BTW en (onder)huur

[Anoniem1969]

Goedenavond allen,

 

Binnenkort ga ik als zelfstandig ondernemer een bedrijfsruimte huren. De huur is met BTW belast.

Ik verricht zelf belaste diensten en val nu nog onder de KOR.

 

Nu wil ik -met toestemming van de verhuurder- de ruimte 50/50 met een andere zelfstandige delen. Deze persoon zal de helft van de huurprijs aan mij betalen. Ikzelf ga het huurcontract met de verhuurder aan.

 

Moet ik nu BTW in rekening brengen aan de persoon met wie ik de ruimte ga delen. Anders gezegd: ziet de Belastingdienst de situatie als verhuur (naar ik aanneem in dit geval niet met BTW te belasten omdat het dan onderhuur is) of als een andere dienst, die met BTW belast is?

 

Alvast dank voor de reactie(s)!

[Marcel Spruit R.I.P.]

Hoi, welkom op een van de leukste plekken op het op een zaterdagavond over de btw te hebben 8)

Meer info over btw en verhuur/huur/onderhuur vind je o.a. in dit draadje uit 2013

 

De korte samenvatting in jouw geval:

- 'verhuur van onroerend goed' is heel specifiek gedefinieerd in de btw;

- het moet o.a. gaan om het verlenen van een exclusief gebruiksrecht van een onroerende zaak;

- de verhuurder heeft aan jou een exclusief gebruiksrecht verleend. Jij mag bepalen wie er binnen komt en wie niet en wat er (binnen grenzen) gebeurt in de bedrijfsruimte;

- daarom MOGEN jullie er voor KIEZEN om btw-belast te verhuren/huren;

- jij geeft straks iemand anders het recht om gebruik te maken van een deel van de ruimte. Is dat een exclusief gebruiksrecht? Zeker niet, want jij moet er ook nog werken;

- wat jij aan die ander biedt, zou ik dus eerder kwalificeren als een werkplek. Dat is géén 'verhuur van onroerend goed' in de zin van de btw, en daarom sowieso belast met 21%

 

(overigens, als het wel verhuur was geweest, had het prima met btw kunnen zijn, afhankelijk van waar die ander de ruimte voor gebruikt. Dat het onderhuur is, heeft daar geen invloed op)

[Anoniem1969]

Hallo Marcel,

 

Dank voor je welkom, duidelijke uitleg en link. Helaas was ik iets minder duidelijk :)

 

De 50/50 verdeling is niet qua oppervlakte, maar qua tijd. We zullen nooit tegelijkertijd in de ruimte werken. Verandert dat nog iets aan jouw antwoord? Zo ja, is het dan nog van belang of de ander belaste diensten verricht of niet?

[Anouk V]

Niet de vraag maar let er bij de berekening van de kor op dat je de huur/verhuur niet meeneemt. Dit is een uitzondering bij de kor.

 

 

 

[Anoniem1969]

Dank je, Anouk. Ik zal hier even goed naar kijken. Tot op heden heb ik BTW-vrij gehuurd, dus dat detail was nog niet langsgekomen.

 

@Marcel: mijn vraag over of het uitmaakt of de 'onderhuurder' belaste of onbelaste werkzaamheden verricht is geinspireerd door het andere draadje waar je me naar verwees, en lijkt me met name van belang voor de verhuurder als ik het goed begrijp.

[Marcel Spruit R.I.P.]

OK, leuk dat je het wat ingewikkelder maakt, maar nu wordt het een beetje glad ijs. Maar kom, het is weekend.

 

Verleen je iemand een exclusief gebruiksrecht (dus alléén hij mag het gebruiken, op die manier die hij het leukste vindt, en hij mag weten wie hij verder nog toelaat) als hij je bedrijfsruimte (onder)huurt van vrijdagochtend t/m zondagavond, en het op zondagavond moet achterlaten in dezelfde staat als hij het vrijdagochtend vond?

Omdat ik uit o.a. het besluit de indruk krijgt dat óók verhuur voor één dag als verhuur zou kunnen gelden, denk ik dat het antwoord op die vraag 'ja' is.

 

En als het verhuur is, is het dus inderdaad van belang wat de onderhuurder doet met die ruimte. Als hij de ruimte gebruikt voor iets waarmee hij 90% of meer van de btw op de onderhuurfactuur mag terugvragen, dan mág je kiezen voor btw-belaste onderverhuur.

 

Wat doet je potentiële onderhuurder met die ruimte?

[Anoniem1969]

Fijn dat ik het uitdagend houd...

 

Ben nu in gesprek met een potentiele kandidaat die therapie-achtige dingen doet. Hoogstwaarschijnlijk niet vrijgesteld, maar dat moet ik nog even navragen.

 

Overigens zal de week niet netjes in twee gedeeld worden, maar werken we in blokken. Ik neem aan dat dat verder geen verschil maakt. Inderdaad is het een exclusief gebruiksrecht dat ik verleen, en moet de ruimte elke keer weer netjes opgeleverd worden (waarbij we beide onze eigen meubels laten staan).

 

Al met al lijkt het dus toch verhuur te gaan worden.

 

Dank voor de input zover! (Als mijn conclusie fout is hoor ik het natuurlijk graag.)

 

 

[Marcel Spruit R.I.P.]

Laten we hopen dat je onderhuurder voor 90% of meer btw-belast presteert in die ruimte.

Als dat niet zo is, als de onderhuurder btw-vrijgestelde prestaties verricht in die ruimte, dan kunnen jullie niet kiezen voor btw-belaste huur en is de huur dus btw-vrijgesteld.

 

Jij komt dan in de situatie dat jij een ruimte huurt die jij voor pakweg 50% gebruikt voor btw-vrijgestelde prestaties, namelijk de onderverhuur.

 

Dat heeft (grutjes wat is de btw toch een heerlijke belasting) óók weer gevolgen voor de huurovereenkomst tussen jou en de eigenaar. Als jij de ruimte niet voor 90% of meer gebruikt voor btw-belaste prestaties (en met 50% vrijgestelde onderhuur voldoe je daar niet aan), kún je niet meer kiezen voor btw-belaste verhuur, en is de huur tussen jou en je verhuurder dus óók vrijgesteld. Ik zou even nagaan wat daarover opgenomen is in het huurcontract.

Het zou zomaar kunnen dat de verhuurder hier ook niet gelukkig van wordt omdat hij wellicht aanschaf- of verbouwingsbtw- moet gaan terugbetalen.

[Anoniem1969]

Tot die conclusie was ik ook gekomen, en de eis is inderdaad opgenomen in het contract met verhuurder.

 

Jouw voorkeur lijkt uit te gaan naar belaste onderhuur. Mij lijkt het eenvoudiger te kiezen voor onbelaste, ook omdat -als ik het goed begrepen heb- voor belaste verhuur toestemming van de Belastingdienst nodig is. Zie ik iets over het hoofd?