huur opzegen wegens bestemmingsplan

[altaya]

Hallo

Wij zijn in de problemen gekomen een winkelruimte gehuurd

Maar na twee jaar er gewerkt te hebben komt de gemeente

Dat wij er geen winkel mogen hebben volgens het bestemmingsplan

Wij hebben de verhuurder mee gedeeld dat er volgen het bestemmingsplan wij hier geen winkel mogen hebben maar hij neemt gewoon geen kontact met ons op

Wij hebben nu al geen 4 maanden geen huur betaald nu komt natuurlijk een incassobureau

Weer een aangetekende brief gestuurd maar weer geen antwoord

Wij zijn naar een andere winkel gaan zoeken en hebben er een gevonden

Deze winkel is voor ons zeer gunstig maar ja wat moeten wij doen dus eigenlijk willen wij van de oude winkel af wat moeten wij doen wie weet raad

 

[R.I.P. | Peter Bonjernoor]

Dat wij er geen winkel mogen hebben volgens het bestemmingsplan

 

Ehm...dat soort dingen controleer je toch voordat je een pand huurt?

[Highio]

Wat voor soort huurcontract hebben jullie? Wat voor bestemming wordt daarin genoemd?

[renep]

dat soort dingen controleer je toch voordat je een pand huurt?

 

Nou, dat hangt ervan af. Als een pand als winkelpand wordt verhuurd, dan kan ik me levendig voorstellen dat je het gewoon huurt zonder daar verder over na te denken. Zoiets checkt de verhuurder toch!?

 

Maar als het als kantoorruimte, loods o.i.d. werd aangeboden, dan wordt het een ander verhaal. Wat staat er over de bestemming in het huurcontract?

 

Wat stond er in de brieven die jullie gestuurd hebben altaya, en waarom zijn jullie opgehouden huur te betalen? Is dat juridisch onderbouwd?

[altaya]

Hallo

in het huurcontract staat winkelruimte voor verkoop van kleding

wij hebben geen huur betaald in de hoop dat de eigenaar zou reageren

maar niks hoor er zijn natuurlijk nog meer winkels in de straat bij voorbeeld een dieren winkel leenbakker en enkele andere winkels

en alleen in het pand waar wij in zitten er zijn nog twee andere winkels in het zelfde pand deze moeten ook weg maar deze wachten gewoon af wat de eigenaar doet ??

maar wij willen graag verder

[renep]

in het huurcontract staat winkelruimte voor verkoop van kleding

 

Ik ben geen jurist, maar mijn rechtsgevoel zegt dat de verhuurder een bedrijfspand alleen mag verhuren voor de functies die binnen het bestemmingsplan vallen. Maar of dat inderdaad zo ligt en wat daar de consequenties van zouden zijn weet ik niet.

 

Het lijkt me iets om juridisch advies over in te winnen. D.w.z. een advocaat die naar het huurcontract en het bestemmingsplan kijkt.

 

wij hebben geen huur betaald in de hoop dat de eigenaar zou reageren

 

Dat lijkt me niet juist. Je moet eerst zelf uitzoeken waartoe de eigenaar juridisch gezien verplicht is -of waar jullie toe gerechtigd zijn- en dat vorderen. De huur onbetaald laten lost niets op.

[Edward]

Hallo

in het huurcontract staat winkelruimte voor verkoop van kleding

 

De verhuurder heeft dus iets verhuurd wat niet conform de bestemming is. Nu kan het natuurlijk zijn dat de bestemming van een pand is gewijzigd nadat het huurcontract is gesloten. Zelf acht ik dit niet erg aannemelijk, maar indien en voor zover dit het geval mocht zijn, dan treft de verhuurder in ieder geval geen blaam. Alsdan wordt het een zuiver bestuursrechtelijk verhaal en zul je de mogelijkheden moeten onderzoeken om nog iets tegen de wijziging te doen.

 

Wanneer we er vanuit gaan dat er geen tussentijdse bestemmingsplan wijziging dan is het de vraag in hoeverre de verhuurder blaam treft. In beginsel mag je er als huurder in redelijkheid vanuit gaan dat de verhuurder weet wat wel of niet mag met zijn pand c.q. de bestemming daarvan. Vanuit dat oogpunt bezien heb je dus een grond om de verhuurder - in beginsel - aan te spreken op het feit dat hij een object heeft verhuurd dat niet voldoet aan de huurovereenkomst. Een ontbinding van de overeenkomst op die grond ligt dan ook voor de hand.

 

Echter, naast de mededelingsplicht van de verhuurder rust op de huurder ook een onderzoeksplicht, d.w.z. dat de huurder ook zelfstandig moet onderzoeken of aan het huurobject voldoet aan alle wensen en eisen. Van de huurder mag in dat kader ook worden verlangd dat hij zelf ook nog even controleert of de bestemming overeenkomt.

 

Nu leert de ervaring dat in 9 van de 10 gevallen huurder dit niet doen en vertrouwen op de blauwe ogen van de verhuurder. In praktijk leidt dit nogal eens tot onaangename verrassingen.

 

De vraag is wat onder de gegeven omstandigheden mag worden verlangd. Weegt de mededelingsplicht van de verhuurder zwaarder, of toch de onderzoeksplicht van de huurder.

 

In beginsel mag redelijk wat gewicht worden toegekend aan de mededelingsplicht van de verhuurder. Zeker wanneer het gaat om een pand in een winkelstraat dan hoef je als potentiële huurder niet te verwachten dat hierop geen winkelbestemming rust wanneer de verhuurder heeft aangegeven dat dit wel het geval is. Wanneer het gaat om een winkelpand midden in een woonwijk, dan mogen zwaardere eisen worden gesteld aan de onderzoeksplicht van de huurder.

 

Gezien de gegeven informatie zou ik zeker adviseren om op een ontbinding aan te sturen. Het is natuurlijk ook nog mogelijk om voor de gehuurde locatie de bestuursrechtelijke weg te bewandelen en te onderzoeken of ter zake een (tijdelijke) vrijstelling kan worden verkregen van de gegeven bestemming. Bedenk hierbij wel dat dit financiële consequenties kan hebben.

 

De waarde van een detailhandelszaak wordt mede bepaalt door de locatie en de bekendheid die dat heeft bij het publiek. Wanneer voor de huidige locatie een tijdelijke vrijstelling kan worden verkregen, dan betekent dat vroeg of laat dat de winkel zal moeten worden verplaatst en dus opnieuw moet worden gewerkt aan de naamsbekendheid op de plaats van de nieuwe huisvesting.

 

Ik zou daarom zeker adviseren om op een ontbinding aan te sturen en niet te kiezen voor een eventuele vrijstellingsprocedure. Succes.

[altaya]

Hallo

Wij zijn met een advocaat naar de rechter geweest

Wij hebben op elk gebied gelijk gekregen

De verhuurder moet alles betalen

Omdat wij er illegaal in een ruimte zaten die als winkel verhuurd is (volgens bestemmingsplan)

En dit is en was bij de verhuurder bekend volgens de gemeente

De rechter sprak zijn ongenoegen uit dat de verhuurder niet op onze brieven reageerde

Zelfs de deurwaarder kreeg een waarschuwing

Omdat hij geen Aktie heeft ondernomen om te kijken of ons verhaal klopt

Een jaar huur terug plus de verhuiskosten

Plus een schade vergoeding voor extra reclame die wij moeten maken om onze winkel weer te promoten

Wij zijn blij dat het eindelijk achter de rug is kunnen ons weer bezig houden met verkoop

Iedereen bedankt

 

[renep]

Wij hebben op elk gebied gelijk gekregen

 

Da's goed om te horen, gefeliciteerd en succes met de herstart!