Jump to content
sandra1981
Verberg

bouw bedrijfspandje privé of zakelijk

vraag

Ik realiseer me dat er veel over te lezen is en doe mijn best, maar denk steeds dat onze situatie anders is.... Daarom toch even op deze manier. Hopelijk kan iemand mij (in redelijke jip en janneke taal) iets verder helpen.

 

Prive hebben wij vorig jaar grond + woning gekocht met daarbij vergunning om bedrijfspand te bouwen.

 

Situatie is dat wij pand (voor ons bedrijfje (bv))heel voordelig kunnen bouwen (vader+kennis in de bouw en zelf aardig wat kluservaring). Verder hebben we prive de middelen om pand zelf (zonder financiering) te bouwen.

 

Nu dacht ik altijd dat de huuropbrengst (zakelijk naar prive) onbelast zou zijn omdat wij immers ook geen hypootheekrente aftrek hebben (voor nieuw te bouwen pand) en de kosten van bouw oid niet aftrekken. Dit zou voordelig zijn omdat de huuropbrengsten al snel hoger zijn dan de kosten van bouw etc. Idee was om gebouw te laten taxeren op moment dat bouw klaar is (voor hoge huurprijs en lage overwaarde op moment van verkoop omdat deze belast is als gevolg van zakelijke verhuur)

 

Accountant geeft nu aan dat pand sowiezo altijd box 3 is. En dat het wellicht beter is om pand zakelijk te bouwen. Kosten van bouw (die laag zijn) activeren en afschrijven (als dat al mag) en bij verkoop aftikken.... Ik hoop dat er iemand is die een ander/liefst beter... idee heeft.

 

Alvast bedankt,

Sandra

 

 

Link to post
Share on other sites

16 answers to this question

Recommended Posts

  • 0
  • Rate this answer
Guest Verwijderd account

Gezien het perceel prive gefinancierd is lijkt mij prive de eerste optie tot bouwen.

 

Het bouwen van het pand kan uit eigen middelen.

 

Als je dit zakelijk zou doen wordt het zakelijk belast bij verkoop inclusief de op dat moment geldende zakelijke cijfers zoals goodwill en waarde van het pand.

 

Er is echter 1 adder onder het gras wat betreft de waarde van het "bedrijfspand".

 

Jullie zijn eigenaar van de grond en wanneer je het zou verkopen kan je het volgende doen.

Meestal is er bij een bedrijfspand goede toegankelijkheid nodig.

 

Als je nu over jaren zou stoppen en het is zakelijk kan je het pand laten taxeren met het volgende.

 

Recht van 1 meter breed overpad. Dit scheelt kapitalen in je taxatie.

 

Wel is dit een berekening die je door moet rekenen in de jaren met alle plussen en minnen, maar het is een gebruikte optie ;)

Link to post
Share on other sites

  • 0
  • Rate this answer

ik heb mijn pand prive gekocht maar het vruchtgebruik verkocht aan mijn bedrijfje voor een periode van 15j tijdens dewelke alle kosten aan het pand integraal voor de firma zijn. Aangezien de grond van jullie is zal je volgens mij sowieso een vruchtgebruik regeling moeten gaan opzetten voor die grond. En wat op een grond staat kan je niet verkopen zonder ook de grond mee te verkopen dus de constructie : jij naakt eigendom en je bedrijf vruchtgebruik lijkt me handigst.

 

Het enige nadeel is dat je bij een verkoop van het pand voor de 15j verstreken zijn zwaar belast wordt op de gerealiseerde meerwaarde.

Stel heel simpel dat je het vruchtgebruik koopt voor 15.000 euro voor 15j en de waarde van dat vruchtgebruik dus even heel simpel afschrijft à rato van 1000 euro per jaar.

Na 8j is de boekwaarde van je vruchtgebruik nog 7000 euro en op dat moment beslis je om je pand te verkopen (naakte eigendom + vruchtgebruik). Je krijgt 18.000 euro voor je pand en dan heb je dus tegenover je boekwaarde van 7000 euro een meerwaarde gerealiseerd van 11.000 waarop je belastingen moet betalen... dat kan prikken... Ik zit op het moment met een vroegtijdige verkoop en ben misselijk van het bedrag dat ik aan de belastingen af moet gaan dragen...maar desondanks is het toch nog steeds een winstgevende situatie geweest !

 

--> dus best alleen doen als je echt de bedoeling hebt om tenminste 15j op die locatie te blijven.

 

ik spreek wel vanuit een belgische situatie !!

 

succes

 

b

Link to post
Share on other sites

  • 0
  • Rate this answer

Ed,

 

Bedankt voor je reactie. Helaas ver van Haaglanden.

Eind van de week een gesprek met accountant, maar wil weten waar ik het over heb....

 

Je verhaal is duidelijk maar een paar vragen...

Stel box 3....

- Welke waarde hanteren ze voor vermogensheffing? WOZ oid? We gaan geen schulden maken voor de bouw en verwachten het gebouw voor 90K te kunnen bouwen. Werkelijke waarde zal hoger zijn omdat er veel "eigen/gratis arbeid" in gaat.

 

- Is huur onbelast wanneer we geen rente aftrekken omdat we immers geen hypotheek hebben?

 

- Kun je iets meer zeggen over "fiscus wil via bedrijf gedeelte van je winst afsnoepen"?

 

Bedankt

Link to post
Share on other sites

  • 0
  • Rate this answer

* noodrem *

 

 

Vragen:

- Wie is eigenaar van de BV?

- Wie is eigenaar van de bedrijfsruimte?

- Zijn jullie verbonden personen?

 

Is het antwoord op vraag 1 en 2 "beiden", en/of het antwoord op vraag 3 "ja", dan zal de bedrijfsruimte bij verhuur vanuit privé aan de BV niet in box 3 zitten, maar in box 1.

 

Verbonden persoon ben je als je:

- fiscaal partner bent;

- een notarieel verleden samenlevingscontract hebt;

- voor de toepassing van een pensioenregeling als partner bent aangemerkt;

- samen een eigen woning bewoont en je (mede)aansprakelijk bent voor een hypothecaire schuld;

- als je KAN kiezen voor fiscaal partnerschap; of

- minderjarig bent ook nog in enkele andere gevallen.

 

Dus dat is al redelijk snel!

 

Vraag je accountant maar eens naar de terbeschikkingstellingsregeling in artikel 3.92 Wet IB 2001. Wanneer je daar onder valt zijn alle opbrengsten (zowel huur als later verkoopwinst) belast tegen maximaal 52%. De kosten (incl. hyp. rente) zijn dan wel aftrekbaar.

 

In dat geval is het wellicht te overwegen om de ruimte in de BV te ontwikkelen. Maar daar mag je accountant je meer over vertellen :D


Het meest gegeven antwoord op fiscale vragen: "Dat is afhankelijk van de feiten en omstandigheden".

Link to post
Share on other sites

  • 0
  • Rate this answer

Wij hebben samen een woning, een samenlevingscontract een kind en zijn voor de fiscus drie jaar "fiscaal partner". Gaat zeker lastig/onmogelijk worden om nu aannemelijk te maken dat ik aan hem verhuur en er geen "fiscale" relatie meer is?

 

 

Wanneer waarde in box 3 niet hoger is dan geld dat "erin" gaat dan is het prima. Taxatie (voor reeeele huur) zal wellicht hoger zijn dan kosten van bouw en ik hoop niet dat deze waarde gebruikt wordt voor waardebepaling in box 3. Binnen enkele jaren hebben we investering van bouw terug in prive en huur in de toekomst blijft dan onbelast...

 

Verwachting is dat we hier tot in de eeuwigheid blijven zitten, maar goed dat blijft een lastige.... Omdat pand achter onze woning staat is er denk ik altijd wel iets te bedenken waardoor waarde van "bedrijfspand" niet zo hoog hoeft te zijn. Wie dan leeft.... Ik zorg in iedergeval voor een "hoge" taxatie op dit moment dat kan altijd schelen in de toekomst dacht ik zo.

 

BTW verhaal moet ik me ook nog eens in verdiepen. Dacht daar uit te zijn, maar zal nog eens spitten....

 

 

 

 

Link to post
Share on other sites

  • 0
  • Rate this answer

Voor de waardering in Box 3 geldt in principe de waarde in het economisch verkeer, dus niet de hoeveelheid die je er zelf ingestopt hebt, maar wat je er bij verkoop voor zou krijgen.

 

Maar zoals je zelf al aangeeft: box 3 zal erg lastig zijn. Van wat ik zo lees zou het box 1 moeten zijn, wat hoogst waarschijnlijk minder voordelig zal zijn.


Het meest gegeven antwoord op fiscale vragen: "Dat is afhankelijk van de feiten en omstandigheden".

Link to post
Share on other sites

  • 0
  • Rate this answer

Bedankt Ronaldinho,

 

Dat is duidelijke taal! Box 1 komen we zonder kunst en vliegwerk niet onderuit....

 

Zelf voordelig bouwen en geen aftrek hebben van hypotheek en dan wel 52% aftikken over huur, klinkt niet echt aantrekkelijk...

 

Kunnen natuurlijk zakelijk bouwen, maar dan heb je geen huur, beperkte afschrijving door lage bouwkosten en dus meer winst...

 

Bouwen, verhuren aan derde en zelf elders gaan huren kan toch geen serieuze optie zijn? Is een grapje, maar ik vraag me af of er meer opties zijn.

 

 

Link to post
Share on other sites

  • 0
  • Rate this answer

3kgt,

 

Uit berichten van anderen maak ik op dat plaatsing in box3 niet mogelijk is in onze situatie. (BV is van mijn vriend, wij zijn al jaren fiscaal partner, ik werk in zijn bv, hebben samen een huis en samenlevingscontract).

Of begrijp is dat verkeerd?

 

Gr

 

 

 

Link to post
Share on other sites

  • 0
  • Rate this answer

Bij een BV heb je toch te maken met de terbeschikkingstellingsregeling en daar kom je lastig onderuit. Hier is ook de optie op het pand in de bv te hebben (het zakelijk deel!!!) denkbaar. Stel je in ieder geval de laatste 25% (dividendbelasting) uit bij verkoop / exploitatiewinst.

Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now


  • Bring your business plan to a higher level!

    All topics related to entrepreneurship are discussed on this forum.

    • Ask your entrepreneur questions
    • Answers / solutions from fellow entrepreneurs
    • > 65,000 registered members
    • > 100,000 visitors per month
    •  Available 24/7 / within <6 hours of response
    •  Always free

  • Who's Online

    Er zijn 0 leden online en 45 gasten

    There are no registered users currently online

    (See full list)    
  • Also interesting:

  • Ondernemersplein



EN

×

Cookies on HigherLevel.nl

Cookies are necessary for Higherlevel.nl to function properly. By using HigherLevel.nl you declare to have read and accepted our terms and conditions.

 More information   I accept