Bankgarantie automatisch vervallen 6 maanden na beëindigen huur?

[BUF]

Per 1 juni 2010 is de huur (winkelruimte) beeindigd. Er is helaas geen voorinspectie gehouden door de verhuurder, al is dit wel zo in de algemene bepalingen die bij het contract horen geregeld. Ik moest de sleutel maar gewoon inleveren bij de makelaar met als gevolg drie weken later een brief met allerlei "gebreken". Dit betreft dan ook zaken die bij oplevering al zo waren, dus daar teken ik bezwaar tegen aan en verhelp de resterende "gebreken". Bijna vier maanden later bedacht ik mij dat de bankgarantie nog vast staat. Ik verzoek dus om dit in orde te maken. Geen reaktie, dus nog een verzoek. Weer geen reaktie, dus nu aangegeven dat ik niet anders kan dan een incassoburo inschakelen als ze niet reageren. Weer geen reaktie: incassoburo ingeschakeld. Nu reageert de verhuurder dat het pand nog steeds niet naar behoren is opgeleverd, en ik krijg een brief waarin nu andere zaken staan vermeld dan in de eerste brief. er zijn dus nieuwe gebreken bij gekomen en dat betreft zaken als een plafondplaat die op de grond ligt en een plafondplaat waar een hoekje van 1 cm af is. Ik heb intussen wel activiteiten in het pand waargenomen, het staat immers te huur.

 

Ik heb de zaak laten rusten en nu komt de verhuurder, 9 maanden na het beeindigen van de huur met een "rekening" van allerlei kosten die gemaakt zouden zijn. Er zit echter al een andere huurder in het pand en die heeft er o.a. een compleet nieuw systeemplafond in laten zetten. De verhuurder komt dan ook niet verder dan het tonen van een offerte voor het repareen van deze "gebreken" een echte factuur waaruit blijkt dat het gerepareerd is ontbreekt: het is ook niet uitgevoerd, de nieuwe huurder heeft het meeste vernieuwd.

 

De tekst van de bankgarantie luidt (o.a.): "Tenzij verhuurder of zijn rechtverkrijgende(n) vóór de hierna omschreven vervaldatum (latente) aanspraken op huurder schriftelijk bij ondergetekende heeft gedeponeerd, komt deze garantie te vervallen zes maanden na de datum waarop het gehuurde feitelijk is ontruimd en tevens de huurovereenkomst is beëindigd ‑ welke vervaldatum bindend door verhuurder of zijn rechtverkrijgende(n) wordt vastgesteld ‑, of zoveel eerder als verhuurder of zijn rechtverkrijgende(n), onder retournering van deze garantie, schriftelijk aan ondergetekende mededeelt dat verhuurder of zijn rechtverkrijgende(n) uit hoofde van deze garantie niets meer van huurder en ondergetekende te vorderen heeft."

 

Wij hebben op basis hiervan de bewijsstukken mbt beeindiging van de huur naar de bank gestuurd (onze opzegbrief, en de bevestigingsbrief van de makelaar). Wellicht interpreteer ik het te veel van mijn kant uit bekeken, maar ik was van mening dat deze bankgarantie 6 maanden na beeindiging van de huur komt te vervallen, tenzij de verhuurder voordien een claim indient bij de bank. En dat had de verhuurder niet gedaan. De bank neemt echter contact op met de verhuurder en die meldt per brief (ongeveer 3 maanden na die termijn van 6 maanden na beeindiging huur) dat ze nog een claim heeft. Volgens de bank moeten zij de bankgarantie nu vasthouden?

 

Wat zie ik hier over het hoofd? Kan een verhuurder altijd maar claimen? Wat is de betekenis/waarde van de zes-maanden-termijn zoals hierboven beschreven?

 

de hoogte van de claim is ongeveer 1/5 van het bankgarantiebedrag.

[BUF]

niemand? ???

[Richard B.]

Ik denk dat je gelijk hebt en dat de bankgarantie is komen te vervallen.

 

Een tekst van een bankgarantie wordt door een rechter altijd zeer letterlijk genomen, om onduidelijkheden te voorkomen.

 

Ik raad je aan een brief te sturen aan de verhuuder waarbij je sommeert om teruggave van de originele bankgarantie en een brief aan de bank waarin je de bank sommeert geen bedragen uit de bankgarantie aan de verhuurder te betalen, aangegezien deze is komen te vervallen. Ik zou in die brief de bank ook alvast aansprakelijk stellen voor jouw schade, als ze toch tot betaling zouden overgaan.

 

groet,

 

Richard

[BUF]

Bedankt, ik heb de brief naar de bank gestuurd en inmiddels een reactie. De bank gaat bij de verhuurder verifiëren of de datum van ontruiming klopt (gelijk is aan de einddatum contract)

 

Ik bedenk mij daarbij dat de verhuurder nu kan zeggen dat de datum van ontruiming nog minder dan 6 maanden geleden was, terwijl de sleutel op de einddatum van het contract is ingeleverd. De verhuurder staat hier bekend om iemand die overal een zaak van maakt en dit ook weet te winnen.

 

Waar sta ik als de verhuurder nu oneerlijk spel gaat spelen en per brief aan de bank meldt dat de datum van ontruiming anders is (zodanig dat haar claim binnen die 6 maanden valt)? Zij heeft de bank per brief al wel gemeld dat het contract liep t/m 31-5-2010.

[Richard B.]

Dan zal verhuurder wel moeten aantonen dat geen ontruiming heeft plaatsgevonden, lijkt mij niet gemakkelijk, als sleutel is geaccepteerd. Normaal gesproken zou bank de garantie moeten vrijgeven.

 

 

[BUF]

Eind goed, al goed. De bank heeft nu per brief gemeld dat de claim van de verhuurder ongegrond is verklaard vanwege het verstrijken van de termijn van zes maanden na einde huur en na ontruiming.

[Dick jurist]

Beste BUF,

 

Momenteel werk ik aan een zaak die nagenoeg identiek is aan die van jou (de datum van ontruiming is in dit geval aan te tonen middels een vonnis en opleverrapport), maar de bank in kwestie (ABN) beroept zich er nu ineens op dat de termijn van zes maanden niet absoluut zou zijn, maar dat die "is geclausuleerd". Dit terwijl de zinsnede daarvan identiek is aan de door jou genoemde zinsnede... Je zou mij dan ook erg helpen indien je mij een (geanonimiseerde) versie van jouw brief toe zou kunnen sturen, of de integrale tekst daarvan o.i.d.

 

Bij voorbaat dank voor jouw reactie.

 

 

 

 

[BUF]

Beste Dick,

 

Mijn ervaring is dat de gemiddelde medewerker van een bank niet voldoende bagage heeft om in de specifieke gevallen te oordelen en dat mogen ze hoogstwaarschijnlijk ook niet. Ook in mijn geval werd er bij hoog en laag vast gehouden dan die termijn van 6 maanden niet bindend was en daarbij werden nogal wat foute redeneringen gemaakt.

 

Ik heb het advies hierboven opgevolgd en de bank een aangetekende brief geschreven dat ik ze aansprakelijk stel voor eventuele (gevolg)schade indien zij zich niet aan de gemaakte afspraken houden. Ik zou jou dat ook willen adviseren te doen, want pas dan gaan de personen die er wel iets mee mogen doen er zich mee bemoeien. In mijn geval kwam dat binnen twee weken al weer goed.

 

Bijgaand de (geanonimiseerde) brief zoals ik die van ING gekregen heb.

[Dick jurist]

Beste BUF,

 

Hartelijk dank voor de snelle inhoudelijke reactie, daar kan ik zeker m'n voordeel mee doen.

 

Ook ik denk dat het officiële traject meer resultaat zal gaan opleveren en zal je op de hoogte brengen van het uiteindelijke resultaat.

 

Vooralsnog bedankt in elk geval voor de informatie.

 

Groet, Dick