welke consequenties heeft het hebben van een eigen pand voor de onderneming

[Rembo72]

Er zijn al vele vragen gesteld over dit onderwerp maar geen beantwoord volledig mijn vraag, daarom nogmaals:

 

Mijn vrouw gaat een schoonheidssalon beginnen in een bijgebouw bij de eigen woning. Ik wil graag weten hoe hiermee om te gaan en wat de consequenties zijn. Dat gaat gebeuren in een losstaand bijgebouw en pandis dus volgens de norm bouwkundig te splitsen van woonhuis.

 

Het handboek ondernemen van de belastingdienst meld dat als het pand bouwkundig te splitsen is dit tot ondernemingsvermogen gerekend moet worden. Dat zou inhouden dat ik tzt mochten wij de woning (en dus het bedrijfspand) verkopen dat de meerwaarde tov de boekwaarde als inkomen opgegeven moet worden. Dat zou een behoorlijk bedrag kunnen zijn. Als ik het huis prive zou hebben zou ik geen belasting over de overwaarde hoeven te betalen.

 

Is er alsnog een mogelijkheid om het pand buiten het ondernemingsvermogen te houden en het van onszelf te huren. Mijn vrouw en ik zijn beide 50% eigenaar van het gehele pand + huis en de zaak staat op haar naam.

 

Enkele concrete vragen:

1) Kan ik verder aan de aannemer te betalen BTW over de bouw aftrekken van de belasting, is dat gunstig om te doen of zit hier een dikke adder onder het gras (Pand wordt nu gebouwd)

2) Hoe bepaal ik de waarde van het losse bijgebouw

3) Wat kan ik evt afschrijven van de waarde van het gebouw?

4) Kan ik hier onderuit en een gunstiger constructie kiezen?

 

Alle tips zijn welkom.

 

Remco

 

[Marjan]

Om even een begin te maken: zoals je zegt is het handboek ondernemen hierin duidelijk, verplicht ondernemingsvermogen dus. Ik ga er even van uit dat je vrouw een eenmanszaak drijft?

Wanneer je de woning incl. bijgebouw verkoopt zul je inderdaad moeten afrekenen over de meerwaarde (verkoopwaarde minus boekwaarde).

Daarnaast krijg je nog te maken met de terbeschikkingstellingsregeling: als de helft van de ondergrond van jou is, stel je deze ter beschikking aan de onderneming van je vrouw zodat zij de volledige BTW op de bouwkosten kan aftrekken.

Let wel: voor gebouwen geldt een herzieningstermijn van 10 jaar. Als je binnen deze periode het pand zou verkopen (of naar prive overhevelen) dan moet je alsnog een evenredig deel van de in aftrek gebrachte BTW terugbetalen.

De waarde van het bijgebouw kun je laten taxeren door een erkend taxateur. Wil je toekomstige discussie met de fiscus uitsluiten dan kun je vragen om een minnelijke taxatie. Deze wordt dan door een taxateur van de belastingdienst en een naar jouw keuze gedaan en hieruit volgt dan een vaststelling van de waarde op dat moment.

Je kunt op een gebouw dat je zelf gebruikt voor de onderneming afschrijven tot 50% van de woz-waarde. Of dat gunstig is..? Door afschrijving verlaag je de boekwaarde, de overwaarde t.z.t. zal dan dus hoger uitvallen en ook de fiscale claim hierop. Als je vrouw nog startend ondernemer is heb je de mogelijkheid willekeurig af te schrijven wat op korte termijn de winst verlaagt maar op langere termijn de mogelijkheden van afschrijven beperkt.

 

Of er gunstiger constructies denkbaar zijn....Joost (Denarius) zal het weten wellicht?

Ik ben geen expert dus eveneens benieuwd naar andere input.

 

 

 

[Rembo72]

OK, alvast bedankt zover. Dus als ik de BTW niet terugvraag ben ik dief van mijn eigen portemonnee.

 

bedrijf is idd een eenmanszaak.

 

Bij verkoop van huis moet ik dan ook weer BTW afdragen neem ik dan aan, of gaat dat niet op. Dan lijkt het wel leuk wat ik nu terugkrijg maar kan ik bij verkoop dubbel afrekenen, eerst BTW afdragen en dan over de overwaarde inkomstenbelasting. Dat kan niet de bedoeling zijn.

 

Ben benieuwd hoe heet deze soep gegeten wordt en wat anderen hier nog over te vertellen hebben.

 

[R.I.P. - Fred Wiersma]

...

Bij verkoop van huis moet ik dan ook weer BTW afdragen neem ik dan aan, of gaat dat niet op. Dan lijkt het wel leuk wat ik nu terugkrijg maar kan ik bij verkoop dubbel afrekenen, eerst BTW afdragen en dan over de overwaarde inkomstenbelasting. Dat kan niet de bedoeling zijn.

...

ALS dat zo is (weet ik ook niet) is er geen dubbel afrekenen.

 

Voorbeeld:

 

Aankoop pand 100.000 ex BTW, 119.000 inc BTW

 

Verkoop pand 200.000 ex BTW, 238.000 inc BTW.

 

Overwaarde 100.000, dat voeg je toe aan de winst. En netto heb je 19.000 BTW afgedragen.

[Rembo72]

Nou met dubbel afrekenen bedoel ik dat je in het 2e geval eerst de BTW afdragt a 38.000€ en vervolgens nog eens belasting over die 100.000 meerwaarde. Mijn bedrijfsactiviteit is toch niet het in waarde laten vermeerderen van mijn garage die ik toevallig als bedrijfspand gebruik?

 

als ik alleen belasting zou betalen over de waardetoename zou ik belasting betalen over de 38.000 die als BTW kan worden aangemerkt ipv die 38.000 helemaal afdragen als belasting.

 

 

 

 

[R.I.P. - Fred Wiersma]

 

Tja je kunt niet van 2 walletjes eten. :P Of je houdt de garage in prive, dan geen BTW terug (en ook niet afdragen bij verkoop), of je doet het zakelijk en dan moet je de BTW afdragen en over de waardevermeerdering belasting betalen. Up to you!

 

Wat je vergeet is dat je die 19K BTW (in mijn voorbeeld) die je terugkrijgt ook ter beschikking hebt als werkkapitaal. Zie het maar als renteloze lening, en die is met een huidig rentetarief van 5% ook wel wat waard.

 

Gewoon uitrekenen wat voorjou het beste gaat uitpakken.

[Rembo72]

1 walletje is ook genoeg...:-)

 

Probleem is dat er weinig te kiezen valt lijkt mij, volgens mij schrijft de belastingdienst in mijn geval voor dat het zakelijk moet. Of is dat onterechte aanname?

 

iemand die tips heeft op dit vlak?

[ronaldinho]

Als je het zakelijk gaat gebruiken heb je inderdaad weinig keus. Overigens is het mogelijk iets voor de IB als zakelijk te bestempelen en voor de btw niet, en omgekeerd. Dat zijn twee op zichzelf staande beslissingen.

 

Voor wat betreft de btw: als je een nieuw pand koopt, betaal je daar btw over, wat je als ondernemer terug kunt vragen. Daar zit een herzieningstermijn op van 10 jaar. Dat betekent dat als je het pand binnen 10 jaar verkoopt of voor btw-vrije activiteiten gaat gebruiken, je een deel van die teruggevraagde btw terug moet betalen (vanaf het moment dat je geen belaste prestaties meer verricht ieder jaar 10% van de teruggekregen btw, tot het moment dat die 10 jaar voorbij zijn, bij verkoop wel ineens terugbetalen, tenzij je met btw levert).

 

Bij verkoop van gebruikt onroerend goed breng je in beginsel GEEN btw in rekening. Een uitzondering geldt wanneer je aan een btw-ondernemer levert en samen opteert voor btw-belaste levering. Bij de koper gaat dan een nieuwe herzieningstermijn lopen.

[Rembo72]

Allen,

 

Een waarschijnlijk basic vraag voor de specialisten alhier, op de oude faroums kon ik geen sluitend antwoord vinden vandaar.

 

ZIjn dit moment bezig een huis te bouwen en tevens schoonheidssalon voor mijn vrouw op te starten. Schoonheidssalon wordt gevestigd in separaat gebouw los van woonhuis (aanpgepaste garage). Hoe moet ik met dit pand omgaan voor mijn prive belastingaangifte en hoe zakelijk gezien.

 

Enkele parameters:

* Startend bedrijf

* Praktijkruimte uiteraard voorzien van eigen ingang dus onbetwistbaar bouwkundig te splitsen.

* Mijn vrouw en ik zijn beiden 50% eigenaar van de woning

* Mijn vrouw is als eenmanszaak ingeschreven in KVK

 

Een serie vragen:

* Zijn er mogelijkheden pand prive aan te houden en te verhuren aan bedrijf van mijn vrouw

* Wat is de meest lucratieve setup, pand prive of zakelijk

* Als ik zakelijk kies, kan ik dan nu BTW terugvragen?

* Als ik nu BTW terugvraag en na de herzieningsperiode van 10 jaar woning verkoop aan particulier, moet ik dan BTW terugbetalen?

* Zijn er mogelijkheden betalen van IB te voorkomen als ik pand zakelijk aanhoud en na verloop van tijd woning verkoop?

 

Maw, wat is in deze situatie het meest lucratief om te doen en hoe regel ik dat?

 

Alvast bedankt voor eenieders hulp.