presto541

Dag Joost, bedankt voor je reactie. Ik heb geen probleem met een andere huurder en vraag mij dus af of de schuld/leningsovereenkomst van de bestaande huurder een door jouw gestelde gedegen zakelijke grond is om niet akkoord te gaan met een indeplaatsstelling... In de overeenkomst heb ik (onder andere) opgesteld: 4. De betalingen dienen iedere maand uiterlijk voor de tweede werkdag van de betreffende maand ontvangen te zijn op rekeningnummer ................... 5. Indien deze regeling niet stipt wordt nagekomen vervalt de betalingsregeling en is het gehele, dan openstaande bedrag direct en in rechte opeisbaar. De schuldeiser is vrij tot het - zonder nadere aankondiging- treffen van incassomaatregelen, waaronder gerechtsmaatregelen. De hoge gevolgkosten zijn voor rekening van de schuldenaar. 6. De betalingsregeling wordt afgesloten onder voorbehoud van alle rechten en weren van de schuldeiser. punt 4 wordt al niet aan voldaan en dat zou mij dus de mogelijk geven om juridische stappen te ondernemen, maar zoals gezegd voel ik daar niet veel voor. Mede omdat er straks wel de financiële mogelijkheid bestaat voor de huidige huurder om aan de verplichtingen te voldoen. Over de opeisbaarheid indien de huurder de huurovereenkomst opzegt/overdracht naar andere huurder heb ik niets opgenomen. Wellicht heeft er iemand nog een concrete suggestie om voor mij iets meer zekerheid in te bouwen om de schuld te verrekken. Bij verkoop van de zaak zal de huurder voldoende financiële middelen hebben, maar ik heb geen zin om als laatste in de rij te staan als schuldeiser (mocht dit het geval zijn) Mvgr, Presto

Beste forumleden, graag zou ik advies van jullie hebben omtrent het volgende: ik verhuur momenteel een horeca zaak waar nog een huurcontract voor ruim 3 jaar op zit. De huidige huurder heeft echter aangegeven dat hij de zaak wil verkopen en wel op korte termijn. De huidige huurder heeft echter nog een schuld openstaan van €10.000 bij mij (huurachterstand en een lening; beide zakelijk). Met de verkoop van de zaak is een bedrag gemoeid van ongeveer €100.000. Nou wil ik graag als verhuurder meer zekerheid inbouwen om er voor te zorgen dat allereerst de schuld wordt ingelost. Een mondelinge toezegging van de huurder geeft mij te weinig zekerheid. Ik zat zelf te denken aan een indeplaatsstelling overeenkomst met de huidige huurder: verhuurder gaat niet eerder akkoord met een nieuwe huurder (die het contract overneemt) voordat schuld is ingelost, of iest in deze trend. Nou is mij niet geheel duidelijk hoe sterk dit juridisch is: In principe moet de verhuurder met die overdracht instemmen, tenzij de aangedragen nieuwe huurder niet solvabel blijkt te zijn of hij geen moraliteitsverklaring (verklaring van goed gedrag die hij kan aanvragen bij de gemeente waar hij woont) heeft. En de nieuwe huurder is zeer waarschijnlijk solvabel genoeg.... Ik kan wellicht juridische stappen ondernemen, maar daar zit ik eigenlijk niet op te wachten. Kortom, ik zoek iets meer zekerheid dan een mondelinge toezegging van de huurder om de schuld af te betalen. Het vermogen is er wel bij verkoop, maar de zekerheid bij mij als verhuurder niet. Alvast bedankt voor jullie suggesties. Mvgr, Presto [titel verduidelijkt - mod]

Goedemorgen allen, Ik heb een fiscale vraag ten aanzien van de mogelijkheid om BTW te verreken. Situatie is als volgt: Onze onroerend goed c.v. heeft het economisch eigendom van een pand, waar op de begane grond een horeca gelegenheid is gevestigd. Met deze ondernemer hebben wij een huurcontract afgesloten met een btw belaste huur. (de btw kosten van verbouwing aan dit gedeelte van het pand kunnen wij zodoende verrekenen). Op de 1e verdieping van het pand bevinden zich2 studio’s die worden verhuurd aan studenten; geen btw belaste huur. Per januari 2013 gaan wij een 2e verdieping realiseren met als doel hier 2 studio’s te bouwen. Het betreft dus een uitbouw bovenop het pand. Nu is mijn vraag of de CV de BTW kosten van de verbouwing mag terugvorderen. Ik ga ervanuit dar de studio’s worden verhuurd aan studenten; geen BTW belaste huur. Het is mij dus niet duidelijk wat de exacte regels zijn van verrekenen van de BTW. Wordt er fiscaal gekeken naar een CV als geheel; alle BTW ontvangsten samen verreken met alle BTW betalingen of wordt er specifieker gekeken naar het vastgoed in de CV met als stelregel bijvoorbeeld: BTW alleen verrekenen voor dat gedeelte van het vastgoed waar een contract met BTW belaste huur is afgesproken? Ik merk in mijn eigen kring dat de meningen hierover uiteen lopen, dus graag zou ik, indien mogelijk, een eenduidig antwoord krijgen. Als er meer informatie gewenst is, zal ik deze graag geven. Mvgr en bvd, Presto

Heren, Dank voor jullie reactie! Ter verduidelijking van de casus: Ik wil graag het huurcontract beëindigen vanwege de te late huurbetalingen, de (veel) te lage huur en het feit dat een andere potentiële huurder zich heeft gemeld. Deze huurder huurt nu het cafetaria in het pand en heeft aangegeven uitbreidingsplannen te hebben en heeft veel interesse in het café. De relatie met deze huurder, in tegenstelling tot de huurder van het café, is bijzonder goed te noemen. De huurder van het café betaalt nu €830 aan huur en ontvangt van de huurders van de ‘onderverhuurde’ kamer bijna €600. In het contract staat dat zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder een andere bestemming te geven dan: Cafébedrijf, niet is toegestaan. Omdat wij het contract hebben overgenomen bij de koop van het pand (augustus 2010), weet ik niet zeker of de huurders goedkeuring schriftelijk hebben gekregen. Ik zal dit uitzoeken. Marktconforme huur voor het café met bovenliggende kamer zal ongeveer €1250 zijn en de huidige huurders zullen niet in staat zijn dit te betalen. Het café loopt slecht en in de privé sfeer zijn er financiële problemen. Doel is dus om het contract met de huurder van het café te beëindigen, het café gedeelte te verhuren aan huurder die ook het cafetaria huurt en de kamer boven het café te blijven verhuren aan de huurders die nu dus onderhuren van de café eigenaren. Ik lees dat er grof weg 2 mogelijkheden worden genoemd ten aanzien van de opzeggingsbrief: • Een brief met ALLEEN de mededeling dat ik als verhuurder het huurcontract wil beëindigen • Versus een brief met de mededeling EN de ‘gegronde’ redenen. Graag zou ik hierover iets meer duidelijkheid willen hebben; waarmee sta ik sterker? Alvast bedankt voor jullie reactie! Mvgr, Presto

Goedenavond, Ik heb een vraag over de mogelijkheid om als verhuurder, het huurcontract te beëindigen. De situatie is als volgt: De huurder huurt een café en heeft hiervoor in augustus 2002 een huurcontract afgesloten (winkelruimte en bedrijfsruimte ex artikel 7a: 1624 BW). De duur van de overeenkomst is aangegaan voor 5 jaar. Na het verstrijken van deze periode wordt de overeenkomst voortgezet voor en aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot eind augustus 2012. Vervolgens staat ook in het contract dat: deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluiten perioden van telkens 5 jaar. Deze laatste zin is mij niet geheel duidelijk als verhuurder. Ik dacht dat het contract na 10 jaar eindigt (augustus 2012), maar deze laatste zin doet mij twijfelen. Concreet dus de vraag of ik als verhuurder, met de inachtneming van de opzegtermijn van 1 jaar, de huuroverkomset kan beëindigen voor augustus 2011 en hoe sterk sta ik dan. Ik ga nu even uit dat ik niet zo heel sterk sta en er dus extra gegronde redenen moeten zijn om als verhuurder het huurcontract op te zeggen. Ik heb hiervoor gekeken naar Artikel 18 lid 2 Huurwet. Het eerste punt is wanbetaling: • Nou is het zo dat de verhuurder niet echt een achterstand heeft met betalen, maar ik moet er wel iedere maand achter aan bellen. Zodoende zijn dus gemiddeld alle betalingen 2 weken te laat. Is dit voldoende om te categoriseren als wanbetaling? Punt 3 in dit artikel is: indien huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde onroerende zaak. • Het opgestelde huurcontract beschrijft 2 ruimten die de huurder huurt. De bedrijfsruimte en een kamer boven deze bedrijfsruimte. Nu wordt deze kamer verhuurt door de verhuurder als studenten kamer (ik denk niet dat hij hiervoor een schriftelijke toestemming heeft, wat wel moet volgens het contract) en vraag hij hier een huurbedrag voor, dat bijna net zo veel is als de huur die de huurder voor beide objecten betaalt aan de huurder. Ik weet vrijwel zeker, dat wanneer ik een voorstel doe, om de huur marktconform te maken (verhogen met ruim 50%) hij niet akkoord zal gaan. Eigenlijk wil ik deze situatie voorkomen, want ik moet 1 jaar van te voren de huurder op de hoogte stellen dat ik het contract wil beëindigen. Ik neem aan dat ik niet meer dan 1 jaar van te voren een nieuw voorstel kan voorleggen bij de huurder. Als ik hier op moet wachten, kan ik het contract zeker niet beëindigen, want dan val ik binnen de 12 maanden van de opzegtermijn. Hoe kan ik dit het beste aanpakken? Het zal duidelijk zijn dat ik als verhuurder graag het contract wil beëindigen, maar ik ben dus op zoek naar gegronde redenen om dit voor elkaar te krijgen. Ik weet zeker dat de verhuurder niet akkoord zal gaan; niet met een nieuw huurvoorstel , niet met een voorstel tot beëindiging. Bvd voor uw reactie! Mvgr, Presto

Bedankt voor je snelle reactie! Zou je een voorbeeld/situatie kunnen geven van: "Indien de BTW niet zonder meer toe te rekenen is aan het met BTW verhuurde gedeelte, kun je de BTW naar rato terugvragen."

Goedemiddag, Ik heb een vraag over de BTW die al dan niet verrekend kan worden. Het betreft het volgende: Voor mijn vastgoed cv (fiscaal transparant) heb ik onlangs een BTW nummer aangevraagd, omdat in 1 van de aangekochte beleggingspanden een onderneming zit waarbij de huur met BTW is belast; de huur van de overige ruimten in dit pand zijn niet belast met BTW. Omdat ik de BTW netjes weer zal afdragen aan de belastingdienst vraag ik mij wel af wat er mogelijk is ten aanzien van het eventueel terug vorderen van BTW die ik zal betalen bij bijvoorbeeld verbouwingen. Concreet is dus mijn vraag: welke BTW terugvorderingen mag ik doen. Ik zit dan met name dus te denken aan BTW terugvorderingen als gevolg van verbouwingen. Wat zijn hier de mogelijkheden? Kan ik alle BTW terugvragen als ik het hele pand laat verbouwen (dus ook de ruimten waar geen BTW wordt belast)? Of is dit dan naar rato van de totale huurontvangsten? Of is het alleen de kostenpost die direct toewijsbaar zijn voor de ruimte waarbij de huur met BTW is belast? Of nog sterker: kan de BTW slechts naar rato worden teruggevorderd van de totale huurinkomsten van de cv; dus totaal kijkende naar alle huurobjecten die de cv in portefeuille heeft? Dank voor uw antwoord, Presto

Top! dank voor jullie reactie. Mvgr, Presto

Joost, ik neem aan dat je refereert aan een voordeel in de zin van economisch voordeel (bv gratis arbeid of materialen) Voordeel is er natuurlijk omdat ik iemand kan inzetten voor werkzaamheden, maar niet zozeer economisch voordeel omdat de cv gewoon netjes de factuur betaalt. Dus concreet: is deze constructie houdbaar/verdedigbaar tegenover de fiscus? Groet, Presto

Dank heren, het is een besloten cv en dus fiscaal transparant. De netto huuropbrengsten minus interest vergoeding, komt ten goede aan de stille vennoten (box 3!) en dat moet zo blijven. De zakelijke beloning waar Joost naar refereert, is er wel denk ik. Ik betaal vanuit mijn beheerfunctie in opdracht van de cv een gemiddeld uurloon die de stille vennoot ook doorrekent aan klanten waar hij ook verbouwingen voor doet. Dus geen direct voordeel voor de cv. Het voordeel is gewoon dat ik iemand vertrouw en direct beschikbaar is die ik kan aanwenden voor reparaties en verbouwingen. De facturen van het bouwbedrijf worden gericht aan en betaald door de cv. Verder voordeel is de lagere prijzen voor materialen. Iedere vennoot draagt dus een steentje bij zeg maar. Dat willen we natuurlijk niet van de daken schreeuwen ivm onze vrienden van de blauwe enveloppen brigade. Ik heb vaker over dit onderwerp gesproken en er heerst nog steeds onduidelijkheid. Ik ben econoom en denk ook nog eens redelijk zwart/wit. Hier kan dat juridisch en fiscaal niet. Er zijn volgens mij binnen deze kwestie geen duidelijke grenzen wat mag en wat niet. "wat normaal vermogensbeheer niet te boven gaat"..... EN DAT IS???? Waarom wordt dat niet duidelijk omkaderd.... waarom zegt de een dat je een vastgoed portefeuille, wil je deze in box 3 aanmerken, minimaal 5 jaar moet aanhouden, een ander 7 jaar en weer een ander 10 jaar? Verkoop je eerder wordt het weer in box1 geheven (handel, dus ondernemen). Mmm, ik geloof dat ik doordraaf en het lijkt offtopic te komen. Maar goed, het enige dat ik dus wil aangeven is mijn onduidelijkheid en wat ik er zelf aan kan doen. Ik wil gewoon binnen de mazen van de wet blijven. That's it!

Dank Louis, ik ben niet zozeer bang voor het aansprakelijkheid principe. Het gaat mij meer om het risico dat de belastingdienst zegt dat de stille vennoot geen activiteiten mag verrichten voor de CV (ondanks dat de opdracht aan hem is gegeven door de beherend vennoot en de stille vennoot werkt vanuit zijn eigen bv) en vervolgens gaat zeggen dat dit normaal vermogens beheer (box 3) te boven gaat en het 1/3 deel van deze stille vennoot gaat belasten in box 1. Als ik als beherend vennoot om welke reden dan ook bijvoorbeeld 30 uur met het vastgoed in de cv bezig ben (contracten, onderhoud regelen, huren innen, aankopen doen etc etc), dan zegt de belastingdienst waarschijnlijk dat dit normaal vermogensbeheer te boven gaat en zou alles in box 1 kunnen worden belast. Ik ben dus bang dat de stille vennoot ook hier tegen aan kan lopen, of haal ik nu meerdere zaken door elkaar?

Goedenavond. Ik heb een vraag ten aanzien van werkzaamheden door een stille vennoot. De situatie is als volgt: Ik ben zowel beherend vennoot (vanuit een beheers bv) als 1 van de 3 stille vennoten van een vastgoed cv. Alle stille vennoten zijn natuurlijke personen. De vastgoed cv heeft als doel het beleggen in onroerend goed (box 3). Een van de stille vennoten heeft een eigen bouwbedrijf (in bv vorm) en is geen onderdeel van de vastgoed cv. Graag wil ik weten of het in juridisch zin mag om als beherend vennoot de verbouwingen en (kleine) reparaties van het onroerend goed in onze vastgoed cv, te laten doen door dit bouwbedrijf. Aan de ene kant denk ik dat het juridisch wel goed zit. Immers de stille vennoten leggen alleen een deel van het vermogen in als privé persoon en dit staat los van de werk gerelateerde activiteiten die de stille vennoot doet; hij is toevallig een hele goede timmerman en die mag ik vanuit mijn beheerfunctie voor de cv gewoon in dienst nemen, zoals iedereen hem in dienst kan nemen als men dat wil. Aan de andere kant zie ik juridische verstrengelingen (soort dubbele functie stille vennoot) waar met name de belastingdienst over kan vallen. Graag hoor ik van jullie, Presto