activeren verbouwingskosten

[Marjan]

Momenteel bouwen wij een kantoor aan huis, volledig in eigen beheer. Alle bouw/materiaalkosten (ex BTW) boek ik voorlopig op een aparte grootboekrekening (verbouwingskosten). Na gereedkoming van de bouw wil ik de volledige bouwkosten in 1 keer overbrengen naar de balans (o/g). Is dit correct?

 

De BTW trek ik af in de kwartaalaangifte.

 

Voorts heb ik begrepen dat de ondergrond (momenteel nog privevermogen) onlosmakelijk verbonden is van het gebouw. Kan ik de huidige waarde van de grond uit prive inbrengen en eveneens op de balanspost o/g opnemen?

 

 

[odeon]

Hoi Stien,

 

Het kantoor aan huis is zakelijk, dus de ondergrond ook. Breng deze grond in voor een zo hoog mogelijke waarde, want bij latere verkoop is de winst belast.

 

Heb je een partner die mede-eigenaar is van het kantoor en geen mede-ondernemer? Dan stelt jouw partner zijn aandeel in het kantoor ter beschikking aan jouw eenmanszaak en valt dit aandeel onder de TBS-regeling. De Belastingdienst zal voor dat deel dan ook mogelijk de BTW aftrek bestrijden, als je partner geen BTW-ondernemer is.

 

Is het kantoor wel een zelfstandig onderdeel van je huis (eigen ingang, eigen sanitair e.d.)? Indien dit niet het geval is, maakt het kantoor onderdeel uit van de eigen woning en kun je niet activeren. BTW-aftrek blijft m.i. wel mogelijk.

 

De verbouwingskosten mag je op een aparte grootboekrekening zetten, maar niet ten laste van je winst brengen. Dit doe je pas als je gaat afschrijven.

 

Al met al lastige materie. Ik adviseer je dit toch met je adviseur te overleggen.

 

Succes,

 

Odeon

 

[Marjan]

Hoi Odeon,

 

Dank voor je reactie. Het blijft inderdaad ingewikkeld. Ik heb hier een poosje geleden al over gesproken met mijn adviseur maar wat betreft het punt dat jij aanroert (TBS-regeling) niets van hem gehoord vandaar nog een aanvullende vraag:

Mijn (gehuwde, niet in gemeenschap van goederen) partner en ik zijn ieder voor de onverdeelde helft eigenaar van de woning (en ondergrond). Mijn partner is geen ondernemer (maar bouwt wel het kantoor, een vergoeding hiervoor moeten we nog afspreken, wellicht heb jij hier ook tips voor).

Het kantoorgebouw is in feite een op zichzelf staand gebouw. Wel maken we, puur voor mijn gemak, een tussendeur tussen woning en kantoor die eventueel weer makkelijk af te sluiten is. Het kantoor heeft een eigen ingang, eigen sanitair en een eigen keukentje/pantry, kan dus feitelijk ook afzonderlijk verhuurd worden.

Voor wat betreft de kosten van de bouw, die "verzamel" ik in eerste instantie op een V&W grootboekrekening om deze aan het eind van het jaar als 1 post naar de balans te kunnen overbrengen en hierop (eventueel) te gaan afschrijven (is dit overigens verplicht?). Het gebouw wordt volledig eigendom van mijn onderneming.

Het punt is inderdaad de ondergrond, die moet uit prive naar de onderneming overgebracht worden. Inderdaad het voordeligste om dit tegen een zo hoog mogelijk bedrag (maar uiteraard wel reeel) te doen. Aangezien mijn partner en ik dus ieder voor de onverdeelde helft eigenaar zijn zou in feite dus de helft van de ondergrond door mijn partner ter beschikking gesteld worden aan mijn onderneming?

Welke consequenties zijn hieraan verbonden? M.a.w. hoe regel ik dit (feitelijk en boekhoudkundig)? Of gaat dit tever en moet ik nog maar eens zien wat meer informatie uit mijn belastingadviseur los te krijgen?

Ik neem aan dat t.z.t., wanneer het kantoor naar prive wordt overgebracht er, los van de de afrekening over eventuele boewinst e.d., wellicht ook weer iets moet gebeuren met die TBS-regeling?

Ik merk aan jouw reactie al dat de informatie die ik destijds van mijn adviseur heb gekregen ook maar half was. Ik wil op voorhand de zaken graag correct regelen omdat eventuele meningsverschillen achteraf met de fiscus veel energie kosten (en de adviseur dan vaak niet thuis is...).

 

Ik hoop dat je mij nog een eindje verder op weg kan helpen zodat ik in ieder geval goed beslagen ten ijs kom bij mijn adviseur (klinkt als: je huis gaan schoonmaken voor de werkster komt...)

 

Vast dank en groeten,

 

Stien

[odeon]

Ik begrijp dat jullie gezamenlijk eigenaar van het kantoor zijn.

 

Het kantoor wordt voor de helft ter beschikking gesteld door jouw partner. Aangezien hij geen ondernemer is voor de inkomstenbelasting, heeft hij geen recht op investeringsaftrek en kan hij niet willekeurig afschrijven. Dat is nadelig. Verder maakt het niet zoveel uit.

 

Bij verkoop van het kantoor of staking van de onderneming is de boekwinst belast; de helft bij de eenmanszaak en de helft bij het TBS-gedeelte.

 

De Belastingdienst kan nog stellen dat jouw partner geen recht heeft op aftrek BTW. Om dit te voorkomen, moet hij een BTW-nummer aanvragen en moeten jullie gezamenlijk een verklaring ondertekenen dat het pand voor meer dan 90% wordt gebruikt voor met BTW belaste prestaties.

 

De vraag of afschrijven verplicht is, is interessant. Naar mijn mening mag je wel afzien van afschrijving. De afschrijving is sinds dit jaar sowiso beperkt tot de helft van de WOZ-waarde. En op de ondergrond mag je helemaal niet afschrijven.

 

Als vuistregel voor de jaarhuur wordt vaak de waarde van het kantoor gedeeld door 10 à 12 gehanteerd. Wellicht kun je dit navragen bij een taxateur. Die kan dan ook vertellen wat de waarde van de ondergrond is.

 

Als je niet wilt dat het kantoor gedeeltelijk een TBS-pand wordt, kun je wellicht de HV veranderen (maar dat moet wel via de rechtbank) of een v.o.f. met je partner aangaan (maar hij wordt hierdoor wel hoofdelijk aansprakelijk, wat weer tegen de HV ingaat).

 

Ik denk dat je nu genoeg handvaten hebt voor een goed gesprek met je adviseur.

 

Succes,

 

Odeon

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[Marjan]

Odeon, dank weer voor je uitgebreide reactie. Je brengt een paar punten aan de orde waar ik, had ik er niet van geweten, volledig onvoorbereid op was geweest. Ik kan nu het gesprek met mijn accountant voldoende voorbereiden en relevante stukken verzamelen.

Overigens is in onze huwelijksvoorwaarden opgenomen dat al onze bezittingen (inclusief mijn eenmanszaak en het resultaat hierin) volledig gescheiden zijn. M.i. wordt hij daarom geen mede-eigenaar van het kantoorgebouw, hij blijft slechts medegerechtigde op de helft van de ondergrond (of zie ik dit verkeerd). Hij voert weliswaar de bouwwerkzaamheden uit maar krijgt hiervoor een (nog nader vast te stellen) vergoeding. Wellicht moet hij een recht van opstal verlenen voor zijn deel van de grond?

Enfin, interessante kost. Ik zal t.z.t. nog laten weten wat mijn accountant hierover nog gezegd heeft. Mocht je nog aanvullingen hebben dan hoor ik ze graag!

 

groeten en nogmaals dank

Stien

 

[Marjan]

Odeon,

Zoals beloofd nog even de uitkomst van mijn gesprek met de accountant. Conclusie is dat mijn partner zijn deel van de ondergrond aan mij ter beschikking moet stellen (contractueel vastleggen en eventuele vergoeding in opnemen). Op de ter beschikking gestelde grond + mijn eigen deel wordt het kantoor gebouwd. Dit wordt eigendom van de onderneming (mijzelf dus feitelijk). Mijn partner moet dan t.z.t. afrekenen over de eventuele meerwaarde van de grond wanneer de TBS-regeling eindigt.

Denk dat ik het een beetje begin te snappen maar zal t.z.t. bij de aangifte IB nog wel even checken of ik alles correct doe.

 

groeten,

Stien