vraag m.b.t. aankoop bedrijf en financiering

[hoefnagels53]

Beste mensen,

op dit moment ben ik me aan het orienteren om een manege te kopen die nu reeds 2 jaar te koop staat.

Het pand is 7 jaar geleden aangekocht door de huidige eigenaren met de bedoeling er een hotel te maken en de manege plat te gooien. omdat deze plek de enige is met een manege bestemming ging de gemeente niet akkoord.

7 jaar verder en veel elende tussen ondernemer, gemeente en andere bewoners en bedrijven, staat het bedrijf te koop voor een erg hoge prijs. (895.000 euro vraagprijs).

Ik heb afgelopen week het pand bezichtigd en gezien dat er ruim 7 jaar achterstallig onderhoud is, houtwerk verrot en er zijn wat dingen zonder vergunning gebouwd binnen in het pand.

 

Ik heb er een businesscase op geschreven en zou er graag aan de slag gaan, afgelopen week gesprek met gemeente en andere belanghebbenden gehad en zij staan achter mijn plannen en hebben er belang bij dat de huidige ondernemer er snel weg gaat. een en al positiviteit.

Ik heb de verkopend makelaar benaderd en gevraagd of de ondernemer serieus wil verkopen, gezien de vraagprijs en de staat van het pand. hierop verwacht ik een antwoord en hopelijk een andere vraagprijs.

Hoe ga ik nu verder richting de bank in deze? Het gaat om aankoop van een pand, niet echt een lopend bedrijf..het ligt al 7 jaar stil...omzetcijfers zijn niet aan te leveren, wel is er 2 jaar geleden een onderzoek gedaan in opdracht van ondernemer en gemeente naar haalbaarheid en marktpotentieel. dit ziet er prima uit, mits de vraagprijs zakt.

wat kunnen jullie mij aanraden voordat ik een advies gesprek met de bank aanvraag?

is het zinvol met de lokale bank (rabo) in gesprek te gaan hierover?

ik heb mijn financieel plan gebaseerd op de gegevens uit het onderzoek maar er wel een eigen onderbouwde draai aan gegeven.

In hoeverre is een bank blij met het feit dat er een vast inkomen binnenkomt van mijn partner en we dus niet van de opbrengsten van de manege hoeven leven?

 

Alvast bedankt en voor meer info ben ik altijd bereid het een en ander toe te lichten, al dan niet in een PB.

[Y Happy Level]

Besef je je dat er een aardig gedeelte eigen vermogen moet zijn?

 

Danny

[hoefnagels53]

ja daarvan ben ik me bewust en daar houden we rekening mee.

daarnaast is er een vast prive inkomen van boven modaal.

[Y Happy Level]

ja daarvan ben ik me bewust en daar houden we rekening mee.

daarnaast is er een vast prive inkomen van boven modaal.

 

dus er is een eigen vermogen van boven de 200k? Bij aanschaf van het pand +- 700k buiten investeringen omdat het in slechte staat is zal je daar wel aan moeten gaan denken. En als ik naar je andere topic kijk is dat niet aanwezig ?

 

Danny

[hoefnagels53]

het pand is ongeveer 400.000 waard, max.

er is een eigen vermogen van 100k. dus ruim voldoende.

daarnaast gegarandeerde klanten en afnemers diensten.

[Y Happy Level]

het pand is ongeveer 400.000 waard, max.

er is een eigen vermogen van 100k. dus ruim voldoende.

daarnaast gegarandeerde klanten en afnemers diensten.

 

Ben nog wat sceptisch hoor :)

 

Jij vind het 400k waard. Vraagprijs 900k,gaat dus never nooit 400k worden.

 

Maar stel 400k, dan KK erbij, min 100k investeren in pand aangezien het een wrak is en 60k aan andere inventaris/promotie/buffer. zit je al op 600k.

 

Is dus een EV van 200k. Buiten het feit dat banken niet happig zijn op welke financiering dan ook, dan is dit nog vele maten lastiger te verkrijgen.

 

Maar bewijs ongelijk uiteraard! Graag zelfs! Hoe ziet je exploitatiebergoting eruit?

 

Danny

[Marco van den Maagdenberg]

In hoeverre is een bank blij met het feit dat er een vast inkomen binnenkomt van mijn partner en we dus niet van de opbrengsten van de manege hoeven leven?

 

Bank zal voornamelijk geinteresseerd zijn in de door jou geplande activiteiten, winstgevendheid, continuiteit.

Dat er een vast inkomen partner aanwezig is zal voor opstartfase makkelijk zijn, maar zeker niet bepalend voor wel of niet financieren.

Als je je plan voorlegt zorg er in iedergeval voor dat de uiteindelijke vraagprijs o\g duidelijk is.

 

Je zegt het niet met zoveel woorden, maar je wilt daar een manege starten. Als ik hier en daar eens rondvraag, gaan de laatste tijd veel paarden naar de slager, omdat kosten niet meer gedragen kunnen worden!

[Michel_S]

Lijkt me een lastig verhaal is mijn eerste indruk.

 

Wel een paar opmerkingen van mijn kant

Het gaat om aankoop van een pand, niet echt een lopend bedrijf..het ligt al 7 jaar stil...omzetcijfers zijn niet aan te leveren

daarnaast gegarandeerde klanten en afnemers diensten.

Hoe moet ik deze 2 opmerkingen in relatie tot elkaar zien. Zijn die gegarandeerde klanten reeds bestaande klanten ? Dan zijn die dus onvoldoende, anders zou het bedrijf niet slecht lopen. Ik kan me in dit stadium nog niet voorstellen dat je reeds gegarandeerde nieuwe klanten hebt. Je hebt immers nog niets te bieden.

 

er is een eigen vermogen van 100k. dus ruim voldoende.

Even voor de duidelijkheid, hoe heb je die 100.000 beschikbaar, zijn dit vrij beschikbare liquide middelen ?

Net als Happy Feet betwijfel ik trouwens of dit afdoende zal zijn, zelfs bij een koopprijs van het OG van 400.000. Daarnaast zal nog best te onderhandelen zijn over de prijs maar het verschil is wel erg groot.

 

 

 

[hoefnagels53]

Hoi Michel,

de beide opmerkingen moeten los van elkaar staan.

Het was een manege, nu wordt er enkel nog hotelkamers verhuurd met een bezetting van 40% op jaarbasis.

Manege ligt al jaren stil dus alles zal overnieuw opgebouwd moeten worden.

 

Waar ik op doel met gegarandeerde klanten zijn organisaties waar ik gesprekken mee heb gehad en intentieverklaringen mee heb afgesloten en die dus komen zodra de manege is overgenomen.

Als je kijkt naar enkel manege, zal dit niet of weinig rendabel zijn. Grote voordeel is de ligging, maar voor mij ligt de uitdaging in aanboren van nieuwe doelgroep en het opzetten van zorgtoerisme. Dit leidt tot gegarandeerde klanten.

 

100k is vrij beschikbaar vermogen, daarnaast is er een achtergestelde lening van 20% ter beschikking en er zijn diverse subsidies die te verkrijgen zijn, ook dit is al uitgezocht, gesprekken gevoerd met instanties die deze subsidies verstrekken en de haalbaarheid van de projecten zijn reeds getoetst.

 

Ik kom er niet uit met financieel plan. wel de exploitatiebegroting, maar de rest niet. uiteraard ligt dat ook nog in de onzekerheid qua aankoopbedrag en de aanname's die gemaakt moeten worden in de rest qua omzet.

 

de vraagprijs is 895.000 euro, de executiewaarde ligt op 400.000 euro. wat is reeel qua bod dan? En dit bod zal er ook uit gehaald moeten worden dan in de omzet.

naast de verbouwing die er nog plaats zal moeten vinden.

[Y Happy Level]

 

Ik kom er niet uit met financieel plan. wel de exploitatiebegroting, maar de rest niet.

 

Je komt er net als in je plannen voor het duikcentrum wederom niet uit. ALS je 100k vrij te besteden hebt zou ik zsm een partij zoeken die je daarin kan bijstaan.

 

 

 

100k is vrij beschikbaar vermogen

 

 

 

 

de vraagprijs is 895.000 euro, de executiewaarde ligt op 400.000 euro. wat is reeel qua bod dan? En dit bod zal er ook uit gehaald moeten worden dan in de omzet.

naast de verbouwing die er nog plaats zal moeten vinden.

 

Zoals eerder gemeld ga je geen financiering krijgen. Je hebt 100k eigen geld. Stel je kan het kopen voor voor 600k. 150k verbouwen dan zit je makkelijk op 750k. Dan is 100k eigen geld niet genoeg. In de huidige markt geen enkele kans.

 

 

 

 

Danny

[hoefnagels53]

het duikcentrum is er uiteindelijk niet gekomen, niet vanwege de financiering en het financieel plan, die wel i.s.m. de bank is goedgekeurd, maar vanwege het feit dat het RGV andere plannen had...

[Dennis_van_Dijk]

de vraagprijs is 895.000 euro, de executiewaarde ligt op 400.000 euro.

 

Hoe weet je dat de executiewaarde ligt op € 400k?

 

wat is reeel qua bod dan?

 

Misschien is het handig om hiervoor een aankoopmakelaar in te schakelen?

Een executiewaarde van € 400k veronderstelt een vrije verkoopwaarde van ca. € 500k. Je zou kunnen denken dat de huidige eigenaar van mening is dat hij meer verkoopt dan alleen een roerende zaak en dat er ook een stuk goodwill in verwerkt zit. Dat deel van de vraagprijs staat dus geheel los van de taxatiewaarde van de onroerende zaak.

 

En dit bod zal er ook uit gehaald moeten worden dan in de omzet.

naast de verbouwing die er nog plaats zal moeten vinden.

 

Deze twee opmerkingen staan imho los van de vraagprijs van de verkopende partij. Deze kan natuurlijk zelf de verkoopprijs vormen, het is aan jou om daar in mee te gaan of niet. Op basis van jouw businesscase bepaal je hoeveel je kunt betalen voor de onroerende zaak, inclusief de verbouwing. Deze factoren bepalen jouw maximale vraagprijs, het is aan de verkoper of hij daar in mee kan en wil gaan.

Weet je bijvoorbeeld wat er toentertijd betaald is voor de manege?

[hoefnagels53]

7 jaar geleden is de manege geveild voor 500.000 euro. De huidige eigenaar heeft dit ervoor betaald.

 

executiewaarde is vanuit informatie van de verkoopmakelaar en Gemeente.

 

Ik begrijp de vraagprijs van de huidige eigenaar wanneer het zou gaan om een lopend bedrijf met paarden, een goede hotelkamer bezetting en wanneer het pand niet vervallen zou zijn.

 

er is door de aannemer die voor mij een inventarisatie heeft gedaan qua verbouwen en opknappen asbest ontdekt in dakplaten die kapot zijn, dus ook het dak moet vervangen worden. dus reken uit je investering.

Maar het klopt dat de eigenaar altijd zelf zijn verkoopprijs mag bepalen. Hij heeft ook al aangegeven dat hij enkel akkoord gaat met een bod wat in de buurt van 895.000 euro ligt.

helaas is er aan de verkoop van dit pand een compleet verhaal aan vooraf gegaan en is er momenteel een strijd gaande tussen eigenaar en gemeente. Ik geloof dat de eigenaar bijna liever het pand helemaal laat vervallen dan verkopen.

dat verklaart de verkoopprijs in ieder geval voor een groot stuk. het pand staat 2 1/2 jaar te koop en er is nog nooit een geïnteresseerde koper geweest.

 

 

[hoefnagels53]

 

Ik kom er niet uit met financieel plan. wel de exploitatiebegroting, maar de rest niet.

 

Je komt er net als in je plannen voor het duikcentrum wederom niet uit. ALS je 100k vrij te besteden hebt zou ik zsm een partij zoeken die je daarin kan bijstaan.

 

 

 

100k is vrij beschikbaar vermogen

 

 

 

 

de vraagprijs is 895.000 euro, de executiewaarde ligt op 400.000 euro. wat is reeel qua bod dan? En dit bod zal er ook uit gehaald moeten worden dan in de omzet.

naast de verbouwing die er nog plaats zal moeten vinden.

 

Zoals eerder gemeld ga je geen financiering krijgen. Je hebt 100k eigen geld. Stel je kan het kopen voor voor 600k. 150k verbouwen dan zit je makkelijk op 750k. Dan is 100k eigen geld niet genoeg. In de huidige markt geen enkele kans.

 

 

 

 

Danny

 

 

Thanks voor je input...Ik moet je eerlijk zeggen dat 600k geen optie is om aan te kopen. en ik denk dat de verbouwing meer zal gaan kosten, dus dan heb je gelijk met de kans op financiering die dan nihil is, plus dat ik zelf dat risico niet ga nemen.

[Dennis_van_Dijk]

Maar het klopt dat de eigenaar altijd zelf zijn verkoopprijs mag bepalen. Hij heeft ook al aangegeven dat hij enkel akkoord gaat met een bod wat in de buurt van 895.000 euro ligt.

 

Hij zal in ieder geval nooit akkoord gaan met een prijs die ligt onder wat hij betaald heeft - in ieder geval niet met deze attitude. Daar komen nog eens bovenop die € 500k de veilingkosten.

Mijn twee centen: doe hem een maal een bod dat past binnen jouw businesscase. Gaat hij niet akkoord zet er dan mentaal een groot kruis door en ga verder op zoek naar je volgende uitdaging. Je bent er niet voor om zijn oorlog uit te gaan vechten.

 

[hoefnagels53]

Hij zal in ieder geval nooit akkoord gaan met een prijs die ligt onder wat hij betaald heeft - in ieder geval niet met deze attitude. Daar komen nog eens bovenop die € 500k de veilingkosten.

Mijn twee centen: doe hem een maal een bod dat past binnen jouw businesscase. Gaat hij niet akkoord zet er dan mentaal een groot kruis door en ga verder op zoek naar je volgende uitdaging. Je bent er niet voor om zijn oorlog uit te gaan vechten.

 

Dank Dennis voor je reactie. Dit bevestigt in ieder geval mijn gedachten hierover.

[jan king]

Een aantal opm. (ter info ik zit in hetzelfde schuitje en denk nu aardig inzicht te hebben hoe banken acteren)

 

EV = 100 K is dit ook liquide?

 

Bank kijkt naar de ondernemer omdat dit al een keer eerder bij jou is goedgekeurd ga ik ervan uit dat je hier een vinkje bij kunt zetten. Is het haalbaar? Laat je BP checken door een onafhankelijk door de bank erkend bureau (maak bv de afspraak als dit oke is dan er ook financiering plaats vindt). Zekerheid voor de bank dat het BP goed is. Ja, banken kijken ook hoe je privé e.e,a kunt betalen, dus het inkomen van je vrouw moet je zeker melden. Er moet een meer dan positieve cashflow zijn. Daarnaast moet er geen risico voor de bank zijn. Dus solvabiliteit. Je moet de totale investering goed kunnen afdekken. (dit is dus veel meer dan die 100 K heeft te maken met Basel III). Tav verkoop panden die in het verleden voor meer dan 500 K verkocht zijn, hebben nu een executie waarde van soms minder dan de helft daarvan. Neem daar nog een keer 80% van en je hebt een bedrag wat als zekerheid kan dienen. Of wat de gek ervoor geeft.

 

Tip: laat je (betaald) bijstaan door een financiële man/vrouw die zijn sporen heeft verdiend. Volgens mij zijn er wel een paar op dit forum