Is artikel 207 van burgerlijk wetboek 7a van toepassing op bedrijfsruimtes

[Sheepdog]

Wij huren op dit moment een magazijnruimte voor ons bedrijf. De verhuurder hebben we in gebreke gesteld vanwege het niet verhelpen van enkele klachten (onder andere lekkage). Is artikel 207 hierop van toepassing of is dit alleen voor woning huur?

 

Hoe bereken je dan de evenredige vermindering van de huurprijs? Evenredig aan wat?

De financiële schade ontstaan door de gebreken overstijgen de huurprijs. Het gaat echter vooral om slecht tot niet aantoonbare inkomstenderving.

We hebben een aangetekende brief gestuurd waarin we de verhuurder in gebreke stellen en dat we de huur betaling opschorten totdat de gebreken zijn verholpen.

 

Vraag is dus: Kunnen we nu mindering in de huur gaan verlangen, zo ja hoeveel (in procenten?)?

 

Het artikel:

Artikel 207

1   

 

De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebrek een daaraan evenredige vermindering van huurprijs vorderen van dag waarop hij van gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.

2   

 

De huurder heeft geen aanspraak op huurvermindering terzake van gebreken die hij krachtens art. 217 verplicht is te verhelpen, of voor het ontstaan waarvan hij jegens de verhuurder aansprakelijk is.

[Johan Mulder]

het is boek 7, niet 7a.Verder klopt het.

 

207 is van toepassing omdat Algemene Bepalingen betreffen. Hiervan kan niet worden afgeweken ten koste van de huurders.

 

Voor wat betreft percentages: dat is niet aan te geven. Indien jouw kosten die hiermee gemoeid zijn de huurprijs overtreffen, zou ik zeggen 100%. Maar dat is mijn mening, geen gegeven feit.

[Sheepdog]

Inmiddels een brief gestuurd dat we meer financiële schade lijden dan dat de huur kost. Met de mededeling dat we een redelijk voorstel verwachten voor tijdelijke huurverlaging (met terugwerkende kracht).

 

Nu afwachten...

[Saskia van de Griek]

Is er wel sprake van een bedrijfsruimte?

De voorwaarden waar een bedrijf aan moet voldoen om tot art. 7: 290 te behoren:

(gedeelte van) Een gebouwde onroerende zaak met onroerende aanhorigheden, bijbehorende grond en afhankelijke woning;

Huurovereenkomst;

Contractuele bescherming:

lid 2 sub a: kleinhandelsbedrijf, restaurant- of cafébedrijf, afhaal- of besteldienst, of ambachtsdienst

lid 2 sub b: hotelbedrijf hiervoor geldt eis 4 niet

lid 2 sub c: kampeerbedrijf hiervoor gelden de eisen 1 en 4 niet;

voor publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van goederen of diensten (plaatsgebondenheid).

 

Het magazijn moet dus toegankelijk zijn voor het publiek voor rechtstreekse levering.

 

Anyway,

Het gaat in de eerste plaats niet om vergoeding van schade vanwege vermindering huurgenot. In de eerste plaats gaat het

lijkt me om reparatie van de gebreken (lekkage). Art. 7:206 lid 1 BW bepaalt dat verhuurder de gebreken moet verhelpen (als ze voor rekening van verhuurder zijn natuurlijk). Lid 3 bepaalt dat als de verhuurder dat niet doet, de huurder het zelf kan (laten) repareren en de kosten op verhuuder verhalen, bijvoorbeeld door het van de huur af te trekken.

 

Je kunt dus ook zelf voor reparatie zorgdragen en het van de huur aftrekken. Alles altijd in redelijkheid en na waarschuwing. Je hebt in deze ook een plicht om schade te beperken dus je moet iets doen.

 

Als je daarnaast nog kan aantonen dat je geschaad bent in je huurgenot kan je ook schadevergoeding vorderen, maar dat is allemaal lastig te bewijzen. Het lijkt me praktischer voor de reparatie te gaan.

 

Het huurrecht voor bedrijfsruimten is een aanvulling op de algemene regeling, met name voor wat betreft bescherming van de huurder voor de huurperiode (5/10 jaar). Het algemene deel waar art. 7:206 BW onder valt is voor woonruimte en voor bedrijfsruimte van toepassing.

 

Wellicht kan je:

- zelf een voorstel doen aan de verhuurder voor reparatie door verhuurder / vermindering huurprijs of

- zelf een voorstel doen aan de verhuurder voor zelf (laten) repareren en aftrekken van de huurprijs

en

- evt. als je echt schade hebt door vermindering huurgenot kan je dat ook bespreken.

 

Succes,

 

[Sheepdog]

Dank voor je antwoord! Tot op heden nog geen antwoord van de verhuurder.

 

 

 

voor publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van goederen of diensten (plaatsgebondenheid).

 

Het magazijn moet dus toegankelijk zijn voor het publiek voor rechtstreekse levering.

We laten daar natuurlijk de pallets met goederen afleveren, het magazijn beschikt over een overheaddeur. De term publiek toegankelijk verwart mij. Betekend dit dat klanten en leveranciers gewoon binnen moeten kunnen lopen? Of moet de toegang naar de overheaddeur publiek toegankelijk zijn? Het gehuurde ligt aan de achterkant van een kavel waar een brede oprit ligt, we hebben hier recht van overpad omdat het voorste gedeelte niet van verhuurder is. De afscheiding heeft een schutting met poort die niet met normale menselijke kracht te openen is. Je hoeft geen superkracht te hebben maar moet toch wel goed sterk zijn. Dit probleem levert ons meer schade op dan de lekkage (financieel).

 

 

 

Anyway,

Het gaat in de eerste plaats niet om vergoeding van schade vanwege vermindering huurgenot. In de eerste plaats gaat het

lijkt me om reparatie van de gebreken (lekkage). Art. 7:206 lid 1 BW bepaalt dat verhuurder de gebreken moet verhelpen (als ze voor rekening van verhuurder zijn natuurlijk). Lid 3 bepaalt dat als de verhuurder dat niet doet, de huurder het zelf kan (laten) repareren en de kosten op verhuuder verhalen, bijvoorbeeld door het van de huur af te trekken.

 

Je kunt dus ook zelf voor reparatie zorgdragen en het van de huur aftrekken. Alles altijd in redelijkheid en na waarschuwing. Je hebt in deze ook een plicht om schade te beperken dus je moet iets doen.

Probleem daarin is dat de verhuurder al meerdere malen heeft beloofd (binnen zeer korte termijn) om e.e.a. te herstellen. Het risico is dus dat ik een dakdekker inhuur en wellicht op dezelfde dag een dakdekker welke door de verhuurder is ingehuurd ook terplaatse is. De actie die we hebben ondernomen om schade door lekkage te beperken is het magazijn tijdelijk anders indelen zodat er geen handelswaar staat op de "natte" plekken. De echte schade ontstaat door inkomstenderving omdat ik zelf nu de poort elke dag moet openen en dus minder declareerbare uren bij mijn klanten maak. Om hier schade te beperken hebben we de poort open gelaten. De eigenaar van het voorliggende erf (ook eigenaar van de poort die niet op zijn grond staat) vind het echter nodig deze poort elke dag weer te sluiten. Gebruikmakend van het gewicht van de poort is sluiten aanzienlijk makkelijker dan openen.

 

 

 

Als je daarnaast nog kan aantonen dat je geschaad bent in je huurgenot kan je ook schadevergoeding vorderen, maar dat is allemaal lastig te bewijzen. Het lijkt me praktischer voor de reparatie te gaan.

Natuurlijk willen we alleen maar reparatie en ongestoord gebruik kunnen maken van de ruimte. Punt is dat het verhuurde nu "gebrekkig" is en we daarvoor minder huur willen betalen. Vooral als drukmiddel om de verhuurder over te halen actie te ondernemen.

[Saskia van de Griek]

Beste Ron,

 

De kwestie of er in jouw geval sprake is van een bedrijfruimte is juridisch interessant maar in dit geval niet zo omdat art.:206 BW toch van toepassing is. Mocht het gaan om beeindiging enzo dan wordt de discussie weer wat interessanter. Ik gaf het meer aan als denkstof omdat je er per definitie vanuit ging dat het juridisch een bedrijfsruimte is en dat soort aannames vallen in het recht vaak nog maar te bezien.

 

Dat terzijde. Wat je kunt doen is je verhuurder zelf (aangetekend of met bewijs van ontvangst) een brief sturen en aangeven dat je meerdere malen (noem data en tijden) verhuurder hebt gesommeerd het gebrek (specificeren) te herstellen, dat je daarvan hinder en verminderd huurgenot ondervindt (specificeren). Dat je hebt tot een bepaalde datum (bijvoorbeeld een week of twee weken) de tijd gunt het gebrek te herstellen, als hij niet voldoet, je genoodzaakt bent op basis van de huurwet (art. 7:206 lid 3 BW) iemand in te huren het voor hem te laten repareren en dat de kosten van de huur zal worden afgetrokken. En dat je graag voor genoemde datum verneemt wanneer hij dat gaat komen doen, zodat je niet voor niets een derde moet inschakelen.

 

Dan hoef je niet bang te zijn dat ze allebei tegelijk komen.

 

(Je moet er natuurlijk wel zeker van zijn dat dit gebrek voor rekening van verhuurder komt he en niet onder jouw verantwoordelijkheid valt; kan in wet en in contract staan.)

 

Succes.

 

 

[Sheepdog]

Ok, dank je wel. Top!

 

Ik ga er mee aan de slag.

[Sheepdog]

... Dat je hebt tot een bepaalde datum (bijvoorbeeld een week of twee weken) de tijd gunt het gebrek te herstellen, als hij niet voldoet, je genoodzaakt bent op basis van de huurwet (art. 7:206 lid 3 BW) iemand in te huren het voor hem te laten repareren en dat de kosten van de huur zal worden afgetrokken. En dat je graag voor genoemde datum verneemt wanneer hij dat gaat komen doen, zodat je niet voor niets een derde moet inschakelen.

 

Dan hoef je niet bang te zijn dat ze allebei tegelijk komen.

 

(Je moet er natuurlijk wel zeker van zijn dat dit gebrek voor rekening van verhuurder komt he en niet onder jouw verantwoordelijkheid valt; kan in wet en in contract staan.)

 

Succes.

 

Even een update:

De gebreken zijn hersteld in opdracht en op kosten van de verhuurder. De toegangspoort is verwijderd en te toegang is iets verbreed zodat we er met onze auto nu in kunnen (wel heel langzaam rijden). Een week later is het dak gerepareerd. Twee dagen later een schrijven gehad van de verhuurder. Hierin staat o.a. dat we binnen één week moeten betalen, ook de nieuwe bijgevoegde factuur voor het nieuwe kwartaal en dat ze anders beslag zullen laten leggen op onze voorraad welke aanwezig is in het gehuurde.

 

Zij stellen dat we het gehuurde hebben kunnen gebruiken waarvoor het diende (opslag) en vinden het wel of geen toegang hebben tot de opslag daarin niet relevant. Bovendien stellen ze dat de dakdekker heeft geconstateerd dat er inderdaad lekkage was bij de buren (naastgelegen opslag met gezamenlijk dak) en dat er daarom bij ons geen sprake kan zijn geweest van lekkage. Ook hebben ze nu ineens een verklaring voor het water dat de overhead deur "lekt" als deze openstaat, dit zou zo horen bij dit type deur.

 

Mijn vraag is nu, hebben we recht op een gedeeltelijke of gehele teruggave van de huur over de periode dat de gebreken er waren en wij geen normale toegang tot het gehuurde hadden en zo ja, hoe bereken je dat?