Foutenleer toepassen bij stakingswinst

[vautour]

Ik ga naar 30 jaar stoppen met mijn onderneming. Ik heb een vraag over de stakingswinst en de zogenaamde foutenleer.

 

Mijn pand is een woon/werk pand en staat voor 100% op de balans. Ik wil nu een beroep doen op de foutenleer. Ik lees dan dat het gedeelte dat ter beschikking staat aan de onderneming niet de 10% mag overschrijden. Het zogenaamde 10% criterium.

 

De concrete vraag is hoe bereken ik de 10% verhouding? Ik heb bijvoorbeeld 2 vrijstaande schuren op het erf die uitsluitend prive worden gebruikt. Kan ik deze meerekenen tot prive oppervlakte? Kan ik de slaapkamers op de 1e verdieping meerekenen tot prive m2? En de zolder?

 

Bestaan gier richtlijnen voor. Hoe beoordeelt de belastingdienst dit en hoe berekenen zij de verhouding?

 

Vast bedankt voor jullie input.

[DJM Kalkman]

Hi Vautour,

 

Was de etikettering van het pand vanaf het begin onjuist of onjuist na veranderende omstandigheden?

 

[vautour]

Vanaf het begin onjuist. Geen gewijzigde omstandigheden. Ik begrijp uit je vraag dat dit bepalend kan zijn?

[DJM Kalkman]

Binnen de etiketteringsfouten kan een onderscheid worden gemaakt in gevallen waarin de etikettering vanaf het begin onjuist was, of in gevallen waar de etikettering aanvankelijk juist was maar op enig moment onjuist is geworden. De wijze van het rechtzetten is hiervan afhankelijk.

 

U geeft aan dat uw pand vanaf het begin onjuist geëtiketteerd was.

Dan wordt uw situatie als volgt rechtgezet:

 

Uw pand is onterecht aangemerkt op de balans, dan is de winst uit de onderneming hoogstwaarschijnlijk door de onjuiste etikettering onjuist vastgesteld. Op dat moment kan dit bestanddeel tegen de kostprijs van de balans af worden gehaald in het laatst openstaande jaar. Het verschil tussen de kostprijs en de lagere boekwaarde, zijnde afschrijving of afwaardering, wordt in het oudste nog openstaande jaar belast. Hiermee worden in voorgaande jaren ten onrechte toegepaste afschrijvingen in het oudste nog openstaande jaar ‘teruggenomen.

 

Hier moet de correctieregel dus worden toegepast. Het vermogensbestanddeel wordt dan niet meer opgenomen in de gecorrigeerde beginbalans van het oudste nog openstaande jaar. Op dat moment vindt er geen afrekening plaats over de stille reserves, maar de eerder genoten afschrijving wordt wel teruggenomen.

 

Van een woon-werkpand is sprake zodra een niet te verwaarlozen gedeelte van het woonhuis van de ondernemer gebruikt wordt voor bedrijfsdoeleinden. De rechter trekt de ondergrens hierbij op zo’n 10% van de woning. Wordt een kleiner gedeelte van de woning voor de zaak gebruikt, dan is de woning verplicht privé vermogen. Bij een zakelijk gebruik van 10% of meer is sprake van een pand in gemengd gebruik.

 

Een cruciale vraag is: is het pand bouwkundig splitsbaar?

 

 

 

 

[vautour]

Beste Dennis,

 

Allereerst reuze bedankt voor je duidelijke toelichting.

 

Om je vraag te beantwoorden: het winkelgedeelte (slagerij) en woongedeelte hebben beide een aparte toegang. De winkel heeft echter (nog) geen sanitaire voorziening. Of het dan bouwkundig splitsbaar is weet ik niet... Er is geen verbinding binnendoor.

 

Het is mij nog onduidelijk hoe dat 10% criterium berekend wordt? Bereken ik dan het oppervlakte van de woning op de begane grond of kunnen de verdiepingen (inclusief zolder) en schuur ook worden meegenomen? Ik zou vermoeden dat hier een richtlijn voor bestaat maar kan dat niet vinden.

[DJM Kalkman]

 

Om je vraag te beantwoorden: het winkelgedeelte (slagerij) en woongedeelte hebben beide een aparte toegang. De winkel heeft echter (nog) geen sanitaire voorziening. Of het dan bouwkundig splitsbaar is weet ik niet... Er is geen verbinding binnendoor.

 

 

Een woon-werkpand is bouwkundig splitsbaar als dat pand juridisch kan worden gesplitst. Dat wil zeggen, dat de separate gedeelten van het pand – het woongedeelte, het bedrijfsgedeelte – afzonderlijk verkocht kunnen worden. De juridische splitsing is niet bepalend: een pand is ook bouwkundig splitsbaar als zo’n juridische splitsing niet mogelijk is, maar de verschillende onderdelen van het pand wel zelfstandig rendabel kunnen worden gemaakt. Let op: een bouwkundig splitsbaar pand is nog niet gesplitst. Voldoende is dat het pand, zonder al te grote bouwkundige ingrepen, gesplitst kan worden waardoor een afzonderlijk te exploiteren woon- en bedrijfsgedeelte ontstaat.

 

Het is mij nog onduidelijk hoe dat 10% criterium berekend wordt? Bereken ik dan het oppervlakte van de woning op de begane grond of kunnen de verdiepingen (inclusief zolder) en schuur ook worden meegenomen? Ik zou vermoeden dat hier een richtlijn voor bestaat maar kan dat niet vinden.

 

In de praktijk wordt de verdeelsleutel naar rato van het gebruikte vloeroppervlak of de kubieke

meters gebruikt.

 

[vautour]

OK. De verschillende onderdelen kunnen - zonder al te grote bouwkundige ingrepen - zelfstandig rendabel gemaakt worden. Ik zou bijvoorbeeld zelf kunnen blijven wonen en de winkelruimte verhuren. Ik wil dat niet trouwens. Ik wil later het hele pand verkopen.

 

Ik hang op de grens van die 10%. Zal ook de kubieke meters berekenen. Maar begrijp ik het goed dat als ik ook (berg)zolders en schuur gebruik ik deze dan kan meenemen in gebruikt oppervlakte?

 

Nogmaals bedankt.

[DJM Kalkman]

 

Ik hang op de grens van die 10%. Zal ook de kubieke meters berekenen. Maar begrijp ik het goed dat als ik ook (berg)zolders en schuur gebruik ik deze dan kan meenemen in gebruikt oppervlakte?

 

Nogmaals bedankt.

 

Vloeroppervlakte van de gehele activa, dus ook zolders en schuur m.i.

 

 

[geervel]

Ik heb zelf ook een vergelijkbare situatie qua pand.

In 1992 een woon-winkel pand aangeschaft met aparte opgang en volledig splitsbaar. (Mij is niet duidelijk waarom indertijd sowieso niet is gesplitst.)

Ik ben nog ondernemer maar zonder de winkel.

Inmiddels verhuur ik het gehele pand aan 1 partij, ook weer wonen-werken.

De wens is om eerst kadastraal te splitsen,

dmv foutenleer de woning apart prive-vermogen te waarderen. Vervolgens het winkel-gedeelte wederom te splitsen in appartement en winkel.

De voorkeur zou dan ook zijn dat ik de stille reserve over het zakelijk deel afreken en in de toekomst de huur inkomsten in box-3 heb.

Is dit een haalbare situatie?