Dreigende Beëindiging huurcontract

[ejjk]

Graag wil ik mijn volgende probleem en vragen voorleggen.

 

Op 1 december 1996 was het mogelijk voor mij het bedrijf van mijn werkgever over te nemen.Het bedrijf is gevestigd in een overdekt winkelcentrum.

Wat ik tot op heden met veel plezier doe.

Echter afgelopen jaar ben ik en andere huurders schriftelijk op de hoogte gebracht door de eigenaresse van het pand dat deze andere plannen heeft met het overdekte winkelcentrum en sloop is het vooruitzicht en wel op korte termijn waarschijnlijk binnen een jaar. In mijn huurcontract staat onder andere het volgende :

 

Punt 1 DUUR

 

1.1 Deze huur en verhuur zijn aangegaan voor de tijd van vijf jaren, ingaande op 1 Oktober 1994 en alzo eindigende op 30 september 1999.

 

1.2 Indien niet met inachtneming van een termijn van 12 maanden voor de afloop van de in het eerste lid vermelde termijn, derhalve voor of op 30 september 1998 door de huurder een huuropzegging bij aangetekende brief heeft plaatsgevonden, wordt deze huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden en bepalingen verlengd voor de tijd van vijf jaren en eindigt derhalve op 30 september 2004.

 

Bij de overname van het bedrijf van mijn voormalige werkgever heb ik een overeenkomst overdracht huurcontract getekend.

 

Nou is mijn vraag

1. Heeft de verhuurder verzuimd mij tijdig op te zeggen of eindigt mijn huurcontract gewoon per 30 september 2004.

2. Indien mijn contract stopt en ik gedwongen ben mijn bedrijf te staken heeft dat behoorlijk wat gevolgen niet alleen voor mijzelf maar ook voor mijn personeel en lopende

financiële verplichtingen.Zoals zakelijke leningen lease etc.Kan het zo krom zijn dat een faillissement het gevolg kan zijn, ik kan immers dan niet meer aan mijn

betalingsverplichtingen voldoen.

 

Heeft iemand enig idee hoe of wat ik het beste kan doen? .

 

Bijvoorbaat mijn dank voor tips, adviezen reacties.

 

[SpeedyAndre]

Heel simpel gezegd kun je het beste uitkijken naar een andere locatie, maar ik ben niet bekend met de (niet genoemde) locatie en omstandigheden.

Wat een voordeel kan zijn, is dat ook andere huurders actie moeten ondernemen om hun zaak elders voort te zetten, of de huurders verenigen zich en gaan in overleg met de verhuurster over de opzegtermijn.

Op papier lijkt het te kloppen, maar er moet ook sprake zijn van een redelijke termijn om een andere locatie te zoeken.

Als dit overleg niet tot een oplossing lijdt, dan kun je de beslissing bij de kantonrechter aanvechten, ik denk dat alle huurders samen een goede kans maken om op zijn minst een alternatieve locatie te bedingen.

 

Verder kun je bekijken of sloop van het winkelcentrum strijdig is met bijv. de gemeentelijke wensen en/of bestemmingsplannen.

Ik denk dat er teveel belangen meespelen om zomaar eind dit jaar de boel te sluiten zonder de huurders een alternatief te bieden, zoals noodwinkels op een nabije locatie.

 

[Henk de Greef]

Allereerst gefeliciteerd allemaal met nog 1 week voetbal.......

 

over het huurcontract het volgende: ik ben geen jurist, maar het lijkt mij dat bij stilzwijgende verlenging ook de opzegtermijn van 12 maanden in acht genomen dient te worden.

 

dit betekent dat het contract zou eindigen als voor 30 september 2003 was opgezegd middels een aangetekend schrijven.

 

Het kan nl. niet zo zijn dat je als huurder met een aanmerkelijk belang in de vestigingsplaats (winkel) niet de zekerheid hebt van de huur van je pand. Je geniet ook huurbescherming. Die opzegtermijn van 12 maanden is opgenomen in het contract om de huurder gelegenheid te geven een andere lokatie te zoeken.

 

Mijn advies: raadpleeg een echte jurist en leg de situatie voor. Neem indien noodzakelijk gerechtelijke stappen.

 

Ga daarnaast op zoek naar een andere lokatie, het lijkt mij niet zo moeilijk in deze tijden met veel leegstand. De verhuurder zal het pand niet zonder reden willen afbreken.

 

Veel succes, en houd ons op de hoogte.

Henk

[XYZdotCLUB]

Normaal wordt er bij elke contractverlenging een of andere optie tot verlenging getekend. Je hebt dan de keus voor verlenging van je huur met x jaar tegen nieuwe voorwaarden en huurprijs natuurlijk. Als een dergelijke overeenkomst niet is aangegaan en je voor bepaalde tijd, in dit geval 5 jaar, een overeenkomst hebt gesloten, wist je in principe al 5 jaar geleden dat dit zou kunnen gebeuren.

 

Aan gezien ik de kleine letters niet gelezen heb, adviseer ik je net zoals Henk een jurist in de arm te nemen en aan hem je huurcontract te overleggen.

 

 

[ejjk]

Beste Forum leden

 

Allereerst wil ik jullie bedanken voor de aandacht en de reactie die ik heb mogen ontvangen.

Gezamenlijk met de andere ondernemers die ook gevestigd zijn in het winkelcentrum hebben wij een advocaat in de arm genomen.

Die onze gemeenschappelijke belangen zal gaan behartigen.Vandaag hebben wij een schrijven mogen ontvangen van de ontwikkelaar die het project in portefeuille heeft.

voor een informatie bijeenkomst a.s dinsdag.Bijzondere ontwikkelingen en of vragen zal ik zeker hier op het forum melden.

een korte toelichting als reden voor de sloop van het pand:

De gemeente Almere is druk bezig met een bijzonder groot project waarbij het winkelcentrum twee keer zo groot zal gaan worden als dat zij nu is.Het winkelcentrum waar ik in ben gevestigd (W.C.het Circus) licht nu aan de rand van het centrum en zal straks het middelpunt zijn .De gemeente Almere heeft kenbaar gemaakt aan de eigenaresse van het pand dat zij graag iets anders zien verijzen op deze plek wat beter aansluit bij het nieuwe winkelcentrum.

De eigenaresse van het pand geeft daar graag gehoor aan daar het winkelcentrum op dit moment alleen een etage kent van ± 3000 m2.

Het nieuwe project zal bestaan uit meerdere etages met een vloeroppervlak van ± 10.000 m2.

 

Nou heb ik de afgelopen dagen enige uurtjes op het internet rond gesurft om te kijken of ik antwoorden kan vinden op mijn vragen.Echter geen duidelijkheid kunnen vinden eerder verwarring veel teksten spreken elkaar namelijk tegen.

Ik citeer:

De beschermende bepalingen zijn:

De verhuurder moet de huur schriftelijk of bij deurwaardersexploot opzeggen. Hij moet de gronden noemen die tot de opzegging leiden.

De opzegtermijn van zowel huurder als verhuurder is tenminste één jaar voor de einddatum van de overeenkomst. Als de verhuurder deze termijn niet in acht neemt, wordt de overeenkomst na de eerste vijf jaar met nog eens vijf jaar verlengd. Na tien jaar leidt het niet-tijdig opzeggen niet tot extra verlenging. Opzegging door de verhuurder is alleen mogelijk als de huurder ermee instemt. Als de huurder er niet mee instemt, moet de verhuurder de kantonrechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen. De voorwaarden voor deze vordering hangen af van de verlopen huurperiode. Een vordering voor beëindiging van de huur na de eerste vijf jaar wordt alleen toegewezen als:

de verhuurder zich niet als goed huurder heeft gedragen, of

de verhuurder aannemelijk maakt dat hij zelf, de echtgen(o)ot(e), of kinderen het pand als bedrijfsruimte nodig hebben (dringend eigen gebruik).

Nieuw in de regelgeving is dat ook renovatie van het pand onder "dringend eigen gebruik" valt. De verhuurder kan de huur opzeggen indien een renovatie van het pand niet uitgevoerd kan worden zonder beëindiging van de huur. Uiteraard met inachtneming van de regels die voor het opzeggen van de huur gelden. Hierdoor wordt het voor verhuurders eenvoudiger om renovaties uit te voeren.

Ik zal jullie de tekst van het complete artikel van het burgerlijk wetboek besparen maar in een ander artikel staat vermeld :

1. Dat de huur termijn voor contracten langer dan tien jaar en die niet opgezegd zijn doorlopen met de verlenging van de tweede termijn .

En zo zijn er nog een aantal varianten.

 

Ik hoop jullie na de informatie bijeenkomst meer te kunnen melden.

Rest mij jullie allen te bedanken voor de reacties, steunbetuigingen.

 

 

[ejjk]

Een van de lezers van deze door mij geplaatste artikel attendeerde mij op het volgende website: www.wetten.nl

Deze site is van de overheid. Zoals de titel al zegt kan men hier terecht voor wet en regelgeving en teksten van de wetboeken.

Het gaat om boek 7 bijzondere overeenkomsten titel 4 ,huur artikelen, Huur van bedrijfsruimte, Artikel 309

En deze luit:

Artikel 309

1.

Indien een verhuurder op wie de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op de voet van artikel 226 zijn overgegaan, deze overeenkomst door opzegging doet eindigen in verband met de omstandigheid dat het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken, is hij aan de huurder en de onderhuurder aan wie voor die overgang bevoegdelijk is onderverhuurd, een schadeloosstelling verschuldigd wegens het verlies van de kans dat de huurverhouding zonder deze overgang zou hebben voortgeduurd.

2.

De verhuurder is de in lid 1 bedoelde schadeloosstelling eveneens verschuldigd indien de overgang is geschied nadat de vorige verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd in verband met de omstandigheid dat na de overgang het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken. Is de eigendom van het verhuurde overgedragen nadat de huurovereenkomst reeds door de opzegging was geëindigd, dan is de schadeloosstelling verschuldigd door de eigenaar die tot afbraak overgaat.

3.

Een opzegging wordt vermoed in verband met de omstandigheid dat het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken, indien de afbraak binnen zes jaar na de opzegging aanvangt.

4.

Werken tot verwezenlijking van een bestemmingsplan, strekkende tot reconstructie van een bebouwde kom, worden in elk geval geacht in het algemeen belang te zijn.

5.

Dit artikel is, behalve op bedrijfsruimte in de zin van artikel 290, ook van toepassing op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, indien deze zaak of dit gedeelte voor de uitoefening van een ander bedrijf is verhuurd dan waarop bedrijfsruimte in de zin van artikel 290 betrekking heeft.

 

Zoals ik al eerder melde in mijn vorige bericht schept dat veel verwaring, veel teksten spreken elkaar tegen.

Zoals jullie al eerder hebben opgemerkt is een jurist in de hand te nemen de beste oplossing voor complexe zaken .Jammer genoeg heb ik geen contact kunnen leggen met mijn advocaat vandaag om zijn mening over dit artikel te vragen.Dus deze houden jullie nog van mij tegoed.

Dit Artikel heeft voor mijn gevoel best veel waarde voor mijn situatie en vanzelfsprekend ook voor mijn collega ondernemers.

Althans eerlijksheids halve het geeft mij weer hoop op een positieve wending in het voordeel van de huurders.

 

Nogmaals bedankt voor de reacties en de makers van deze site die dit mogelijk hebben kunnen maken.