gerbenp

In 2006 hebben mijn vrouw en ik perceel A gekocht (woonhuis). In 2008 hebben we het aangrenzende perceel B gekocht (oprit, parkeerplaats, bijgebouw). In 2009 ben ik op de benedenverdieping van het bijgebouw een bedrijfje begonnen (eenmanszaak). De fiscus stelt dat heel perceel B zakelijk is, omdat het perceel los van het woonperceel is verworven, een apart kadastraal nummer heeft en omdat heel perceel B aan de onderneming op de benedenverdieping ter beschikking staat. Ik stel dat slechts de benedenverdieping van perceel B zakelijk is. Het overige deel van het perceel B wordt voor het verreweg grootste deel prive gebruikt. De parkeerplaats wordt alleen prive gebruikt, de bovenverdieping bijgebouw wordt alleen prive gebruikt, de oprit wordt voor 95% prive gebruikt, 5% zakelijk. Perceel B verhoogt het woongenot en maakt dus deel uit van de eigen woning. Bovendien stelt de gemeente dat perceel B een eenheid vormt met woonperceel A. Ook het bestemmingsplan kent geen onderscheid tussen beide percelen. Zelfs als onroerend goed oorspronkelijk zakelijk zou zijn geweest, wordt het toch prive op het moment dat het voor het overgrote deel prive wordt gebruikt?

Het gaat om mijzelf, ik heb een conflict met de fiscus over mijn IB-aangifte

Ik wilde de casus zo simpel mogelijk houden. Het vraagstuk draait in essentie om splitsing: de bovenverdieping, de aangrenzende parkeerplaats en de aangrenzende oprit worden uitsluitend prive gebruikt; alleen de benedenverdieping van het gebouw wordt zakelijk gebruikt. Als kadastraal alles bij elkaar hoort en vroeger zakelijk was, maar nu grotendeels prive gebruikt wordt, moet ik toch op basis van het feitelijke gebruik alles (behalve benedenverdieping) als prive beschouwen? Dus de waarde van benedenverdieping in box 3, en de eenmanszaak laten huren van prive? En het overige in prive, omdat het feitelijk uitsluitend prive gebruikt wordt? Anders gesteld, is bij de bepaling prive/zakelijk het feitelijke gebruik niet belangrijker dan de oorspronkelijke aard van onroerend goed?

Jazeker. Ik heb een pand als IB ondernemer zakelijk gekocht op een perceel dat grenst (direct aansluit op) mijn woonperceel. Het pand bestaat uit 2 verdiepingen, waarvan ik alleen de benendenverdieping zakelijk gebruik. De bovenverdieping gebruik voor opslag van privegoederen. Er is ook een parkeerplaats bij. Deze wordt alleen prive gebruikt. Er is ook een oprit bij. Mijn klanten gebruiken deze als toegangsweg tot de zaak, maar de oprit wordt voornamelijk door mij prive gebruikt. Nu wil ik als prive beschouwen: de bovenverdieping van het pand, de parkeerplaats, en de oprit. Hoewel alles oorspronkelijk zakelijk is gekocht, meen ik dat delen die prive gebruikt worden ook prive moeten worden beschouwd. Ik wil dus eigenlijk splitsen. Ofwel: telt de oorspronkelijke aard (dan zou alles zakelijk zijn), of telt het daadwerkelijke gebruik (dan zouden delen prive zijn)? Welke wetsartikelen zijn relevant?

Als je een bedrijfspand zakelijk koopt, maar deze vervolgens uitsluitend prive gebruikt, moet je het pand dan als zakelijk of als prive beschouwen? Ofwel: aard van het gebouw of het gebruik van het gebouw, wat is leidend? Wie weet welke wetsartikelen hierbij relevant zijn?

OK, prima, kan gebeuren

PS: Het gaat niet om het urencriterium, maar alleen om het bron van inkomencriterium

Dank voor de reactie. Maar deze reactie is inhoudelijk onjuist: - Aan de hele specifieke voorwaarden van de ruimte is voldaan, met absolute zekerheid. Bevestigd door fiscus. - De tweede opmerking is echt onjuist: als je niet aan het bron van inkomencriterium voldoet, mag je de zakelijke kosten niet in mindering op je belastbaar inkomen brengen. De reden is eenvoudig: als er geen bron van inkomen bestaat, worden de activiteiten (en daarmee alle opbrengsten en alle kosten) buiten de fiscale sfeer gehouden. De activiteit verwordt feitelijk tot een hobby. De vraag is: mogen de zakelijke hypotheekrentelasten nu alsnog als prive worden aangemerkt, of blijven ze zakelijk? Als ze zakelijk van aard blijven, verdampen ze dus.

Op mijn zolderverdieping ben ik een onderneming gestart. Ik heb dus een deel van de hypotheekrente zakelijk opgevoerd (ten laste van mijn resultaat gebracht). Nu blijkt dat ik niet voldoe aan het bron van inkomencriterium. Daarom heb ik mijn voorlopige aangifte herzien. In de herziene aangifte schuif ik de zakelijke hypotheekrente weer terug naar prive. Mag dat? Of is mijn rente-aftrek verdampt? Dit is mijn twijfel: De hypotheekrente was en is een zakelijke kostenpost. Alle zakelijke kosten vervallen t.g.v. niet voldoen aan bron van inkomencriterium. Dus ook de rente-aftrek? Tegelijkertijd kun je redeneren dat rente-aftrek weer prive wordt, omdat mijn onderneming helemaal buiten de fiscaliteiten gehouden wordt. Bovendien kan het toch niet zo zijn dat ik mijn aftrek die ik voorheen als privepersoon had nu verspeel? En maakt het uit of ik mijn zolderverdieping nog steeds zakelijk gebruik?

Hartelijk dank voor je antwoord!

Dank voor het antwoord. Als ik in totaal 5000 euro aanloopverlies heb en in jaar 5 2000 euro winst, kom ik in jaar 5 per saldo op een verlies van 3000. In jaar 5 heb ik ook inkomsten uit dienstverband, dus ook in Box 1. Kan ik de 3000 niet in mindering brengen op het belastbaar inkomen in Box 1?

Dank voor je antwoord. Ik bedoel Artikel 5 Uitvoeringsbesluit Inkomstenbelasting 2001. De eerste 4 jaren heb ik verliezen van de eenmanszaak opgevoerd, maar deze zijn niet geaccepteerd door de inspecteur. De reden is dat ik niet voldoe aan het bron van inkomencriterium, omdat er onvoldoende zicht op winst was. Maar vanaf jaar 5 maak ik wel winst en voldoe ik alsnog aan het bron van inkomencriterium. Nu kun je op basis van het artikel 5 alle voorafgaande aanloopverliezen van jaar 1 tm 4 ten laste van jaar 5 brengen. Dat mag ineens. Maar mijn winst is te klein om alle aanloopverliezen op te vangen. Mag je de verliezen slechts opvoeren voor zover je winst maakt in jaar 5, zodat je winst precies op 0 uitkomt? En dat je latere jaren de resterende verliezen verwerkt? Of mag je toch alle verliezen ineens ten laste van jaar 5 brengen omdat ik ook inkomsten uit dienstverband heb? Salaris van mijn werkgever zit immers ook in Box 1.

Als je met je eenmanszaak vier jaar aanloopverliezen hebt en pas in jaar 5 voldoet aan het bron van inkomencriterium, mag je in jaar 5 alle aanloopverliezen verrekenen (Artikel 5). Maar wat als je winst in jaar 5 te gering is om alle verrekenbare verliezen op te vangen? Ofwel: mag je de totale aanloopverliezen ineens verrekenen, of slechts voor zover je winst maakt in jaar 5? Dit is reeds besproken op het forum, maar daar had het betrekking op ROW. In box 1 heb ik ook nog inkomsten uit dienstverband.