wat als een verpachter failliet gaat?

[MartinDupuis]

Ik plaats deze vraag namens iemand die ik ken, deze persoon pacht een winkel van iemand. Nu is hij erachter gekomen dat de financiële staat van de verpachter niet echt florissant is. De verpachter heeft al een paar maanden geen huur betaald aan de huurbaas etc.

 

Hoe is nu de situatie als de verpachter failliet mocht gaan? Kan de curator dan de spullen uit de winkel opeisen? En hoe ga je aantonen dat 80% wat er aan voorraad hangt door jezelf ingekocht en betaald is en dus geen onderdeel meer is van de pacht overeenkomst?

 

En hoe moet je daarna verder? Het pachtcontract zal wel automatisch ontbonden worden door een faillisement van de verpachter, maar hoe moet het verder met je eigen bedrijfsvoering?

 

Ik ben benieuwd of er mensen zijn die hier wat meer van weten.

 

Groet, Martin

[r.i.p. Ruben van den Oord]

Sinds 2007 is er geen rechtstreekse pachtbescherming meer volgens de pachtwet die in juli 2007 is komen te vervallen. De pachtwet is overgehelveld naar hat Burgerlijk Wetboek. Wellicht dat er iets instaat in BW inzake de verbintenissenwet BW6. Maar ik vind het nu te laat om daar nog in te duiken.

 

Misschien morgen, na de koffie.

[r.i.p. Ruben van den Oord]

Toch nog wat info ter inspiratie:

 

http://www.poelmannvandenbroek.nl/nl_nieuws_24.htm

 

Een algemene bepaling stelt dat koop geen huur breekt. Kort gezegd houdt het in dat (gedwongen) verkoop van het onroerend goed de huurovereenkomst niet ontbindt. Verder kun je redeneren dat een curator een vaste bron van inkomsten aan de boedel kan toekennen zolang de verpanding doorloopt. Als de pachter kan aantonen dat de voorraad meerendeels eigendom is, zal de curator die goederen geen beslag kunnen leggen. Het heeft ook geen zin om halsoverkop inventaris te verkopen omdat het verpachten daarvan meer opbrengt. Wellicht kan de pachter een bod doen op de inventaris en de bedrijfsnaam, waardoor hij in feite zijn pacht afkoopt en vervolgens een huurovereenkomst aflsluit voor de winkelruimte?

 

Wel kan de nieuwe eigenaar van het pand met en bepaalde opzegtermijn de huur opzeggen. De pachter zal dan een nieuwe locatie moeten zoeken, als is het de vraag of de nieuwe eigenaar niet meer gebaat is bij voortzetting van de huurovereenkomst.

 

Gewoon even wat losse gedachten voor het slapengaan....

 

Welterusten!

[odeon]

Ruben,

 

Is pacht hier wel de juist term? Bij pachten denk ik aan grond. Bij onroerend goed denk ik aan (ver)huur. Het lijkt me dan ook dat de pachtwet hier toepassing mist. De pachtwet is iets typisch agrarisch, of vergis ik me.

 

Verder ben ik het met je eens dat de huuder zich weinig zorgen hoeft te maken over het faillissement van de verhuurder.

 

 

[MartinDupuis]

Degene die het verpacht is niet de verhuurder, deze zit dus al een paar maanden op zijn huur te wachten terwijl dit wel betaald is met de pachtsom.

 

Het is zeg maar het recht om de winkel te mogen drijven inclusief alle aanwezige inventaris, ik wist geen betere benaming als pacht. Voorheen was de zaak eigendom van de verpachter, maar deze heeft hem dus overgedaan tegen een wekelijkse betaling van pacht.

 

Het kan dus zo zijn dat als de verpachter failliet gaat jij rechtstreeks naar de verhuurder toe kan gaan om een nieuwe huurovereenkomst op te stellen en je zodoende de winkel voort kunt zetten. Je kunt dan bij de curator de naam en inventaris kopen?

 

Dit zou dus in principe gunstig zijn, want dan ben je van de pacht af die er nu wekelijks betaald moet worden voor de naam en inventaris.

 

 

[r.i.p. Ruben van den Oord]

Odeon,

 

Klopt. De pachtwet (die niet meer bestaat) heeft uitsluitend betrekking op agrarische grond en gebouwen. Maar ook in retail en horeca spreekt men in de praktijk over pacht. Google maar eens op Kooistra en De Drie Gezusters... ;-)

 

Het agrarische gedeelte van de pachtwet is overgegaan naar de Uitvoeringswet Grondkamers terwijl het Materiële Pandrecht geïntegreerd is in Titel 7 Boek 5 Burgelijk Wetboek. Artikel 85 lid 1 geeft de definitie weer:

 

Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken.

 

Juist dit is waarin de Pachtwet die tot 2007 gold niet in voorzag, terwijl in horeca en retail juist erg veel verpacht wordt.

 

Het enige waar je volgens mij naar moet kijken is in geval het onroerend goed niet in eigendom is van de verpachter de kans bestaat dat in de originele huurovereenkomst een verbod op onderhuur en verpachting staat. Er wordt in principe dezelfde rechtsbescherming aan de onderpachter gegeven als aan de hoofdpachter, tenzij deze illegaal heeft verpacht.

 

Artikel 93:

 

lid 1   De erfpachter is bevoegd de zaak waarop het recht van erfpacht rust, geheel of ten dele in ondererfpacht te geven, voor zover in de akte van vestiging niet anders is bepaald. Aan de ondererfpachter komen ten aanzien van de zaak niet meer bevoegdheden toe dan de erfpachter jegens de eigenaar heeft.

 

lid 2   De ondererfpacht gaat bij het einde van de erfpacht teniet, tenzij deze eindigt door vermenging of afstand. De eigenaar kan voor de ter zake van de erfpacht verschuldigde canon het recht van erfpacht vrij van ondererfpacht uitwinnen. Het in de vorige zinnen van dit lid bepaalde geldt niet, indien de eigenaar bij een in de openbare registers ingeschreven notariële akte heeft verklaard met de vestiging van de ondererfpacht in te stemmen.

 

lid 3   Voor de toepassing van de overige artikelen van deze titel wordt de erfpachter in zijn verhouding tot de ondererfpachter als eigenaar aangemerkt.

 

Als de onderpachter ter goeder trouw heeft gehandeld, zal de nieuwe eigenaar er nog een flinke dobber aan hebben het pand vrij van een eventueel ondererfpacht uit te winnen.

 

Maar dat is slechts mijn mening...

[r.i.p. Ruben van den Oord]

Degene die het verpacht is niet de verhuurder, deze zit dus al een paar maanden op zijn huur te wachten terwijl dit wel betaald is met de pachtsom.

 

Het is zeg maar het recht om de winkel te mogen drijven inclusief alle aanwezige inventaris, ik wist geen betere benaming als pacht. Voorheen was de zaak eigendom van de verpachter, maar deze heeft hem dus overgedaan tegen een wekelijkse betaling van pacht.

 

Het kan dus zo zijn dat als de verpachter failliet gaat jij rechtstreeks naar de verhuurder toe kan gaan om een nieuwe huurovereenkomst op te stellen en je zodoende de winkel voort kunt zetten. Je kunt dan bij de curator de naam en inventaris kopen?

 

Dit zou dus in principe gunstig zijn, want dan ben je van de pacht af die er nu wekelijks betaald moet worden voor de naam en inventaris.

 

 

 

Volgens mij komt het daar wel op neer. Maar zoals altijd: I'm Not A Lawyer.

[MartinDupuis]

Bedankt voor de hulp in ieder geval, ik zal het doorgeven.

 

Groet, Martin

[r.i.p. Ruben van den Oord]

Martin,

 

Ik ben erg benieuwd naar de uitkomst van het pacht-probleem. Is er al wat bekend?

 

Ruben