JohnJoghems

Duidelijk ! Wellicht kun je nog wat zeggen inzake het volgende: * wat is momenteel een marktconform rentepercentage voor dergelijke hypotheekleningen ? * zie je mogelijkheden voor herfinanciering ?

Uit een reactie blijkt dat ik wellicht niet duidelijk was.... Het pand zit op een bedrijventerrein en ik woon NIET in dit bedrijfspand. Mijn bedrijf was/is 1 der huurders van dit pand, dat prive-eigendom is.

Dank voor je reactie. PS Moderator: Waarom kan ik deze gebruiker geen "Reus" geven ?

Weet niet of ik je goed begrijp maar volgens mij denk je nu aan herfinanciering en ik heb het niet nodig voor eigen activiteiten, dus dan resteert dan beleggingsobject als ik je goed snap.

Het vastgoed bestaat uit 2 panden met in totaal 2500m2 kantoorruimte. (en gelet op de taxatie van 2.4M kom je dan dus op een waardering van E 1000,-/m2 kantoorruimte en -rekeninghoudende met waarde = 11x huurprijs- kom je dan op ca. E 90,- jaarhuur/m2.) De hyptheken zijn op het totaal gevestigd.

Dank voor je reactie Highio, > dus daar kon je je wel eens stevig in vergissen Ter voorkoming van misverstanden.... waar verwijs je naar met "daar" ? > Taxatie- of executiewaarde kon nu wel eens lager zijn Vorig jaar heb ik nog taxatie laten doen en dan was taxatiewaarde 2.4M Dat is dus fors lager dan de bouwkosten maar komt omdat een bedrijfspand grotendeels wordt gewaardeerd op 11x de huurwaarde en de huurprijzen staan onder druk. En gek genoeg betalen mijn huurders nu meer dan 9% van die taxatiewaarde maar dat zie je niet terug in de pandwaardering. > Wie is eigenaar van het onroerend goed? Ik in prive.

Enkele concrete vragen voor HL'ers * Zijn er HL'ers die de afgelopen 2 jaar een bedrijfspand financiering hebben gedaan ? En zijn die bereid (evt. via pm) om aan te geven met welke condities ze die gekregen hebben ? * Zijn er HL'ers met een bedrijfspand hypotheek En zijn die bereid om aan te geven of hun bank de afgelopen 2 jaar de neiging heeft om de spelregels aan te passen ? Ik heb het idee dat banken een andere agenda hebben gekregen door druk van bv de politiek en de ned. bank en dat wordt bevestigd door de blog waar ik eerder in deze thread naar refereerde maar ik kan op daar niet goed vat op krijgen. * Weten HL'ers wellicht mensen/bedrijven welke in een dergelijke bedrijfsvastgoed situatie goed thuis zijn en kunnen helpen/adviseren ?

Ja, dat is een risico-situatie.... maar dat is een particulier met een overbruggingshypotheek ook. Tegelijkertijd ben ik een klant die dus jaarlijks ruim 100K aan rente betaalt en daar staan volgens mij weinig bankkosten tegenover.

Als we kijken naar de bedraghoogte: Ja, kan de rente betalen (en vind 5% erg lucratief voor bank) en kan de huidige -geringe- aflossing betalen Als we kijken naar de betalingsmomenten: Ik heb regelmatig een betalingsachterstand. Dat laatste komt bv omdat aflossing 1e van kwartaal geschied, terwijl huurders per maand betalen en dan nog met betaalachterstand. Die betaalachterstand was ook aanleiding voor de bank om een saldodrempel van 20K te gaan hanteren, wat ik dus heel vreemd vind omdat je dan dus geen betalingen meer kunt verrichten ondanks een positief banksaldo.

Helaas weinig reactie.... Weinig mensen op HL met ervaring eigen bedrijfspand ? of weinig HL-mensen met ervaring inzake Bank afd. bijzonder beheer en saldo-betaaldrempels ? of geef ik te weinig info ?

In deze blog lees ik: "dat vervolgens met name de financiering van onroerend goed opeens stopt". Blijkbaar speelt het probleem dus breder.

Dank voor je reactie Paul. We weten dat er druk wordt uitgeoefend op banken om eea te verbeteren (denk aan stress-test, wegwerken probleem hypotheken etc) en zo blijkbaar ook hun vastgoedportefeulle. Ondanks dat het niet altijd soepel is gelopen lijkt me de bank situatie (hypotheeklening 2,3M waar 5% rente op betaald wordt) toch erg winstgevend. Maar blijkbaar is het risico-aspect belangrijker dan de winstgevendheid. En ja... de bank kan eea eisen bij een lening(hypotheek/krediet) zoals: maandelijkse overzicht van je debiteurensaldi En zo hebben ze ge-eist dat huurders rechtstreeks betalen op hun bankrek. ipv op een andere bankrek. en dat ik eea overmaak. Nog gekker vind ik het dat ik sinds kort een saldo-drempel heb om te kunnen betalen (dus ondanks positief saldo kan ik niet betalen tenzij saldo boven de drempel gaat) Wellicht dat ik mn advocaat hier eens naar vraag maar ik wilde eea niet meteen scherp spelen. > Andere banken ben je al langsgeweest voor her-financiering? Nee, en dat lijkt logisch maar als mijn huidige bank het niet ziet zitten om eea te continueren dan heb ik sterk m'n twijfels dat een andere bank andere criteria heeft. Eerder zou ik dan aan een herfinanciering buiten de banken moeten denken, zoals wellicht een beleggingsclub welke een deel in vastgoed wilt beleggen. > Ik zou in iedergeval kijken om in gesprek te raken met iemand > of partij die jouw situatie kan doorlichten > en wellicht een plan van aanpak kan opzetten die de grootste ellende en donkere wolken kan afwenden. Klopt, vandaar dat ik hoop dat iemand hier op HL me op een geschikte persoon/organisatie daarvoor kan attenderen. Met zo'n iemand erbij een gesprek met de bank aangaan kan wellicht ook nog verhelderend werken.

Mijn bedrijf(bv) zat in een gebouw/bedrijfspand(prive eigendom). Toen bedrijf inkromp is een -deel- van de ruimte aan derden verhuurd. Toen bedrijf(bv) in 2012 failliet ging, heb ik getracht groter deel gebouw te verhuren. Bedrijfspand is in delen in 1990-2010 gebouwd en had totaal 3,4M als stichtingskosten. Bank ging afgelopen jaren moeilijk doen over de hypotheek omdat een betalingsachterstand ontstond. Pand is momenteel voor ca. 50% verhuurd. Pand ziet er goed/redelijk uit, dus geen verwaarlozing. Met hangen/wurgen is de betalingsachterstand bank weggewerkt maar het cynische resultaat is dat restant hypotheek (2.3M) nu dusdanig is, dat bank eigenlijk geen risico meer loopt. (pand is in 2013 gehertaxeerd op 2.4M) Mijn bedrijfsactiviteit is nu dus -noodgewongen- verhuur van kantoorruimte en -delen- bedrijfspand en verhuur loopt vandaag moeizaam. Daarbij ook veel incasso perikelen met bestaande huurders. Mijn hypotheek bestaat uit enkele leningsdelen welke gemiddeld 5% rente hebben. Die rente kan ik uit de huuropbrengsten ophoesten. Maar bank verlangt ook aflossing. Bank heeft inmiddels hypotheek opgezegd en kondigt aan dat ik moet herfinancieren en/of onderhands verkopen omdat anders veiling dit najaar kan volgen. Bank verplicht me dat huurbetalingen op haar bankreknr. geschieden. Bank heeft afgelopen maand een saldodrempel (20K) ingesteld op mijn rekening courant, zodat ik -ondanks dat ik een positief saldo heb- geen betalingen meer kan doen. (BTW-afdracht en betaling servicekosten geeft dus problemen) Bank meent dit te rechtvaardigheden door te stellen dat dit een buffer is voor de komende kwartaalbetalingen. Vastgoed markt is momenteel lastig In een 'normale' situatie was pand waarschijnlijk iets in waarde gestegen tov stichtingskosten en had ik nu een pand met bv waarde 3,7M en schuld 2,3M maar vandaag dreigt dus dat pand geveild gaat worden voor -wellicht- belachelijk laag bedrag, zodat ik dan met schuld blijf zitten en dat ik prive-woning ook kwijt raak. Jullie kunnen zich vast voorstellen wat dit aan stress en andere bijverschijnselen geeft en ik zie dus even niet meer de scherpe/logische lijnen. Wie kan zijn licht hierop laten schijnen ?

Daar ben ik eigenlijk nog niet uit. Wellicht is een doorstart onhaalbaar/onzinnig maar als ik niet oppas heb ik zelf die keus niet meer straks. En met "hier" bedoel je dit HL-forum begrijp ik.

Ja in een ideale situatie zou dit ook mooi geregeld moeten zijn maar ik heb hierin niets geregeld (en eigenlijk heb ik ook nog nimmer een concept gezien van een contract dat zoiets regelt). Hebben jullie weleens een concept hiervan gezien ?