Leeche

Mijn excuses en dank je voor je reactie !

Wat is de laatste update m.b.t. belastbaarheid IB over tweede woningen vanaf 2028 ? Ik weet dat het nog niet helemaal definitief is, maar de ontwikkelingen rondom box 3 volgen elkaar snel op. Ik zie door de bomen het bos niet meer. Moet je A) zoals nu elke jaar een bepaald percentage over WOZ betalen Of B) betaal je belasting over het verschil tussen WOZ waarde begin en einde jaar ? Plus uiteraard nog belasting over huuropbrengsten en verkoopwinst.

Omdat de locatie van dit appartement mij heel erg aanspreekt en ik eigenlijk al een aantal jaren op gewacht heb. Een kantoorpand is meestal heel erg saai en mag je ook niet ovenachten. Het is gewoon heel erg jammer dat de bestemming Gemengd (wonen en kantoren zonder inschrijvingseis) door de ontwikkelaar achteraf is gewijzigd en gesplitst tussen kantoren en wonen. Maar goed, ik houd op met mijn creativiteit. Ik dank jullie allemaal voor jullie fantastische reacties !

Jawel, het appartement mag wel zakelijk gebruikt worden als kantoor aan huis, maar ik moet me wel ingeschreven staan als bewoner. Om box 3 heffing voor spaarmiddelen te ontlopen, was toen SpaarBV in het leven geroepen. Dus wellicht komt er een Onroerendgoed BV, ha ha

Ik laat even mijn creatieviteit helemaal los. Als ik nu een eenmanszaak ga opstarten, deze appartement op naam van mijn eenmanszaak gaan kopen, dan betaal ik alleen bijtelling voor het privegebruik. Maar is het fiscaal toegestaan om een eenmanszaak op te richten met alleen kosten appartement en bijtelling voor privegebruik als opbrengst in de eenmanszaak ? Of ik kan: a. een deel van de reguliere opbrengsten van mijn BV via deze eenmanszaak laten lopen b. of elke maand de huur van mijn eenmanszaak naar mijn BV doorbelasten voor het gebruik. Doe ik nu iets geks of is dit acceptabel door de fiscus ?

Dit klinkt idd minder ongunstig. Alleen een bijtelling voor het privegebruik. a. Mag je in dit geval wel 100% van de kosten van het appartement wel ten laste brengen bij mijn BV ? Ook al sta ik daar bij het appartement ingeschreven als bewoner ? b. Hoef ik verder geen rekening mee te houden met aparte ingang woon/kantoor gedeelte en eigen sanitair ? Dan ga ik daarna even een rekensommetje van maken. Wacht, deze regeling lijkt te gelden voor eenmanszaken (IB sfeer) en niet voor DGA/BV's.

Ja, ik denk te eenvoudig. Ik dacht dat kopen op naam van een BV hetzelfde is als 100% van de kosten ten laste brengen van mijn BV, helaas is dat niet zo.

Dit klinkt heel ingewikkeld. Mijn intentie is eigenlijk dit voor 100% geheel ten laste te komen van mijn BV, aangezien we hier niet wonen omdat we al een woning voor hoofdverblijf hebben. Maar op deze manier gaat het feestje kennelijk toch niet door.

Nee, dat is niet de bedoeling, want we hebben zelf een eigen woning voor hoofdverblijf. Maar als ik onderstaand reactie lees van de gemeente dien ik (op papier) wel in het appartement te gaan bewonen. Maar loop dit fiscaal weer in de weg ? Dit is de reactie van de gemeente: Het kopen van een appartement met woonfunctie is inderdaad gewoon mogelijk via een BV. Het gebruiken daarvan is een ander verhaal. Niet direct vanwege het omgevingsplan maar omdat de ontwikkelaar de panden specifiek heeft opgedeeld qua gebruik om aan het omgevingsplan te voldoen. Privaatrechtelijk dien je je hierdoor de conformeren aan het gebruik conform de privaatrechtelijke overeenkomsten. Het laten wijzigen van de bestemming heeft geen zin, want dit is bestuursrechtelijk. Het bewonen van een appartement is gekoppeld aan de inschrijving. Je moet er dus ingeschreven zijn zodat het je hoofdverblijf is.

Good morning Joost, het is wel mogelijk het appartement met woonfunctie via een BV te kopen. Ik mag wel werken in het appartement indien er sprake is van een aan huis gebonden beroep of bedrijf. Dit betekent wel dat ik de bewoner van het appartement moet zijn en er dus ook moet zijn ingeschreven. Maar mag ik in dit geval wel 100% van de kosten ten laste brengen van mijn BV ? Of geldt hiervoor dan de regels dat je kantoor van het woongedeelte moet scheiden en het kantoor met aparte ingang en sanitair en dan alleen dit deel ten laste mogen brengen van mijn BV ? Dit wordt dan beetje lastig met aparte ingang

TBS regeling klinkt nog nadeliger dan box 3

Dus eigenlijk geen wijziging. Ik had eerder ooit gelezen dat volgens de nieuwe Box 3 verkoopwinst van een tweede woning ook belast wordt met IB, wat nu niet het geval is. Maar dit bedoelde je ook met werkelijk rendement, denk ik. Het is fiscaal dus toch geen optie om een kantoorpand als een tweede woning aan te merken.

Yes Joost, eindelijk een reactie terug van de gemeente. Bestemming is 'Gemengd' en mijn BV voldoet aan hun definitie van kantoor. Dit is dus wel mogelijk. Maar moet ik het appartement persé op naam van mijn BV kopen/zetten als ik alle kosten zoals servicekosten/zakelijke heffingen t.b.v. het appartement ten laste wil brengen bij mijn BV ? Dit is dus niet mogelijk als ik het appartement op mijn prive naam zet ? En hoe wordt een tweede woning overigens belast volgens de nieuwe Box 3 vanaf 2027 ?

Ik heb vandaag al contact gevraagd en zit te wachten op een reactie van de gemeente. Maar als ik dit als een tweede woning ga kopen, dan is fiscaal gezien de aankoop helemaal niet aantrekkelijk. En ook i.v.m. zelfbewoningsplicht etc. Dan is of woning hoofdverblijf of niet kopen

Wat heeft dit dan consequenties als dat niet mag ? Het is verder niks anders dan kantoor aan huis zonder dat klanten/leveranciers/producten over de vloer komen. Ik verplaats alleen mijn huidige werkkamer in onze woning hoofdverblijf naar dat appartement. Je merkt aan de buitenkant op zich ook niet dat het een kantoorpand is, het appartement staat alleen op de balans van de BV. Het is heel anders dan als ik daar een machine plaats met geluidsoverlast of een winkelruimte met klanten.

Wat ingewikkeld allemaal ! Dus als het appartement een woonfunctie heeft, dan kan ik dit appartement niet op de balans opnemen van mijn BV ? En wat zijn de beperkingen van een zakelijke bestemming ? Ik probeer meer informatie op internet te zoeken, helaas niks kunnen vinden.

Ik heb de projectontwikkelaar toen gevraagd. Hij vroeg of er klanten/leveranciers over de vloer zullen komen. Toen ik zei dat er verder niemand over de vloer zal komen en dat ik alleen daar zal zitten werken, zei hij dat het geen probleem is. Maar ik zou dit nogmaals voor de zekerheid even vragen en dit op papier laten bevestigen. De locatie van dit appartement is eigenlijk mijn droomlocatie. en het appartement ziet erg mooi uit dan een saaie kantoorruimte. Een woning boven een kantoorruimte is mocht er thuis ruzie zijn en ik het huis niet binnen mag komen, dan kan ik daar bij het appartement tijdelijk even verblijven :-) Maar mag je (fiscaal gezien) wel af en toe in dat zakelijke appartement verblijven zoals overnachten of moet er iets van prive bijtelling plaatsvinden zoals bij een zaken van de zaak met prive ritten ?

A. Het is een nieuwbouw. Verwacht wordt begin 2025 te starten met de bouw en gereed ergens in 2027. Dus betaalt mijn BV dan gewoon 2% ODB ? B. Mooi, dan zorg ik ervoor dat het appartement op z'n vroegst pas 2 jaar na ingebruikname wordt verkocht, hoewel ik vooralsnog geen plannen heb om dit appartement te verkopen.

Aha, maar hoe kom ik dit erachter ? Het appartementscomplex moet nog gebouwd worden (verkoop start binnenkort). Ik heb eerder contact opgenomen met de projectontwikkelaar en ons is verteld dat het appartement op naam van de BV gekocht kan worden. Het is weliswaar een kantoorpand, maar er zullen geen klanten/leveranciers/goederen over de vloer komen. Ik zit daar alleen te werken vanuit het appartement.

Hoihoi allemaal ! Ik ben nieuw hier en ik vind HigherLevel heel interessant en zeer informatief. Zelf heb ik nu wat vragen over een zakelijke appartement. Ik hoor graag jullie reacties, dank je wel alvast ! Ik heb 1 BV zonder holding en ik heb een kantoor aan huis als zelfstandige. Nu ben ik van plan een kleine appartementje te gaan kopen met zakelijke middelen en deze op naam te laten zetten van mijn BV. Ik gebruik dit appartement als kantoor en ik laat het kantooradres ook wijzigen van mijn huidige woning hoofdverblijf naar dit appartement. Voordelen van zakelijk t.o.v. prive zijn volgens mij: 1. alle kosten m.b.t. het appartement, zoals gas/water/elektra, zakelijke heffingen, servicekosten, inventaris en afschrijvingskosten tot aan WOZ waarde kunnen ten laste gebracht worden van de BV. 2. vermijden van jaarlijks te betalen IB over box 3 als een tweede woning over WOZ waarde of in de toekomst over de waardestijging. Nadeel is dat de winst over de verkoop in de BV belast wordt, maar dit zou in de toekomst wellicht ook gelden in de IB-sfeer nieuwe box 3 geloof ik. Nu zit ik te denken over mogelijk nadelen aan de verkoopkant van dit appartement. Stel dat ik het appartement over een aantal jaren ga verkopen. A. Betekent dit dat de koper hogere overdrachtsbelasting moet betalen van 10,4% in plaats van 2% omdat ik dit bedrijfspand bestempeld heb als bedrijfspand ? Of betaalt de koper gewoon 2% omdat dit gewoon een woonappartement is ? B. Moet ik bij verkoop van dit appartement ook nog BTW van 21% doorbelasten aan de koper vanuit de BV ? Dit betekent dat de koper met een extra kostenpost van 21% BTW zit die hij als particulier niet kan terug vragen bij de fiscus. Dan wordt het een heel stuk minder aantrekkelijk voor de koper om dit appartement over te nemen en zou de verkoop weinig succes worden tenzij ik een zeer lage verkoopprijs vraag.