Tot mijn kennissenkring behoort een hypotheekadviseur die met het volgende verhaal kwam. Wanneer je als huiseigenaar een particuliere hypotheek hebt met standaard huurbeding en standaard beding van niet verandering bestemming, inrichting en gedaante van het onderpand, kun
je gerust je huis verbouwen en een of meerderde appartementen gaan verhuren. Je moet de huurders wel een zgn. ontruimingsverklaring laten tekenen voor het geval de bank erachter komt en moeilijke vragen gaat stellen. Daar zouden banken altijd genoegen mee nemen.
Ik heb er diverse juristen (afzonderlijk) naar de casus laten kijken en deze kwamen tot de volgende, uiteenlopende uitspraken.
1. als de banken er al achter komen, doen ze niets tenzij de huiseigenaar
financieel in gebreke blijft; de huurders krijgen ze er immers toch uit
als ze dat per se zouden willen, zowel op grond van de
ontruimingsverklaring als op grond van de omstandigheid dat het in de
hypotheekakte opgenomen huurbeding de positie van de huurders
zwak maakt.
2. de banken gaan wel degelijk tot executie over zodra ze erachter
komen. De hypotheekakte en de algemene voorwaarden geven hen
daar immers de ruimte voor. Alleen al in het Arrondissement
Amsterdam zou meer dan de helft van de openbare verkopen om
andere redenen zijn geïnitieerd dan wanbetaling.
3. de banken kunnen alleen tot executie overgaan bij wanbetaling; indien
dat niet het geval is, zetten ze subtielere middelen in om van de
contractbreuk plegende eigenaar/verhuurder af te komen:
ze dwingen de eigenaar tot omzetting van zijn goedkope particuliere
hypotheek in een zakelijk krediet dat ze opzettelijk zo duur maken
dat ook de huurpenningen dit niet kunnen compenseren, om op deze
wijze de eigenaar richting een faillissement te duwen (lees: op
executie van het onderpand af te sturen).
4. zie 3., maar dan acties van de bank gericht op herstel van de
oorspronkelijke situatie, oftewel: de bank gaat de huurders eruit
zetten, waarbij de afkoop van de huur voor rekening van de eigenaar
is (dwingend recht maakt de ontruimingsclausule nietig).
Zeer verwarrend allemaal. Iemand enig idee hoe de vork werkelijk in de steel zit ? Er schijnt geen jurisprudentie over te bestaan omdat een hypotheekakte de kracht van een vonnis heeft en dus geen tussenkomst van de rechter vereist is, dus gaat het om een ervaringsgegeven.
