AdBaat

Onze huur ging overigens in op 1 januari 2015, de huurverhoging kregen wij dan ook te horen 2 dagen voor het aflopen van het 1e jaar. Naar mijn mening is inderdaad een huur voor onbepaalde tijd afgesproken, aangezien er nooit over een periode gerept is. Dat de verhuurder het plan had het pand na ca. 5 jaar te slopen hadden we ook geen weet van, de hoofdhuurder wel.

bestaat er een rekenmodel om na te gaan wat een marktconforme huurprijs zou zijn? Ik heb nu een behoorlijk simpel rekensommetje gebruikt, op basis van de waarde van het pand. daarbij ga ik er vanuit dat normaalgesproken de waarde van een pand ca. 10 - 15 keer de jaarhuur is. Met de jaarhuur van vorig jaar zou de waarde ca. 16x de jaarhuur zijn, iets aan de lage kant dus, nu zou het ca. 11x de jaarhuur zijn. Binnen de norm, maar wel tegen de bovenkant aan. Daarbij moet ook vermeld worden dat het pand in zeer slechte staat van onderhoud is en voor het laatst gemoderniseerd in de jaren 70. Het is niet geïsoleerd en brengt vrij hoge stookkosten met zich mee. De verhuurder is ook van plan het pand over ca. 5 jaar te slopen.

Er is absoluut geen huurcontract, zelfs geen concept. Puur mondelinge afspraken. Om de tafel gaan zitten is al geprobeerd, maar eigenlijk komt het erop neer dat ze de poot stijf houden, en de 50% huurverhoging zonder enige aanpassing willen doorzetten. Wij hebben nog een tegenvoorstel gedaan van 25% om in ieder geval een goede verstandhouding te behouden, maar daarop kwam de reactie dat dan de stekker er direct uitgetrokken zou worden. Ik ben er inmiddels achter dat het contract wat de hoofdhuurder met de verhuurder heeft een 2-jarig contract is, de opzegtermijn wil de verhuurder ons niet vertellen, wat ik ook begrijp, het is ook in zijn belang dat alles blijft zoals het is. De hoofdhuurder gaat ervan uit dat alle voorwaarden die voor hem gelden ook automatisch voor ons gelden. De hoofdhuurder blijft volhouden dat voor hem ook (onverwacht, want contract niet gelezen) de huur verhoogd is, terwijl gewoon getekend is voor de huidige huurprijs, met de afspraak het eerste jaar een gereduceerde prijs te betalen. Wij wisten hier niets van, we werden juist enthousiast gemaakt met de belofte van een mooie huurprijs, en hadden indien we de huidige prijs hadden geweten nooit ons bedrijf naar deze locatie verhuisd met alle kosten van dien. Nog een vraag naar aanleiding van de antwoorden (waarvoor grote dank!), indien de hoofdhuurder nu gaat beweren met ons een jaarovereenkomst aan te zijn gegaan (er is nooit een termijn besproken), kan dan de huurprijs wel zomaar zonder pardon verhoogd worden? Het lijkt mij dat zelfs in dat geval wij geïnformeerd hadden moeten worden binnen een redelijke termijn voor het aflopen van de overeenkomst, en dat ook dan wij er niet zonder meer mee akkoord hadden hoeven gaan. Overigens gaat het inderdaad om een 290 bestemming.

Inderdaad, wij hebben geen (onder)huurcontract met de hoofdhuurder, de hoofdhuurder heeft wel een contract met de verhuurder. Wij hebben slechts een mondelinge overeenkomst, maar kunnen uiteraard wel aantonen dmv facturen en overschrijvingen dat wij een overeenkomst hebben. Nu weet ik wel dat huurverhoging bij de huur van een bedrijfsruimte geen wettelijk recht is, maar een contractueel recht. De hoofdhuurder heeft dan ook gewoon een contract getekend waarin staat dat de huur met ingang van 2016 50% omhoog gaat, wij hebben dit nooit geweten tot 29 december jl., het is ook nooit ter sprake gekomen. Het contract van de hoofdhuurder mogen wij niet inzien, maar eigenlijk hebben we daar ook niets mee te maken, aangezien wij geen overeenkomst hebben met de verhuurder.

Beste, Ik ben op zoek naar wat antwoorden en kennis betreffende onze rechten en plichten als onderhuurders van een middenstands(winkel)ruimte. Ik heb zelf al aardig wat gevonden wat betreft regels en wetten rondom huurbescherming en huurverhoging bij huur van een middenstandsruimte, maar wat betreft onze specifieke situatie blijf ik toch met wat dringende vragen zitten. Onze situatie is als volgt; met ingang van vorig jaar hebben wij een pand betrokken, wij (onder)huren een deel van een winkelpand. Het gaat om een behoorlijk flink pand, te groot voor de hoofdhuurder, en ideaal om meerdere winkels in onder te brengen. De hoofdhuurder heeft een contract waarin staat dat onderverhuur toegestaan is. Er is bij het aangaan van de overeenkomst tussen ons en de hoofdhuurder uiteraard een maandelijks huurbedrag afgesproken. Twee dagen voor het aflopen van het vorige jaar, op 29 december j.l., kregen wij ineens een telefoontje van de hoofdhuurder met de mededeling dat de huur met 50%(!!) verhoogd zou worden, met ingang van 1 januari. Inmiddels hebben we hiervoor ook de factuur ontvangen. Uiteraard hebben wij gezegd met een dergelijke huurverhoging niet akkoord te gaan. De reden die de hoofdhuurder opgeeft voor de enorme huurverhoging is dat de verhuurder de huur ineens met 50% zou verhogen en dit aan ons doorberekend wordt. Navraag bij de verhuurder heeft ons echter geleerd dat het bedrag wat de hoofdhuurder met ingang van dit jaar moet betalen het contractueel vastgelegde bedrag is, en dat voor het eerste jaar een korting is verleend die mondeling is toegezegd. Toen wij de hoofdhuurder hiermee confronteerden werd domweg gezegd dat deze het contract nooit goed gelezen had en het dus ook niet wist. Later werd dit verhaal aangepast en had de hoofdhuurder er wel wat over gehoord, maar was er vanuit gegaan dat de korting het tweede jaar ook wel weer verleend zou worden als de hoofdhuurder zou weigeren het voltallige huurbedrag te betalen. Zoals ik al schreef, wij gaan niet akkoord met deze huurverhoging. Als ons bekend was geweest dat het huurbedrag 50% hoger zou worden dan de aanvankelijke huurprijs waren wij nooit naar deze locatie verhuisd, aangezien de huurprijs dan gewoonweg teveel zou zijn tegenover onze inkomsten. De hoofdhuurder zegt nu de stekker er gelijk uit te trekken indien wij de huurverhoging niet betalen, met andere woorden, als wij de huurverhoging niet betalen zegt hij direct zijn huurcontract met de verhuurder op, omdat hij de 'extra' huurkosten niet alleen kan dragen. Hoe dat zal gaan lopen weet ik niet, ik heb geen inzicht in wat er in zijn contract staat qua opzegtermijn. Nu weet ik dat huurverhoging bij huur van een middenstandsruimte niet zomaar mogelijk is, maar ik vraag me af hoe dit in ons geval precies zit, aangezien wij onderhuurder zijn. Ook vraag ik mij af of wij dezelfde mate van huurbescherming genieten als de hoofdhuurder. De redenatie van de hoofdhuurder is; ik moet betalen, dus jullie ook, maar naar mijn weten heb ik een overeenkomst met de hoofdhuurder, niet met de hoofdverhuurder en heb ik dus alleen te maken met wat ik met de hoofdhuurder heb afgesproken. Er is weinig informatie te vinden over de rechten van een onderhuurder bij bedrijfsruimten en specifiek middenstandsruimten, onderhuur is natuurlijk in verreweg de meeste gevallen ook contractueel uitgesloten. Ook vraag ik mij af of indien de hoofdhuurder de huur daadwerkelijk opzegt, wij ons dan nog steeds kunnen beroepen op de overeenkomst die wij met de hoofdhuurder hebben. En als laatste wil ik graag weten of als de hoofdhuurder het huurcontract met de verhuurder opzegt en er blijkt wel een opzegtermijn te zijn (waar ik wel vanuit ga), of de hoofdhuurder ons dan kan verplichten de verhoging te betalen, ofwel eerder kan doen vertrekken. Bijkomend probleem is dat wij helaas geen contract hebben met de hoofdhuurder, dit contract zou nog opgesteld worden door de hoofdhuurder, maar na maanden van vragen om het contract is dit ook bij ons een beetje naar de achtergrond geschoven... Ook onze eigen schuld natuurlijk! Wel kunnen we d.m.v. facturen voor de huur aantonen dat we een overeenkomst hebben.