Termijn onderverhuur winkelpand

[Droma]

Goedemorgen, ik heb een vraag over de termijn van een onderverhuurovereenkomst van een winkelruimte.

 

Ik heb een huurcontract van een winkelruimte voor de duur van vijf jaar. Door omstandigheden zie ik mij, na ruim twee jaar, genoodzaakt om mijn activiteiten te staken. De huur loopt echter nog bijna drie jaar door.

 

Nu heb ik iemand gevonden (startende ondernemer) die de ruimte wil huren. Mijn verhuurder wil echter dat ik het contract uitdien, maar heeft er geen bezwaar tegen dat ik de ruimte onderverhuur om de kosten te dekken. Als de onderverhuur naar wens verloopt, dan heeft hij de intentie om aansluitend rechtstreeks met deze partij een huurovereenkomst te sluiten.

 

Mijn huurcontract loopt af op 1-10-2017. Ik kan per 1-2-2015 een onderverhuurovereenkomst afsluiten voor de resterende twee jaar en acht maanden. Voor huurovereenkomsten van winkelruimtes geldt dat, bij een huurtermijn langer dan twee jaar, de overeenkomst van rechtswege voor vijf jaar geldt. Is dit ook zo bij een onderverhuurovereenkomst of kan ik die zonder probleem laten eindigen op 1-10-2017? Daarna wil ik er ook echt tussenuit.

 

Alvast bedankt.

 

 

 

 

[Mart Stegeman]

Dag Droma,

 

Over het algemeen staat in huurovereenkomsten dat onderverhuren verboden is. Mijn eerste advies is dan ook om de instemming van de verhuurder met die onderverhuur goed (en schriftelijk) vast te leggen.

 

Vervolgens is van belang wat je met je verhuurder afspreekt. Staat hij alleen het onderverhuren toe, of verklaart hij zich ook al direct bereid om de huurovereenkomst met de onderhuurder na het verstrijken van ‘jouw’ huurperiode van je over te nemen. In het tweede geval moeten die afspraken natuurlijk goed worden vastgelegd (met jouw verhuurder en onderhuurder), maar loop je niet aan tegen de problematiek die jij noemde. Je stapt er dan inderdaad in 2017 tussenuit.

 

Verklaart de verhuurder zich niet bereid tot die overname, dan ontstaat mogelijk een risico dat jij terecht signaleert. Je merkt in dat kader terecht op dat huurovereenkomsten voor winkelruimte wettelijk minimaal voor de duur van 5 jaar worden gesloten. De uitzondering van een looptijd van minder dan twee jaar, biedt jou geen uitkomst. Het contract dat jij wilt aangaan zou namelijk langer dan die twee jaar gaan duren.

 

De wet kent wel een bepaling die regelt dat een onderhuurovereenkomst eindigt op het moment dat de hoofdhuurovereenkomst eindigt. Daarvan is echter alleen sprake als jouw verhuurder de huurovereenkomst opzegt, en de huurovereenkomst vervolgens eindigt door opzegging door de rechter. In andere gevallen eindigt de onderhuurovereenkomst niet door beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst. Zeg jij bijvoorbeeld zelf de huurovereenkomst met jouw verhuurder op (of besluiten jij en jouw verhuurder in onderling overleg om de huurovereenkomst te beëindigen) dan loopt de huurovereenkomst met de onderhuurder wel door! in dat geval ben je schadeplichtig.

 

Wat je nog zou kunnen overwegen is de rechter verzoeken om toestemming te verlenen om voorwaarden overeen te komen die afwijken van dwingend recht (de 5+5 regel). Je kunt overwegen om in dat kader een huurovereenkomst voor 2 jaar te sluiten en met jouw onderhuurder af te spreken dat in die twee jaar deze toestemming wordt gevraagd. Je zou dan ook al kunnen afspreken dat de huurovereenkomst voor twee jaar alleen wordt verlengd als de gevraagde toestemming van de rechter is verkregen. Wordt de toestemming niet verkregen, dan eindigt de huurovereenkomst na twee jaar.

 

Als er in jouw geval sprake zou zijn van een bedrijfsovername, dan kun je ook nog overwegen om een ‘indeplaatsstelling' te vorderen. Als aan voorwaarden wordt voldaan, kan de rechter in dat geval de verhuurder verplichten die nieuwe huurder te accepteren. Er moet dan echter wel sprake zijn van een bedrijfsovername. Ik betwijfel of dat bij jou aan de orde is.

 

Wat je dus zou kunnen overwegen is, kort gezegd, (1) afspreken dat jouw verhuurder de te sluiten onderhuurovereenkomst per 1-10-2017 overneemt of (2) een overeenkomst voor twee jaar sluiten en tijdig de rechter verzoeken om toestemming voor korte aanvullende verlenging of (3) een indeplaatsstelling vorderen, als sprake is van een bedrijfsovername.

 

Huurders van (winkel)ruimte worden over het algemeen vrij goed beschermd. Het is dus belangrijk om de afspraken zorgvuldig vast te leggen.

 

Succes!

 

[StevenK]

Het is bij onderhuur ook gebruikelijk om meteen in het contract op te nemen dat partijen gezamenlijk toestemming zullen vragen aan de kantonrechter om een afwijkende termijn in het contract op te nemen (en vaak zelfs dat die toestemming als opschortende voorwaarde opgenomen wordt)