedere ondernemer de leeftijd heeft en niet meer de verplichtte tien jaar door kan gaan. Hierdoor komt er toch een gedwonge verkoop met alle negatieve gevolgen (lagere prijs, rente betalen over de periode) erbij.

 

De werkgroep heeft wat mensen ingeschakeld (een jurist, een makelaar, etc.), maar of dat voldoende is? De zaak aan het hoger gerechtshof voorleggen kost heel veel geld en duurt tien jaar... dan is het ook niet meer nodig :(

 

Edward, welke deskundigheid zouden we kunnen inschakelen? Misschien wat goede tips?

 

Persoon

[Edward]

Het gaat inderdaad om juridisch gevecht met gemeente Den Haag. De gemeente heeft een 'convenant' getekend en 'verplicht' zich hiermee om alles volgens planning af te maken. Gebeurt dit niet, dan kunnen de benadeelde een schadevergoeding claimen. Nu het zover is, blijkt de gemeente er makkelijk onderuit te kunnen...

 

Het voorkeursrecht is inderdaad van toepassing en deze wordt telkens weer verlengt (hoe vaak mogen ze dat doen).

 

Van bouwen in onze omgeving is nog geen sprake, aangezien wij de laatste fase zijn. Dus de bouwactiviteiten zijn ver van ons bedrijf. Waar deze hoek wel mee zit is het feit dat iedere ondernemer de leeftijd heeft en niet meer de verplichtte tien jaar door kan gaan. Hierdoor komt er toch een gedwonge verkoop met alle negatieve gevolgen (lagere prijs, rente betalen over de periode) erbij.

 

De werkgroep heeft wat mensen ingeschakeld (een jurist, een makelaar, etc.), maar of dat voldoende is? De zaak aan het hoger gerechtshof voorleggen kost heel veel geld en duurt tien jaar... dan is het ook niet meer nodig :(

 

Edward, welke deskundigheid zouden we kunnen inschakelen? Misschien wat goede tips?

 

Persoon

 

Persoon,

 

In beginsel geldt een termijn van ten hoogste 2 jaar voor een aanwijzing, welke ten hoogste éémaal kan worden verlengd voor de duur van één jaar.

Voor wat meer achtergrondinfo over de Wvg zelf verwijs ik je naar de bijgevoegde artikelen.

• http://www.vvg.nl/Data/Pdf/Ashouwer.pdf
• http://www.vvg.nl/Data/Pdf/Groetel.pdf

Een makelaar is niet per se ter zake deskundig. Hiervoor is een taxateur nodig, bij voorkeur iemand die meer weet op het terrein van het onteigeiningsrecht. Niet iedere makelaar is taxateur en al helemaal geen onteigeiningsdeskundige. Wees zorgvuldig in de selectie. Neem in dit verband geen deskundigen uit de omgeving van Den Haag of de zuidelijke randstad, maar kies een deskundige uit een andere regio. Dit om een belangenverstrengeling te voorkomen.

 

Ik wil je graag wat namen van deskundigen geven en zou je tevens willen waarschuwen voor enkele "deskundigen", maar vind het niet gepast om betrokkenen met naam en toenaam hier te noemen. Neem even per mail contact op en dan help ik je verder.