Pand aanschaffen + verhuren (aparte BV?)

[Ronald Kleverlaan]

Hallo,

 

Ik zit met de volgende situatie, waar iemand me hopelijk wat verder mee zou kunnen helpen.

 

Ik ben me aan het orienteren om een eigen huis aan te schaffen, maar nu kom ik de laatste tijd geregeld leuke pandjes tegen die eigenlijk te groot zijn voor mijn behoeften, maar waarvan ik waarschijnlijk een deel kan verhuren c.q. gebruiken als eigen bedrijfsruimte.

 

Nu vraag ik me af wat hierbij het verstandigste is. Het pand prive kopen (met hypotheek) en dan een deel verder verhuren als prive persoon, of het pand aanschaffen (met behulp van een lening??) in een persoonlijke BV (die ik al heb) en dan verhuren aan mij persoonlijk en het ander deel aan een ander bedrijf. Het voordeel van de tweede constructie lijkt me ook dat ik, wanneer ik zou verhuizen, alleen de huurder van het huis-gedeelte zou hoeven om te zetten en zelf eigenaar kan blijven van het pand.

 

Mijn vragen:

- Is het mogelijk/verstandig om het pand via de BV te kopen en hoe werkt dit dan? Nog steeds een hypotheek, of is dit een lening?

- Een persoonlijke hypotheek zou ik samen met mijn vriendin aanvragen (op twee salarissen). Betekend dit dat ik een veel minder hoge lening kan krijgen als ik het pand via een BV zou willen kopen?

- Wat zijn de fiscale consequenties van beide keuzes? (niet in detail natuurlijk, maar globaal)

 

Ik hoop dat jullie me hier wat verder mee kunnen helpen!

 

Alvast bedankt!

 

Ronald

[Camelot]

Beste Ronald,

 

1) Ja, het is mogelijk en in beide gevallen is er sprake van een geldlening onder de strikte voorwaarde dat er hypotheekrecht op het pand gevestigd wordt ten gunste van de geldverstrekker. (in de volksmond "hypotheek"). Of je er verstandig aan doet is niet zomaar te bepalen. De kans bestaat namelijk dat je BV wordt aangemerkt als onroerendgoed BV. M.b.t. het gedeeltelijk verhuren merk ik op dat elke geldverstrekker een huurbeding in de hypotheekakte laat opnemen waarin wordt bepaalt dat de hypotheekgever (jij) niet zonder schriftelijke toestemming van de hypotheeknemer (geldverstrekker) het pand geheel en/of gedeeltelijk mag verhuren. Mocht er namelijk sprake zijn van een executieverkoop dan levert het pand beduidend minder op wanneer er nog huurders in zitten. En daar zitten de banken niet op te wachten.

 

2) Koop je het pand "zakelijk" dan zal een geldverstrekker zelden een hoger bedrag willen verstrekken dan 90-100% van de huidige executiewaarde. (richtlijn: EW=85% van de vrije verkoopwaarde)Daarnaast is de kans groot dat de geldverstrekker eist dat je in prive als hoofdelijk schuldenaar toch meetekend. Voor wat betreft de inkomenstoets zul je wanneer je het pand prive koopt tot een hogere geldlening komen (inkomen van je vriendin kan er dan bij betrokken worden) en de verstrekkingsnorm zal uitkomen op de standaard van 125% (tot maximaal 130% EW).

 

3) Wanneer je de woning prive koopt wordt deze afgehandeld in Box 1.

Je moet weliswaar het eigenwoningforfait bij je inkomen optellen maar je geniet wel de renteaftrek. Mocht jij of je vriendin op dit moment al een koopwoning hebben dan kan er sprake zijn van een eigenwoningreserve hetgeen de rente aftrek nadelig kan beïnvloeden.

Wanneer je een gedeelte van de eigen woning zelf als bedrijfsruimte gebruikt dan kun je er wel een constructie op loslaten m.b.t. huur, aftrek en dergelijke. Andere forumleden kunnen je hierover beter informeren.

 

Groet

 

 

 

[2thePoint]

Nog een nadeel van de woning zakelijk kopen is dat eventuele waardestijgingen bij een latere verkoop als winst belast zijn bij de BV terwijl je die winst prive netto in handen zou krijgen....

[Ronald Kleverlaan]

Dank voor jullie reacties!

 

Camelot,

1) Wanneer wordt de BV als onroerend-goed BV aangemerkt, en wat zijn daar de nadelen van? Op dit moment is het een persoonlijke holding met aandelen in werkmaatschappijen. Heeft dit hierop invloed?

 

Mbt het gedeeltelijk verhuren: Wordt hier erg moeilijk over gedaan door de banken? Als ik het bedrijfsdeel niet verder kan verhuren dan gaat het voor mij niet lukken namelijk. Maar dit moet toch heel normaal zijn en goed mogelijk zijn lijkt me?

 

2) Als ik het goed begrijp is het dus alleen interessant als ik minimaal 15-20% van de waarde van het pand zelf op tafel kan leggen?

 

3) Wij hebben nog geen eigen koopwoning, dus zullen daar niet veel mee te maken hebben.

 

2thePoint,

Jij adviseert dus vooral om de woning prive te kopen? Dan kan ik het als prive-persoon toch makkelijk doorverhuren? Waar moet ik dan op letten?

 

Bedankt beiden....allebei een reusje er bij!

 

Ronald

 

[Camelot]

Beste Ronald,

 

1) Wanneer het pand het enig activum is binnen een BV dan is er sprake van een onroerend-goed BV. Een van de nadelen hiervan is dat wanneer je de aandelen binnen de BV verkoopt je te maken krijgt met het betalen van 6% overdrachtsbelasting over de waarde -in het economisch verkeer- van het pand. Een fiscalist kan je hier zeker meer over vertellen. Het voordeel van de renteaftrek en uiteraard -zoals 2thepoint terecht aangeeft- het onbelast kunnen ontvangen van de waardevermeerdering bij verkoop zijn steekhoudende argumenten waardoor het kopen in prive mij verstandiger lijkt.

 

Mbt het verhuren: de meeste banken zijn hier niet zo happig op en zullen daardoor de verstrekkingsnorm drastisch verlagen waardoor je meer eigen geld in zult moeten brengen. Banken (ook verzekeraars) houden niet van risoco's en willen zich zoveel mogelijk indekken. Overleg met de bank kan wel duidelijkheid verschaffen indien je toch zakelijk wilt gaan exploiteren. Partijen die daarvoor mogelijk vatbaar zijn, zijn vooral banken (ING) en niet de verzekeraars! Wellicht dat GMAC ook nog een optie is.

 

2) wil je het pand toch zakelijk aankopen dan zul je inderdaad behoorlijk wat eigen geld mee moeten nemen.

 

Een voorbeeld:

 

Waarde pand: € 445.000,00, executiewaarde (EW): € 387.150,00

Overeengekomen koopsom: € 435.000,00 k.k.

 

Financieringsbehoefte: € 435.000,00x 1,09= € 474.000,00

(9%= incl alle kosten zoals overdachtsbelasting, notariskosten e.d.)

 

Koop je prive dan verstrekt de bank (onder voorbehoud van inkomen) tot 125% EW in dit geval: € 483.937,00 en hoef je dus geen eigen middelen in te brengen.

 

Koop je zakelijk dan is de verstrekking (meestal) tot 100% EW hetgeen betekent dat je € 86.850,00 ( 474.000-387.150) zelf in moet brengen! Wil je daarnaast ook nog een gedeelte gaan verhuren dan is het niet onwaarschijnlijk dat ze maar tot 75% EW verstrekken. Daarnaast zul je de bank ervan moeten overtuigen dat de verhuur verantwoord is.

 

Wanneer je als prive-persoon het pand koopt mag je "formeel" geen gedeelte gaan verhuren, zie mijn eerste post. Volledigheidshalve moet ik er wel bij vermelden dat dit in de praktijk wel vaak voorkomt. :-X

 

Groet

[Wekkel]

De definitie van een zogenaamde art.4 vennootschap kan je in (rara) artikel 4 van de Wet op belastingen rechtsverkeer vinden. Ik zie daar een exploitatie-eis in terug ("mits deze onroerende zaken, als geheel genomen, op dat tijdstip geheel of hoofdzakelijk dienstbaar zijn of waren aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van die onroerende zaken"), maar weet dus niet of alleen het hebben in eigendom van een pand door een B.V. al een art. 4 vennootschap creeert.

[Camelot]

De definitie van een zogenaamde art.4 vennootschap kan je in (rara) artikel 4 van de Wet op belastingen rechtsverkeer vinden. Ik zie daar een exploitatie-eis in terug ("mits deze onroerende zaken, als geheel genomen, op dat tijdstip geheel of hoofdzakelijk dienstbaar zijn of waren aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van die onroerende zaken"),

 

Wanneer je de vraag van Kleverlaan goed leest kun je daar uit opmaken dat hij in beide situaties een gedeelte van het pand wil gaan verhuren. Er wordt dus voldaan aan de exploitatie eis. ;D

 

Groet

[village]

Je kunt misschien beter het pand via de BV aankopen en de grond privé aankopen. Hierdoor heeft de BV recht het terugtrekken (in België althans) van de BTW op de eventueel gemaakte kosten. Het nadeel is dan (recht van opstal) dat je na het verlopen van de termijn (15-20 jaar) opnieuw registratierechten moet betalen. Je kan het pand ook privé aankopen en het vruchtgebruik verkopen aan de BV. Hierdoor krijgen zij eveneens recht op terug te trekken BTW. Indien het vruchtgebruik afloopt wordt het pand volledig privébezit zonder registratierechten en wordt de eventuele meerwaarde privé niet belast. Om de winst uit de vennootschap te halen zou je een managementfee kunnen krijgen van de vennootschap die iets lager is dan de huuropbrengst. Je kan de woning dan als "concierge" ook gratis ter beschikking krijgen van de vennootschap zodat deze niet meer huurgelden ontvangt dan nodig.

[Camelot]

Het kan aan mij liggen, maar ik zie in bovenstaand betoog weinig nut... ???

 

Koop het pand prive en geniet de rente aftrek en onbelaste waardevermeerdering. :D

[village]

Het kan aan mij liggen, maar ik zie in bovenstaand betoog weinig nut... ???

 

Koop het pand prive en geniet de rente aftrek en onbelaste waardevermeerdering. :D

 

Indien er nog veel kosten zijn aan het pand kan je de BTW hiervan terugtrekken, wat soms meer kan opleveren dan de renteaftrek.

[2thePoint]

Ook een huurder mag het interieur en andere dingen veranderen...dus kun je dit zowiezo via de BV laten lopen....

 

Lees nog maar even je betoog door dan zie je wat Camelot bedoelt;

je spreekt jezelf een beetje tegen ook...

Je kan het pand ook privé aankopen.....zij eveneens recht op terug te trekken BTW

Voor zover ik geleerd heb, kan je over iets wat je van een particulier koopt/huurt geen BTW aftrekken...!!