Verbouwing van woonhuis is minder waard, wat mag ik afschrijven?

[nimda]

In 2009 hebben we op de begane grond een kantoor met eigen ingang aan ons woonhuis gebouwd. Het huis staat op dit moment in de verkoop en we zien dat de kantoorruimte nauwelijks waarde toevoegt voor kopers.

Tot hoever kan ik deze verbouwing afschrijven?

 

Iemand zei tot de helft van de WOZ-waarde. Mag ik die dan naar rato berekenen op basis van vloeroppervlak, of hoe werkt dit?

 

Alvast bedankt voor jullie hulp!

 

Johan

[Dennis_van_Dijk]

Dag Johan,

 

Is de aanbouw zakelijk vermogen, m.a.w. staat deze op jouw balans?

En onder wat voor een rechtsvorm onderneem je?

 

Groet!

[nimda]

Hij is zakelijk ja.

Ik onderneem als eenmanszaak.

[Dennis_van_Dijk]

Dag Johan,

 

Als ik het goed begrijp bestaat jouw pand uit twee delen, een zakelijk deel en een privé deel. Het zakelijke deel is geactiveerd op jouw balans en heeft dus een bepaalde boekwaarde. Op dit deel mag je afschrijven tot de bodemwaarde (50% van de WOZ-waarde i.v.m. onroerende zaak voor eigen gebruik). Gezien de situatie vraag ik mij echter af of jouw kantoor een eigen WOZ-waardering heeft dus kan er wel wat kunst- en vliegwerk nodig zijn om dit goed in te kleden.

 

Belangrijker in jouw situatie is dat ik geen enkele reden zie om anders af te gaan schrijven dan je nu al doet. Je mag afschrijven op de waarde van de onroerende zaak die op je balans staat en ik neem aan dat je dat ook doet. Het feit dat het pand te koop staat betekent niet dat de fiscale waarde hierdoor verandert, dus is er imho geen reden om het afschrijvingsbeleid te veranderen.

Op het moment dat jouw pand verkocht wordt dien je te bepalen wat de opbrengst van het kantoordeel is. Mocht dit inderdaad minder zijn dan de boekwaarde op de balans is dit een boekverlies en dit verlies zal dus op je winst drukken, er ontstaat dan dus een aftrekpost. Mocht dit meer zijn dan de boekwaarde spreken we van boekwinst en wordt deze winst gewoon progressief belast voor de Inkomstenbelasting.

 

Succes!

[nimda]

Bedrijfseconomisch gezien is mijn pand minder waard. Ik wil dus graag nu mijn verlies nemen. De vraag is dus mag het fiscaal ook?

[Dennis_van_Dijk]

Afschrijving op onroerende zaken wordt bepaald door drie factoren:

 

- restwaarde;

- economische levensduur;

- kostprijs.

 

De formule luidt: (kostprijs - restwaarde) / economische levensduur in jaren = afschrijving per jaar

(waarbij de restwaarde minimaal de 50% van de WOZ-waarde is)

 

Nu stel je dat één van de factoren veranderd is, namelijk de restwaarde. Dit betekent dat de afschrijving dit jaar hoger zou kunnen zijn dan in 2010. Immers, door een lagere restwaarde neemt de hoogte van de afschrijving toe.

 

Maar het is niet zo dat je zou kunnen afschrijven tot de restwaarde. De andere factoren (kostprijs en economische levensduur) zijn immers niet gewijzigd waardoor er geen rechtvaardiging is om nu in 2011 maar in een maal af te schrijven tot deze restwaarde. Daar zul je i.m.h.o. toch echt wat geduld voor moeten hebben totdat je daadwerkelijk het pand hebt verkocht.

 

Succes!

[nimda]

OK, bedankt voor je hulp Dennis. Ik ben benieuwd of er nog mensen met een andere mening zijn en anders neem ik het zo mee.

[Ard-Sc]

OK, bedankt voor je hulp Dennis. Ik ben benieuwd of er nog mensen met een andere mening zijn en anders neem ik het zo mee.

Het lastige is dat er geen enkel concreet gegeven in je casus vermeldt is.

 

Hoe groot is het aangebouwde deel? 20m2 of 100m2?

Hoe groot is het prive deel van je huis?

Wat is de Woz?

Wat is de zakelijke boekwaarde?

Heb je 2009 fiscaal al afgerond? Indien ja, volgens welk schema ben je gaan afschrijven? Indien nee, ben je nog een starter? Je zou dan namelijk willekeurig kunnen gaan afschrijven (Waso).

Hoe veel boekverlies zou je in 2011 willen meenemen?

etc etc

 

Wanneer de probleemstelling vaag omschreven is, krijg je ook vage adviezen.

[nimda]

Aangebouwde deel is ca. 12m2

Privé 120m2

WOZ 300.000

Zakelijke aanschafwaarde: 20.000

Afschrijving tot nu toe 3% per jaar

2009 afgerond: ja

Boekverlies te nemen: 8 tot 10.000 euro

 

Johan

[Ard-Sc]

Topreactie Johan!

 

Gezien de beperkte afmeting is het lastig om via huurkapitalisatie-berekeningen tot zinvolle andere waarden te komen (dan zou het al om een kamer moeten gaan in een bepaald deel van Amsterdam).

 

Een mogelijkheid zou zijn om in 2011 het zakelijk gebruik van dit deel te beëindigen. Het wordt dan bij wijze van spreken een privé-berging (cq rommelhok). Dat zou wellicht een afschrijving tot circa 12.000 euro kunnen rechtvaardigen, met een boekverlies van 8.000 euro. Eventueel onderbouwen middels een waardeberekening van een makelaar (wellicht al betrokken bij je verkoop).

 

Als dit niet kan cq niet wenselijk is kun je ook beargumenteren dat gezien de bouwaard de aanbouw voor een potentiële koper waarschijnlijk niet zakelijk gebruikt gaat worden en dat een functiewijziging tot berging (rommelhok) meest waarschijnlijk is. Dan volg je de lijn dat je een verlies neemt op het moment dat je het verlies verwacht.

 

Een mogelijk derde alternatief zou kunnen zijn om iets te doen met een (negatieve) (herwaarderings)reserve.

 

Een vierde mogelijkheid is om een spreekuur van de Belastingdienst te bezoeken en e.e.a. aan tafel met hun te bespreken. Dit verdient eigenlijk de voorkeur omdat je dan eventueel gezeur achteraf voorkomt.

 

Ben benieuwd naar de mening van accountants/fiscalisten die vaker met dit bijltje hebben gehakt. Het nemen van verlies op onroerend goed lijkt me nogal een actueel thema. Ik doe dit (liever) niet dagelijks. ;)

[ronaldinho]

Maak je ten behoeve van de onderneming nog gebruik van de ruimte? Of ben je al verhuisd? Je zou dan immers kunnen beargumenteren dat het geen bedrijfsmiddel meer betreft, maar voorraad.

 

Op zich kan een marktwaardedaling ook terug te zien zijn in de bedrijfswaarde, maar dan moet het naar mijn mening gaan om een relatieve waardedaling: het pand is bijvoorbeeld sterk verouderd, waardoor ook binnen de onderneming de functionaliteit is verminderd en daarmee de bedrijfswaarde is gedaald. Wanneer het pand echter in waarde daalt omdat de markt in elkaar klapt, zegt dat niet zoveel over de bedrijfswaarde.

 

Met een goed verhaal zijn er zeker mogelijkheden. Het is wel goed om te bekijken of je er wel voordeel bij hebt. Het staat in de verkoop, dus als het goed is, zou je toch al op korte termijn het verlies gaan realiseren. Dan is het dus alleen een kwestie van timing en hangt het mede van de resultaten van de onderneming af wat het gunstigste jaar is om het verlies te laten vallen.

 

Overigens speelde met name afgelopen half jaar juist het tegenovergestelde: opwaarderen van vastgoed naar WEV. Dit ter voorkoming van verliesverdamping. Dat mag van de fiscus alleen op de moeilijke manier.