Harfst

Goedemorgen. Ik huur momenteel een winkelpand op een toplocatie, zit daar nu ongeveer 7 maanden en heb een huurcontract van 5 jaar. We zijn nog startend (wel ons 2e filiaal) en het ziet er naar uit dat alles wel goed komt. Nou heb ik aan ruimte ongeveer 200m2 , 160/170 m2 op begane grond en dan nog een verdieping van 30m2 ongeveer, er stond in mijn huurcontract dat dit niet onder het gehuurde valt maar wel dat ik er voor moest zorgen als goede huisvader. Dit leek mij i.v.m. de slechte staat van dat gedeelte. Nu willen ze die bovenverdieping bij de appartementen boven gaan trekken en daar slaapkamers van maken. Daar zullen ze gerust recht op hebben maar voor mij is dat nogal vervelend. Ook zou mijn huur al met de maximale inflatie omhoog gaan (terwijl ik nog een ingroeihuur heb) , ook hier hebben ze helaas recht op maar dit maakt mij best zenuwachtig. Momenteel is mijn huur €3.333, volgende jaar €3500 daarna €3750 per maand (excl. BTW) Reken daar nog een keer een inflatie op van 7-10% en de huur is boven de €4000. Mocht de inflatie komen jaren gek blijven doen +/- 5% dan zit ik binnen no time boven de €5000 per maand. Om mijn positie veilig te stellen heb ik gevraagd of ik het pand kan kopen. Dit kan voor €600.000 dan heb ik daar de komende 4 jaar de tijd voor (zolang mijn contract loopt) Ook zullen ze mijn huur niet maximaal verhogen (nog geen definitieve afspraken over), wel komt er een boete clausule van 10% Dat is natuurlijk voor mij een grote risico, stel er gaat wat fout heb ik en huurinkomsten die ik moet betalen en een boete van €60K Nu zit ik me de volgende vragen. - Ten eerste zou ik makkelijk een hypotheek kunnen krijgen voor dit pand ? uiteraard natuurlijk met lagere LTV. Het bedrijf bestaat 10 jaar, eerst hele slechte cijfers de laatste jaren elk jaar verdubbeld. 2020 - 20K omzet 2021 - 55K omzet 2022 - 120K omzet YTD - 115ish Winst is vrij laag / momenteel niet aanwezig , dit komt omdat we 2 jaar geleden ons eerste eigen locatie opende en nu iets meer dan half jaar geleden ons tweede. - Moet ik het pand eerst alvast laten taxeren ? die 600K vind ik opzicht niet zo gek vooral met komende jaren aan huurstijgingen erbij, ik ben alleen wel bang dat als de taxatiewaarde lager is dat ik niet in de buurt kom met mijn hypotheek, en dan ook eigen inbreng en k.k. te veel worden. - Zou ik dit pand dan zakelijk of privé moeten kopen? Uiteraard eerst kijken wat mogelijk is maar op mijn woning zit een overwaarde van ongeveer €250K dus daar kunnen we wel wat mee , alleen zijn we bang als we dit privé kopen dat we dan komende jaren geen nieuwe woning kunnen kopen. Momenteel hebben we beide een eenmanszaak en is dit van mijn vriendin, zelf ben ik elektricien en heb ik in principe goede inkomsten , dit is alleen momenteel vrij laag omdat ik veel tijd in dit bedrijf steek. Dus als we de bedrijven samen zetten onder een holding / BV dan hebben we misschien ook makkelijker een positie om de aankoop zakelijk rond te kunnen krijgen. Zijn er nog andere dingen waarmee ik rekening moet houden ? Alvast bedankt !

Bedankt voor de reactie's Wat is precies niet toegestaan aan wat hij doet ? Dat hij het zo vroeg wilt berekenen ? Want helaas mag hij hem wel 10% verhogen toch of is daar een maximum aan ? Ik zal er wel op moeten reageren lijkt me en denk nu aan het volgende Ik maak een berekening met de prijsstijgingen de komende jaren met als voorbeeld inflatie 10% - 10% - 5% - 5% - 5% Ik mag toch hopen dat dat niet de inflatiecijfers zijn maar met hoeveel geld er bijgepompt wordt laatste tijd is dit zeker realistisch. Dit komt uit op zo een 40% (compound effect mee rekenen). De inflatie is vooral gebaseerd op energiekosten - benzinekosten - stijgende consumentenprijzen Dit allemaal komt voor mijn kosten en zijn rente staat natuurlijk vast Ook gaan natuurlijk mijn personeelskosten hard omhoog. Nou heeft hij natuurlijk wel recht om wat te verhogen maar ik hoop dat als ik dit duidelijk uitleg in een brief dat we met maximaal 5% wel eruit moeten komen. Anders word ik heel snel weer het pand uitgeprijsd.

Goedendag. Ik heb even een vraag m.b.t. een indexering van de huurprijs van een pand wat wij huren. Wij huren sinds 1 September 2022 een nieuw bedrijfspand in een winkelstraat voor een totaal bedrag van €45.000 per jaar. Het 1e jaar krijgen wij €5000 huurkorting, het 2e jaar €2500 huurkorting. 1e jaar betaal ik €3.333 2e jaar €3.541 daarna €3.750 Excl. BTW. Nou is vlak na mijn aankoop het pand ook doorverkocht aan iemand anders en deze vriendelijke meneer wilt mijn huur meteen verhogen (waar hij ook recht op heeft) Vandaag heb ik de volgende aangetekende brief + mail gehad: Nu is de inflatie op dit moment natuurlijk nog erg hoog en zal dat als het goed is komende maanden toch wel afnemen. Maar mag de beste man deze verhoging nu al berekenen ? Het liefst heb ik natuurlijk helemaal de verhoging niet maar we hebben in het contract de huurkorting staan en niet een vast huurbedrag dus dat is helaas iets waar ik niet goed over na gedacht hebt. Dit staat er over in het contract Zoals ik het begrijp mag hij het 4 maanden voor de wijzigingsdatum pas berekenen. Het lijkt me ook vrij bizar om zo snel na ingang van het huurcontract al door te voeren. Ben benieuwd naar jullie reactie Bij voorbaat dank.

De duidelijke afspraken zijn wel gemaakt, dit staat op whatsapp en is ook bevestigd door iedereen. Hier hebben we het gehad over een jaarcontract met 2 maanden proeftijd. Dat is natuurlijk niet de normale gang van zaken en wil ik ook nu gewoon 1 jaar + 1 maand doen. Maar het is sowieso voor iedereen duidelijk en dit staat ook geschreven.

Er wordt sinds zaterdag gewerkt, er is vooraf besproken dat we het contract begin November zullen tekenen, we zijn net geopend en door de verbouwing heb ik eerder geen tijd gehad. Het idee was de overeenkomst eerst mondeling bespreken, en dan later alles goed op papier zetten (zoals vakantiedagen , pensioen e.d.) om zo te zorgen dat we goed beginnen (dit is dus al blijkbaar niet goed gelukt) Normaliter word in dit wereldje zwart of op commissie basis betaald (ZZP), het is helaas zelfs gebruikelijk dat leerlingen helemaal niet betaald krijgen ("Ze moeten het als investering zien"). Wij hebben nu 2 zelfstandige piercers en 2 leerlingen (die momenteel nog niets kunnen, en vooral meekijken) ik wil alles goed voor hun regelen maar heb uiteraard wel een periode nodig om te zien of ze capabel zijn. Het lijkt me nogal vervelend om een piercer te hebben die bang is om mensen pijn te doen / niet tegen bloed kan. Naar mijn weten geldt er voor deze branche geen CAO ( Piercers / Tatoeëerders) @Hans van den Bergh Ik ben me ervan bewust dat dit verre van de normale gang van zaken is, het is nu vooral kijken wat het verstandigst is, en hoe dit vrij vlot geregeld kan worden zodat ze weten waar ze aan toe zijn.

Correct , er is inderdaad een mondelinge overeenkomst. Bepaalde dingen weet ik nu nog niet , zoals hun pensioenregeling en het aantal vrije dagen. We hebben geen CAO dus het vergt wat extra tijd om het uit te zoeken. Mijn boekhouder / administratiekantoor doet ook de loonadministratie, ik heb daar 7 Nov een afspraak. is het verstandiger om nog even te wachten met het officiële contract totdat het de goede vorm heeft , dan gewoon een jaarcontract met 1 maand proeftijd te doen ?

Goedendag Toppers. Wij hebben recent ons 2e vestiging geopend van ons piercingshop. Even om jullie een goed beeld te geven : Zelf ben ik niet werkzaam op de werkvloer van de shop, ik regel de zaken er omheen, mijn vriendin is degene die de winkel 'runt" Nadat ze jarenlang zelfstandig en met een ZZP'er erbij gewerkt heeft in ons eerste filiaal, hebben we nu de stap gemaakt om fors door te groeien. We hebben recent ons tweede filiaal geopend en gaan nu 4 mensen in loondienst nemen, deze mensen zullen vanaf 1 november beginnen met hun proeftijd (2 maanden). Aangezien ik nu zelf een simpel contract maak , en dit volgende week met mijn boekhouder nog even goed ga checken had ik het idee om alleen een contract te maken die voor de proefperiode geldt. De reden : Ik wil in het definitieve contract zorgen dat alles voor hun perfect geregeld is , pensioen, vakantiedagen, het aantal uur en zorgen dat het belasting technisch gunstig is, wat er gebeurt met ziekte en dergelijk. Momenteel heb ik niet de tijd om dit goed uit te zoeken maar moeten we wel een tijdelijk contract op stellen. Ook beginnen hun met vrijwel een minimum salaris, en geeft die 2 maanden mij de tijd om ons omzet goed in te schatten en mogelijk hun salaris ook wat hoger in te delen. Daarom denk ik dat het slim is om niet direct een contract voor 1 jaar + proeftijd te maken , maar eerst een simpel contract en dan het 'echte' contract. is dit iets wat ik gewoon kan doen, of mag dit niet op deze manier ? persoonlijk denk ik dat het in iedereens voordeel is. Volgende week heb ik een gesprek met mijn boekhouder en die kan mijn vast ook wel een stuk verder helpen , maar het liefst geef ik mijn mensen nu alvast een contract zodat hun ook wat zekerheid hebben (ze zijn momenteel ook al aan het werk) Overigens als iemand nog tips heb wat betreft deze situatie (beginnen met personeel e.d) is het meer dan welkom ! voor mij is nog alles nieuw en spannend. Alvast bedankt.

Goedemorgen toppers ! Al vaak op HL meegelezen maar nog nooit actief deel genomen. Momenteel zitten wij in een groeifase en het lijkt me leuk om te zowel te delen en om met mensen te sparren. Eigenlijk ben ik zelf Elektricien (ZZP) dit is wel mijn hoofdinkomen maar momenteel niet mijn hoogste prioriteit. Mijn vriendin is al ongeveer 12 jaar piercer, 2 jaar geleden hebben we de stap gemaakt om een speciaalzaak te openen in een eigen pand (dus niet meer gecombineerd met een tattooshop), dit bleek een goede stap en hierdoor zijn we snel gaan groeien. Momenteel zitten we in een fase dat we een 2e locatie gaan openen (krijg over paar dagen de sleutel), en tevens gaat ons webshop bijna live. Het is voor ons dus een make it or break it fase, dus we zijn benieuwd hoe het uit gaat pakken :). Ik wens jullie een fijne dag en jullie horen snel meer van ons.