Welk deel hypotheek opvoeren als zakelijke kosten?

[jettyvg]

Ik heb al wat rondgestruind op het forum, maar kan zelf niet zoveel vinden over dit onderwerp. 

 

Ik ben opzoek naar een huis met mogelijkheid voor kantoor aan huis. Er staat in de buurt een aantrekkelijk pand te koop met een losstaande bedrijfsruimte van ca. 25% van het totale oppervlak. Dit is losstaande pand is momenteel al in gebruik als bedrijfsruimte en kan met kleine aanpassingen fungeren als 3 of 4 kantoorruimtes. Waardoor het pand ook mogelijkheden biedt om extra inkomsten te generen door bijv. een B&B (zit er nu ook) of de verhuur van flexwerkplekken. 

 

De woning + bedrijfsruimte zouden wij (net aan) privé kunnen financieren. Ongeveer 50% uit overwaarde en eigen middelen en nog eens 50% met een particuliere hypotheek. Dat levert wel forse maandlasten op, waardoor het welkom is om een deel af te kunnen trekken. 

 

Ik ben van 2019 t/m 2023 via een eenmanszaak actief geweest, sinds begin dit jaar heb ik voor dezelfde werkzaamheden een werkmaatschappij + holding structuur. 

 

Op basis van het vloeroppervlak zou ik 25% van de aankoopprijs op de balans van de holding zetten. Ik ben niet van plan om af te schrijven, omdat het in de lijn der verwachting ligt dat de waarde zal toenemen. Enig voordeel zou dus moeten komen uit de kosten die ik zakelijk kan opvoeren. Ik ben mij ervan bewust dat het deel van de hypotheek dat ik zakelijk opvoer niet in aanmerking komt voor hypotheekrenteaftrek. 

 

Hoe werkt dit met de hypotheek, mag ik bijvoorbeeld redeneren dat ik het huis zoveel mogelijk uit eigen middelen betaal en de bedrijfsruimte volledig met de hypotheek. Of zou ik bij 25% zakelijke bestemming slechts 25% van de hypotheek kunnen opvoeren?

 

Maak ik andere redeneerfouten? Uiteraard ga ik één ander doorspreken met mijn hypotheekadviseur en accountant, maar ik zou graag voor die tijd een idee hebben van de mogelijkheden. 

 

Alle input is welkom, alvast bedankt!

[Joost Rietveld]

Dag Jetty 

 

Je kunt bij een BV niet zomaar een stuk van het pand aan de BV toerekenen. De BV heeft zelf rechtspersoonlijkheid. Dus de BV moet mede-eigenaar zijn of je past de TBS regeling toe 

 

Daarbij gaat het voor zowel de waarde van het zakelijke deel als de hypotheek om de actuele waarde. Doorgaans wordt dan het zakelijke deel van het pand apart getaxeerd 

[jettyvg]

52 minuten geleden, Joost Rietveld zei:

Dag Jetty 

 

Je kunt bij een BV niet zomaar een stuk van het pand aan de BV toerekenen. De BV heeft zelf rechtspersoonlijkheid. Dus de BV moet mede-eigenaar zijn of je past de TBS regeling toe 

 

Daarbij gaat het voor zowel de waarde van het zakelijke deel als de hypotheek om de actuele waarde. Doorgaans wordt dan het zakelijke deel van het pand apart getaxeerd 

Heel hartelijk dank, Joost! Helder antwoord. 
Ik was er al vanuit gegaan dat het fiscale voordeel op het stuk hypotheek bepertk zou zijn. Ik was inderdaad al uitgegaan van een taxatie. Als ik het goed begrijk kan ik huur rekenen (naar redelijkheid), maar is slechts 12% vrijstelling daarvan onbelast. Energiekosten, etc kan ik dan wel als particulier aftrekken van de huurinkomsten, begrijp ik. Dat laatste is prettig, maar weegt mogelijk niet op tegen de waardestijging waar ook over afgerekend moet worden...

[Joost Rietveld]

Inderdaad, mits die bedrijfsruimte dus zelfstandig is

[jettyvg]

De ruimte is inderdaad volledig zelfstandig. De vorige eigenaar heeft zelfs geprobeerd het perceel af te splitsen tot een tweede woonhuis. Dat is niet gelukt (ik moet nog achterhalen waarom niet). De bedrijfsruimte beslaat bijna 90m² en staat los van de privé woning (er achter als het ware). Het pand heeft eigen sanitair, een eigen oprit en eigen toegang. Het zou nog opgesplitst kunnen worden in twee zelfstandige bedrijfspanden, maar dat zal fiscaal niets uitmaken.

[Joost Rietveld]

👍