Verhuren woning als ondernemingsactiviteit

[MHL]

In mijn holding heb ik een aardig vermogen opgebouwd. Ik wil een gedeelte van het vermogen investeren in een woning die ik gemeublieerd wil verhuren voor short / mediumstay (1 week tot 6 maanden). Ik wil deze activiteit graag in de BV laten plaatsvinden. Box 3 is interessant, maar ik leen liever niet al te veel geld van de BV. Zelf wil ik ook gebruik maken van de vakantiewoning. Voor de weken dat ik er gebruik van maak betaal ik het normale tarief aan de BV. Deze opbrengsten dekken vrijwel volledig de gemaakte kosten.

 

Ik verwacht dat de verhuur (dus)meer oplevert naar de kosten; maar van tevoren is natuurlijk moeilijk in te schatten of er daadwerkelijk gehuurd wordt. Ik maak gebruik van een verhuurorganisatie.

 

Ik ben van het volgende uitgegaan, graag zie ik dat bevestigd of ontkracht :-)

- De verhuur aan derden is belast met 6% BTW.

- De verhuur aan mijzelf is belast met 6% (19% speelt alleen bij woning in Box 3).

- Bij nieuwbouw (VON ex BTW) is de BTW volledig terug te vragen.

- Voor deze BTW geldt een herzieningstermijn van 10 jaar.

- De BTW over de inboedel is terug te vragen als voorbelasting.

- De inboedel wordt in 5 jaar afgeschreven.

 

Zit ik zo aardig in de richting? Zijn er nog andere zaken waar ik aan moet denken?

 

Ik hoor het graag. Bedankt!

[Joost Rietveld]

Dag MHL

 

Ik kan op alle zes vragen ja antwoorden. Let er wel op dat je niet voor meer dan 6 maanden aaneengesloten verhuurt aan iemand. Dan is geen sprake meer van verhuur voor kort verblijf.

 

Denk verder ook aan BTW op kosten als energie, schoonmaak, etc.

 

En voor het geval je pensioen in je holding opbouwt, houdt in de gaten dat bij ingangsdatum van het pensioen er voldoende liquide moet zijn om de uitkeringen te kunnen betalen. Als je die middelen wegzet in een onroerende zaak, let dan goed op dat je naast de waarde van het OG voldoende geld reserveert. Anders zul je het pand moeten verkopen. Wees er daarbij op bedacht dat menig pensioen in eigen beheer (middelloon en eindloon) voor de fiscale waarde op de balans staat, terwijl de waarde economisch verkeer aanzienlijk hoger is en dus ook dat hogere bedrag straks nodig is voor de uitkeringen.

 

Succes

Joost

[willemd]

Hallo,

 

Wat gebeurd er als de verhuur niet loopt en je per saldo vrijwel alleen zelf gebruik maakt van deze vakantiewoning?

 

Accepteert de belastingdienst dit? Wordt dit dan niet gezien als prive gebruik en moet de btw terug betaald worden?

 

Groeten,

Willem

[Joost Rietveld]

Dan zal inderdaad geen sprake zijn van kort recreatief verhuur en kan de btw retour fiscus

 

Groet

Joost

[MHL]

Ik denk zelf dat dat afhangt van hoe je de verhuur insteekt. Als je actief probeert te verhuren, idealiter via een verhuurorganisatie, kan het natuurlijk toch voorkomen dat de daadwerkelijke bezetting tegenvalt.

 

Voor een BV die als statutair doel de exploitatie van vastgoed heeft lijkt me dat te bestempelen als zakelijke tegenvaller, zonder dat dat invloed heeft op de BTW. Indien overduidelijk is dat de BV enkel heeft gekocht voor de DGA, dan is het een verkapte prive-uitgave en gelden weer andere regels. Bij een BV die echter aan DGA verhuurt en de rest van de tijd het vastgoed beschikbaar stelt aan een verhuurorganisatie lijkt me hier geen sprake van.

 

Ben je echter particulier en heb je geopteerd om 'ondernemer voor de BTW' te worden, dan ligt het (gevoelsmatig) wat anders. Als je dan immers niet verhuurt dan vervalt de grond van dat BTW-ondernemerschap en zal je niet meer worden beschouwd als ondernemer voor de BTW. De vooraftrek komt dan ook te vervallen.

 

Ik moet wel zeggen dat de regelgeving hieromtrent niet heel makkelijk te vinden is, en dat het ook een grijs gebied is. Wat nog wel interessant is om te lezen is (hoewel dit niet gaat over BTW, maar over aftrek gemaakte kosten):

http://www.efe.nl/actuele-artikelen/dga/artikel/130/door-bv-aan-dga-ter-beschikking-gestelde-vakantiewoning-vormt-geen-uitdeling

Hier gaat het om de vraag of kosten aftrekbaar zijn indien er alleen aan DGA wordt verhuurd. In dit geval kreeg de ondernemer gelijk omdat het betoog van de Belastingdienst niet helemaal correct was. De Belastingdienst had moeten betogen dat de aanschaf van vastgoed speciaal voor de DGA verkapt dividend is (de BV stelde de woning NIET ter beschikking aan anderen). Hiervan moeten zowel de DGA als de BV zich overigens wel bewust zijn. Meer informatie over deze materie kan je vinden in onder andere het Cessna-arrest (Google zoeken op Cessna arrest).

[Joost Rietveld]

Nu ga je wel ver naast de oorspronkelijke casus. Het Cessna arrest (en ook renpaarden-arrest en jaguar-arrest) handelt over uitgaven die gedaan zijn ter bevrediging van de behoeften van de DGA, maar betaald zijn door de BV. Dat gaat over de aftrek van kosten in de VPB en het eventueel te belasten voordeel dat de DGA genoten heeft in de IB (verkapte winstuitdeling). Je kunt geen parallel trekken naar de BTW omdat in die zaken geen uitspraken zijn gedaan over de BTW op de kosten.

 

Ik neem Willemd's opmerking dat hij

"per saldo vrijwel alleen zelf gebruik maakt van deze vakantiewoning"

zeer letterlijk in mijn antwoord op zijn vraag.

 

groet

Joost

[kooistra72]

Ja, is reactie op een oud onderwerp maar gaat om (bijna identieke situatie).

 

Ik heb precies dezelfde intentie als bovenstaande casus. Aankoop pand in holding als belegging voor verhuur kort, mede om BTW voordeel te halen (aankoop 21% aftrek en verhuur 6 % belast)..

 

Het gaat om een appartement in een project/residentie waarvan bouw nog moet starten. Verwachte doorlooptijd 1,5 jaar. totale prijs VON EUR 400.000 inclusief BTW. Ik ga facturen ontvangen van EUR 100.000 grond en dan 10X EUR 30.000 over die periode van 1,5 jaar.

 

Vragen:

Kan ik gewoon per factuur de btw terugvragen?

Moet ik de fiscus vooraf op hoogte stellen (met name de grote factuur om te borgen dat tijdig betaald word aan mij? (doe aangifte per kwartaal, dus moet wel inclusief aan aannemer betalen)

Hoe werkt het met 10 jaar BTW herzieningsperiode. (per factuur, of gaat tellen bij oplevering?)

Moet ik de fiscus vooraf melden dat ik er niet zelf ga wonen, niet langdurig ga verhuren maar recreatie verhuur (verplicht 6%), dus vooraf intentie vastleggen of toetst fiscus ergens over paar jaar dit?

 

Alvast dank (als dit forum liever heeft dat ik dit als nieuw topic aanmaak, laat me weten dan doe ik dat ;-)