Naheffing overdrachtsbelasting

[WimR]

Eind 2011 kocht ik een woonboerderij. Het betreft een voormalige boerderij, bij aankoop niet meer als boerderij of anderszins bedrijfsmatig in gebruik. Tot het geheel behoort een grote schuur, een gekoppelde kleinere schuur, een kleine loods en twee garageboxen. Naast de boerderij staat een GSM mast waarop een recht van opstal is gevestigd. Volgens de 2% regeling, artikel 3.1. voor de overdrachtsbelasting vallen ook de tuin en andere aanhorigheden zoals garages, schuren, serres e.d. onder de regeling. Het geheel staat op 14.600 meter grond (geen cultuurgrond). Er is 2% overdrachtsbelasting betaald over het geheel. De fiscus stelt zich op het standpunt dat de schuren, alsmede een groot deel van de grond niet gebruikt worden voor bewoning en is voornemens daar 6% over te heffen. Omdat kort voor de koop een recht van opstal op 100m2 grond met de KPN mast is gevestigd is een gekapitaliseerde waarde vastgesteld waarover de telecom maatschappij 6% heeft betaald (economisch eigenaar). Vanwege doorverkoop binnen 6 maanden van het gehele complex incl. grondstuk met GSM mast, wordt over de waarde van de mast niet opnieuw geheven zodat daar een voordeel ligt. Het geheel zonder grondstuk met mast is door mij binnen 6 maanden doorverkocht zodat ik de huurinkomsten van de GSM mast geniet (box 3), maar dat terzijde. Ik heb al een heleboel uitgezocht en zo is duidelijk dat het gekochte niet te zien is als 'niet-woning', ook niet als 'niet-woning deels in gebruik als woning', maar gewoon als 'woning dienend tot hoofdverblijf'. Maar de fiscus trekt de onroerende zaak a.h.w. uit elkaar en ziet een deel als 'niet-woning' en wenst dat deel te belasten tegen 6%. Zij baseert zich hierop artikel 3.3. van de (tijdelijke) maatregel tot verlaging van de overdrachtsbelasting waarin gesteld wordt dat indien de onroerende zaak qua oppervlakte 90% of meer bestemd is voor bewoning dat alleen dan de 2% van toepassing is op het geheel. De samenstelbepaling bepaalt dat hier sprake is van 1 enkele onroerende zaak (bron: waarderingskamer.nl). De antwoorden op de vragen van het notariaat aan de MvF kort na het ingaan van de regeling sterken mij in mijn overtuiging dat er geen sprake kan zijn van een naheffing (zie antwoord op vragen 3, 16 en 23). Voor de WOZ is het een woning zonder bedrijfsbestemming. Ik ben nieuwsgierig naar het volgende (niets over te vinden op internet):

 

1. Hoe groot mogen schuren bij een woning zijn voordat ze niet meer onder de 2% regeling vallen?

2. Hoe groot mag een tuin zijn bij een woning voordat deze niet meer onder de 2% regeling valt?

3. Heeft de belastingdienst zich te houden aan de begripsbepalingen van de waarderingskamer (waar zij zelf deel van uit maakt)?

 

Ik heb de indruk dat de fiscus selectief jacht maakt op kopers van voormalige boerderijen (woonboerderijen dus), maar dat andere woningen met vergelijkbare grondstukken buiten schot blijven. In een eventuele procedure wil en zal ik mij dan ook op het gelijkheidsbeginsel beroepen. Vervelend punt is dat procederen wel eens veel meer kan kosten dan hetgeen nu per saldo bijbetaald moet gaan worden, maar ten onrechte betalen wil ik zeker niet. Alle reacties worden bijzonder op prijs gesteld, ook mensen die in een vergelijkbare situatie worden gevraagd te reageren zodat mogelijk gezamenlijk opgetrokken kan worden tegen dit soort naheffingen.

 

[Joost Rietveld]

Beste Wim

 

HL is een topic voor en door ondernemers. We sluiten bewust vragen die niet met ondernemerschap te maken hebben om te voorkomen dat we een precendent scheppen dat dergelijke vragen wel toegestaan zijn.

 

Zo ook dit topic, waarin de relevantie voor ondernemen ontbreekt.

Kijk bijv. eens op rechtenforum.nl

 

Succes en groet

Joost

HL admin