tweede woning als ondernemingsvermogen bij eenmanszaak

[leonfrl]

Eind dit jaar verhuis ik naar een nieuwbouwwoning en wil ik mijn huidige woning verhuren aan mijn ouders. Is het mogelijk om een eenmanszaak op te richten en het huis te ettiketeren als ondernemingsvermogen? Klopt het dat:

1. de huurinkomsten in box1 worden belast?

2. alle kosten m.b.t. het huis kunnen worden afgetrokken?

3. je op het pand moet afschrijven?

4. de toekomstige waardestijging in box 1 valt

5. wat gebeurt er als in een jaar de huurinkomsten wegvallen (of heel laag zijn) en alleen kosten van het huis overblijven?

[ronaldinho]

Verhuur van een woning is geen onderneming. De woning zal gewoon als box 3 vermogen worden aangemerkt.

[leonfrl]

ok duidelijk. En als ik het gehele pand terbeschikking stel aan mijn BV en een deel van de woning verhuur aan mijn ouders?

Wordt dan de huur als inkomsten voor de BV gerekend, of moet je dan verplicht gedeeltelijke tbs toepassen

[Marjan]

Ik vraag me af wat je beoogt met deze constructies? Misschien handig om dat aan te geven zodat de deskundigen hier met je kunnen meedenken?

[leonfrl]

wat ik wil is mijn ouders die dit jaar met pensioen gaan en vrijwel geen aanvullend pensioen hebben, goedkoop te kunnen laten wonen in mijn oude huis (via een gift wil ik groot deel van de huur teruggeven). Omdat ik de lasten van beide woningen niet kan dragen, probeer ik een constructie te bedenken om de kosten te drukken. Bovendien is het ook handig voor mn BV omdat ik nog regelmatig voor mn werk in deze buurt moet zijn. Ik hoop dat dit zo beetje duidelijker wordt.

[ronaldinho]

In 99% van de gevallen is het voordeliger om het gewoon simpel te houden. Verhuur de woning in box 3 en klaar.

Voor de huurtoeslag kan er een probleem ontstaan (onafhankelijk van hoe je het nu uiteindelijk gaat doen.

Ook voor de schenkbelasting zal het geen ideale oplossing zijn, hoewel je wellicht onder de vrijstelling zult blijven.

 

Hoe denk je de kosten te kunnen drukken?

[leonfrl]

probleem is dat groot deel hypotheek inmiddels is afgelost > in box 3 krijg ik te maken met vermogensbelasting. Bovendien zijn alle kosten van dit huis niet aftrekbaar. Wel is de huur belastingvrij.

Het lijkt mij dat als ik kies voor een TBS-constructie, ten eerste het niet in box 3 valt en ten tweede de kosten kunnen worden afgetrokken van de huurinkomsten en hiermee dus de huurinkomsten voor groot deel belastingvrij zijn.

Bovendien mag ik jaarlijks een bedrag van het huis afschrijven.

Nadeel is dat ik later weer moet afrekenen over deze afschrijvingen en evt waardestijging.

Zoals ik het zie druk ik hiermee de jaarlijkse kosten in ruil voor een naheffing in de toekomst. Klopt dit?

Dan zou voor mij dit een goede constructie zijn omdat ik de jaarlijkse kosten wil verlagen.

[ronaldinho]

Zoals gezegd, box 3 is in veel gevallen voordeliger. Ook als je werkelijke rendement lager zou zijn dan 4%, want het belastingtarief in box 3 is (doorgaans) lager dan in box 1. Reken het eerst eens uit, uitgaande van een zakelijke huurprijs.

 

Afschrijving gaat niet lukken, want je moet rekening houden met de bodemwaarde: bij verhuurd vastgoed mag je niet verder afschrijven dan tot op de WOZ-waarde.

[leonfrl]

ik wil hele pand terbeschikking stellen (100 m2, woz = 220.000, eigenwoningschuld = 70.000) aan mijn BV. Deel van het pand (65 m2) wil ik verhuren via mijn BV aan mn ouders. Overige deel wil ik gebruiken als kantoor.

Op basis van huurpuntensysteem mag ik max 570 euro huur rekenen aan mn ouders (vervolgens willen wij via schenking: vrijstelling 2.000 p.p per jaar, dus 4.000 per jaar totaal, teruggeven aan mn ouders)

 

voor vergelijkbare panden hier wordt op fundabusiness gemiddeld 80 euro per m2 per jaar huur gevraagd. Dus BV betaalt aan mij 8.000 euro per jaar (80 euro * 100 m2).

De kosten van het huis bedragen 6.500 euro per jaar (hypotheek, gas, water en onderhoud)

 

Op internet vond ik dat het huis pas als beleggingspand wordt gezien als je het voor minimaal 70% verhuurd aan derden. Ik zit onder die 70% en mijn ouders gelden toch niet als derden voor mij?

Als het niet een beleggingspand is, mag ik de helft van de WOZ-waarde nemen als bodemwaarde toch?

 

Op deze wijze:

- betaal ik geen vermogensbelasting (anders 220.000-70.000 *1,2% = 1.800 per jaar)

- heb ik als afschrijving per jaar ongeveer 4.000 euro

- vallen de aftrekkosten voor hypotheek etc weg tegen de huur die mn ouders betalen, dus is dus eigenlijk belastingvrije huur (net zoals anders als ik voor box 1 zou kiezen)

 

grote nadeel is natuurlijk dat het pand nu onder de tbs-regeling valt.

 

Waarschijnlijk maak ik, als fiscale leek, ergens een denkfout. Zo niet dan is dit voor mij een gunstige constructie om zo de kosten per maand laag te houden (in ruil voor belastingheffing op mn huis in de toekomst)

 

[ronaldinho]

Voor de afschrijvingsbeperking zijn je ouders alleen geen derden als jij minderjarig bent. Die indruk kreeg ik niet. Voor de afschrijving geldt dus een bodemwaarde van 100% van de WOZ-waarde.

 

Jouw BV heeft geen enkele, zakelijke reden om een pand te huren met de bedoeling dit tegen een lagere prijs onder te verhuren. Dat zal dus tot correcties leiden.

 

De servicekosten zitten bij mijn weten niet in de huurprijs volgens het puntensysteem, maar worden separaat afgerekend. Die kosten dien je er dan dus nog uit te halen (of de omzet mee te verhogen, waarbij je er toch al rekening mee moest houden dat je voor 8.000 per jaar aan de BV wilt verhuren, dus dat is de omzet waarmee je in de TBS-sfeer rekening mee moet houden - de huur die de BV aan je ouders vraagt is daarvoor niet relevant).

 

Inzake de schenking van de huur moet je er even rekening mee houden dat partners als 1 persoon worden aangemerkt. Dat betekent dus een jaarlijkse schenking van 4.000, ruim boven de vrijstelling.

[leonfrl]

Je stelt dat de BV geen zakelijke reden heeft om pand te huren. Dit is niet waar. Ik heb geen goede werkplek in mijn nieuwe huis, dus dat ik deel van de oude woning kan behouden als kantoor is voor mij handig.

Mijn ouders betalen 6800 op jaarbasis en de BV 8000 voor hele woning, dus lijkt me niet onzakelijk toch?

Wat betreft de afschrijving: hoe zit het met de eis dat het pand voor een groot deel (70% of meer) moet worden verhuurd aan derden. Daar voldoe ik toch niet aan?