Mark van den Hout

Goedendag, Onderstaande casus betreft mijn ouders. Ik heb zelf in een ver verleden mijn bachelor Fiscaal Recht afgerond en ik vul nog steeds de aangifte van mijn ouders in, echter vraag ik me af of onderstaande constructie mogelijk is en of dit wel interessant is. De situatie: Mijn ouders zijn beiden met pensioen, mijn vader heeft als ondernemer zijn pensioen via vastgoed (en AOW) voorzien, en mijn moeder heeft een pensioen (ca. € 20.000) en AOW. Ze hebben dus samen bezittingen in de vorm van een pand, dit is notarieel niet gesplitst, maar bestaat uit 5 zelfstandige woningen met eigen huisnummers, waarvan er één de 'eigen woning' is. De overige vier appartementen worden verhuurd, dit zijn allemaal één slaapkamer appartementen met een verhuuropbrengst van ca. € 1.200 / maand. Mijn vader verricht zelf onderhoud aan het pand (komt incidenteel voor) en heeft ook zelf het pand verbouwd (eerste verbouwing 2012 en tweede verbouwing 2024) zodat er zelfstandige woonruimtes zijn ontstaan. Ze innen zelf de huur, maar hebben wel via een makelaar huurders geworven en de huurcontracten laten opstellen. Mijn moeder poetst zelf de algemene ruimtes en het buitenterrein. Momenteel voer ik de verhuurde appartementen op in Box 3, deze krijgen allemaal een eigen WOZ beschikking (ca. € 120.000 - € 150.000). De bijbehorende schuld (ca. 60% van de complete WOZ waarde) voer ik deels op in Box 1, en deels in Box 3. De WOZ waarde van het appartement dat ze zelf betrekken voer ik op in Box 1 als eigen woning. Met de geplande en huidige wijzigingen in Box 3 wordt de verhuur berekend alsof het Resultaat uit overige werkzaamheden betreft. Met de uitzondering dat de waardestijging pas belast wordt bij verkoop van het pand. De belastingdruk op de 'winst' is dan 30%. Nu vraag ik me af of we de opbrengsten niet kunnen aanmerken als ROW. Aangezien mijn ouders beide de AOW leeftijd hebben bereikt en mijn vader geen aanvullend pensioen ontvangt is daar nog best veel ruimte in de laagste belastingschijf (tegen 17,85 % in 2026). Uiteraard wordt dan de waardestijging van het pand direct als 'winst' gezien, maar daarentegen zouden mijn ouders door ROW inkomsten te genieten ook recht krijgen op arbeidskorting. Vraag 1, is het aannemelijk dat, door de actieve rol van mijn ouders in de verhuur, de verhuur als ROW aangemerkt kan worden? Vraag 2, kan ik de opbrengst van de verhuur van het pand in gezamenlijke eigendom 50/50 als ROW verdelen over mijn ouders? Vraag 3, stel dat de appartementen samen € 600.000,- waard zijn, en deze jaarlijks 5% in waarde stijgen, hier vloeit dus € 30.000,- winst uit voort. Daarnaast is de verhuuropbrengst € 1.200 x 4 x 12 = € 57.600,-. De kosten zijn ca. 5% financiering over 60% van € 600.000,- = € 18.000,-. Daarnaast de verzekeringen en onderhoud samen 1% van € 600.000,- = € 6.000,-. Werkelijk resultaat ca. € 63.600,-. Verdeeld over mijn ouders. Is per ouder belastingdruk van +- € 32.000 * 17,85 % = € 5.712,-. Na de arbeidskorting van € 2.700,- blijft er een werkelijke heffing van € 3.000,- over, per persoon. In box 3 zou alleen de financieringskosten in mindering worden gebracht, en is de heffing in totaal 30% van € 40.000,- = € 12.000. Verder komt dan in de toekomst nog een keer de waardestijging er overheen... Dat is dus meer dan 2x de belastingdruk in Box 3 ten opzichte van Box 1. Kortom, zie ik iets over het hoofd, klopt mijn beredenering? Is het dan nog mogelijk voorgaande jaren (na het bereiken van de AOW leeftijd) te herzien? Bedankt voor jullie inzicht alvast! Groet, Mark

Dit is inderdaad een goed punt, hier moet ik eens goed over nadenken. Ook thanks aan RT! Ik verkoop een verbinding, in de vorm van lijm. Hierbij zal ik uiteraard de (toekomstige) klant moeten adviseren over het productaanbod. Mochten er berekeningen aan te pas komen worden er adviezen uitgegeven door de principaal, deze verzorgt ook treksterktetesten mochten de te verlijmen materialen onbekend zijn of niet standaard. Montageprocesbeleiding zal ik voor mijn persoonlijke relaties zelf verzorgen, mocht dat nodig zijn. edit: Ja, de mondelinge informatie zal altijd vergezeld zijn met brochures en technische informatie verstrekt door de principaal!

Bedankt voor je snelle reactie Norbert! Ik had al wel een vermoeden dat ik aansprakelijk gesteld zou kunnen worden. Maar ik ga zeker op de onderhandelingstafel gooien of ze mijn agentuurschap kunnen meeverzekeren onder de huidige verzekeringen. Nu kwam ik zojuist tegen op de KVK site dat een handelsagent altijd een percentage van de omzet krijgt en een distributeur zelf zijn marge bepaalt. Nu is het bij mij anders geregeld. Ik bepaal zelf mijn marge maar koop niets zelf in. Ik heb een prijslijst gekregen van de principaal waar hun marge in zit, dus een soort 'inkoopprijslijst'. Alle marge die ik hierboven weet te maken bij het verkopen is voor mij. Zorgt dit er voor dat mijn wettelijke rechten als agent komen te vervallen?

Beste mensen, Ik sta op het punt om een handelsagentuur te beginnen. Het product dat ik zal gaan verkopen is een constructieve verlijming. Bij de verkoop van deze producten komt uiteraard een stuk advies kijken. Nu kan ik er niet achter komen of ik eventueel aansprakelijk gesteld kan worden als agent mocht het product niet goed uitpakken voor de afnemer. In principe ben ik geen partij bij de verkoop, maar als adviseur ben ik natuurlijk wel betrokken bij de totstandkoming van de verkoop. De vraag is dus, moet ik zelf een Beroepsaansprakelijkheidsverzekering afsluiten om ingedekt te zijn tegen eventuele aansprakelijkheden of komen deze aansprakelijkheden automatisch voor rekening van de principaal (welke uiteraard alle verzekeringen reeds heeft). Alvast bedankt voor de moeite!! [verandering: titel]

Hoi Thierry, Het klinkt bij na te mooi om waard te zijn. Je kan nu aandelen open welke over 5 jaar 4 a 5 keer zo veel waard zijn. Zie je deze ontwikkelingen zelf ook? Zitten er meerdere werknemers in hetzelfde bootje, bieden ze andere werknemers ook aandelen aan? Verder kan het een goede motivatie zijn voor je werkgever om je aandelen te geven zodat je zelf extra hard gaat werken, je werkt immers aan je eigen rendement. Wat ook een relevante vraag is, krijg je de € 30k bonus sowieso of alleen als je de aandelen gaat kopen? Verder zitten er hier mensen op het forum met meer ervaring op dit gebied welke een gerichter advies kunnen geven. Ik raad je dan ook aan goed te luisteren hier. Maar denk na of het niet te mooi is om waar te zijn!