• 0

Aankoop onroerend goed met wanbetalende huurder

Beste lezer,

 

Ik heb overeenstemming bereikt over de aankoop van een onroerend goed. In de prijs is rekening gehouden met een positieve prijsontwikkeling van een huurcontract met een huurder die een deel van het pand huurt. Na tekenen van het voorlopig koopcontract kom ik er achter dat de huidige eigenaar mij verzwijgt dat er een grote betalingsachterstand is met de huurder. De huidige eigenaar zegt me niets en verzwijgt de boekhouder hierover inzage te verschaffen. Hij heeft dit jaar nog geen huur voldaan zonder hem hierop aan te manen. De feitelijke levering moet nog plaatsvinden.

 

Kan ik me beroepen op dwaling ivm dat de huidige eigenaar mij informatie achterhoud en kan ik dan eisen tot ontbinding of tot het reduceren van de aankoopprijs? Hoe moet ik hier mee omgaan en omgaan met de huurder?

 

Mvg,

 

Michel

 

 

Link naar reactie

Aanbevolen berichten

13 antwoorden op deze vraag

  • 0

Interessante vraag, het gaat om hier, wat ik begrijp, om jou als dwalende koper. Belangrijk is de verhouding tussen mededelingsplicht van de verkoper over de huurstatus en je eigen onderzoeksplicht als koper (had je het gemakkelijk te weten kunnen komen?). Ben jij zelf een "professioneel"aankoper van onroerend goed? Dan kan meer van je verwacht worden van een gewone consument.

In het algemeen geldt dat bij dwaling (6:228 BW) de verkoper had moeten mededelen aan koper bij aangaan overeenkomst dat er essentiele zaken anders lagen dan koper moest begrijpen.

Naast dwaling hebben we ook non-conformiteit (de onroerende zaak voldoet niet aan omschrijving in het koopcontract) dat hier van toepassing kan zijn, 7:17 BW. Dan zou je ook evt. de koopovereenkomst kunnen ontbinden.

NB: alles is uiteraard mede-afhankelijk van de tekst van de koopovereenkomst en de omstandigheden rondom aangaan van de koop (e-mail correspondentie bijv.)

Link naar reactie
  • 0

Interessant geval.

 

Niet echt specifiek beschreven dus het is een beetje in het wilde weg roepen. ( De laatste zin van Dirk is zeer treffend. Wat heb je gekocht "een pand" of "een uitstekende belegging met een zeker rendement van 11%")

 

Als jij als belegger wél onderhandelt over positieve huurontwikkelingen, maar vergeet tegelijkertijd negatieve aspecten mee te nemen in je aankoopanalyse, dan geeft dat mij een gevoel van "if you can't stand the heat, stay out of the kitchen".

 

Je handelt als professionele partij. Dan mag jouw verkoper ook professioneel gedrag van jou verwachten. Als jij het relevant vindt dat een huurder tijdig zijn huur betaalt lijkt het mij dat jij daar een stevige onderzoeksplicht in hebt.

 

 

In het echt blijk ik heel aaibaar

Link naar reactie
  • 0

Na tekenen van het voorlopig koopcontract kom ik er achter dat de huidige eigenaar mij verzwijgt dat er een grote betalingsachterstand is met de huurder. De huidige eigenaar zegt me niets en verzwijgt de boekhouder hierover inzage te verschaffen. Hij heeft dit jaar nog geen huur voldaan zonder hem hierop aan te manen.

 

 

Naast de berichten van de collegae wordt ben ik geïntrigeerd door deze passage. Je komt er achter dat er een betalingsachterstand is met de huurder. Hoe kom je achter zoiets? De huurder zal het je niet mededelen, de verhuurder zegt blijkbaar niets dan blijft er van horen zeggen over. Tja, dat is niet echt een basis om de hele overeenkomst te laten springen. Dus wat is de basis voor jouw vermoedend en hoe hard kun je het maken.

 

Veder zegt het feit dat de huurder geen huur heeft betaald niets over het feit of het een goede huurder is of niet. Hij kan afspraken gemaakt hebben met de verhuurder, wat te verrekenen hebben en afgesproken dat dat gebeurt door het niet betalen van huur of gewoon tijdelijk een liquiditeitstekort hebben en afgesproken hebben dat de huur later voldaan mag worden. Hoe dan ook, de huur die hij aan de oude eigenaar verschiuldigd is staat helemaal los van de huur waar jij als nieuwe eigenaar recht op hebt. Het is niet een lijk in de kast die jij hoeft op te ruimen.

Ook is het niet zo dat de huidige huurder per definitie een verworven recht heeft. Het fiet dat er geen huur betaalt is betekent niet dat er geen huur verschuldigd is. Jij neemt gewoon de huurovereenomst over en per eerste vervaldatum dient er huur betaalt te worden. Gebeurt dat niet dan kun je er voor kiezen om een verkort traject door te lopen (herinnering en meteen deurwaarder) zodat iedereen weet waar ze aan toe zijn.

 

Hoe dan ook, als je een beroep gaat doen op dwaling zul je toch beslagen ten eis moeten komen. Je zult in mijn ogen dus meer moeten doen dan een vermoeden uiten, je moet bewijzen. En in mijn ogen wordt dat lastig, het is immers niet zo dat je niet een pand overneem dat verhuurd is. Je neemt hooguit een pand over waarvan de huurder wellicht een beetje moeilijk betaalt, en dat is iets wezenlijk anders.

 

Succes!

Financieel en fiscaal adviseur, ook op het vlak van werkgeverszaken en uitzendvraagstukken.

Deskundig en betrokken - cijfers moeten kloppen maar het draait altijd om de mens die de onderneming maakt.

 

http://www.dennisvandijk.com | info@dennisvandijk.com

Link naar reactie
  • 0

Ik koop een dergelijk pand voor de eerste keer aan. Ik heb hier geen ervaring in. Ik ben dus mijn inziens niet echt een professional. Nu er afrekeningen van diverse contracten ben ik bij de boekhouder van de huidige eigenaar geweest die me attendeerde op grote achterstanden. Hij mocht dit niet aan mij laten zien maar aangezien hij straks mijn personeel wordt heeft hij mij dit toch gegeven. Als ik nu deze situatie bekijk kan hij maar maximaal de helft van de huur betalen. Bij navraag bij de huurder blijkt dat hij moeite heeft om de huur op te brengen. De exploitatie was ook bij hem veel te hoog voorgesteld dan dat het nu in de praktijk uit is gekomen. Tuurlijk de economische situatie is hier ook misschien enig onderdeel hiervan maar hij komt op nog niet de helft dan de voorgespiegelde opbrengen door de huidige eigenaar. (de huidige eigenaar van het onroerend goed was voorheen de exploitant van de horeca). Terwijl in het huurcontract de indruk wordt gewekt dat hij binnen 3 jaar op een verdubbeling van omzet zou kunnen komen door hieraan een staffel afspraak te maken in huurverhoging op basis van na een jaar behalen van dubbele omzetten. Ik ben geen horeca man en weet niet wat onder aan de streep over hou om van te leven en huur van te betalen.

 

 

Link naar reactie
  • 0

Ik krijg bij de huidige eigenaar van het object de indruk dat hij maar een huurder moest hebben om zijn object goed te verkopen. Hij heeft niet aangemaand op achterstanden er zijn geen verdere afspraken aldus de boekhouder maar ja die kan ook een stukje niet weten van het hele verhaal van wellicht mondelinge afspraken. Maar vind wel dat hij duidelijk de indruk heeft gewekt dat er een hoge huur als inkomstenbron in zit en de makelaar heeft hiermee gepromoot. Een heel andere voorstelling van de werkelijkheid.

Link naar reactie
  • 0

Normaal gesproken wordt bij dergelijke vastgoedtransacties een taxatie gemaakt door een (BOG)taxateur. Bij verhuurde panden wordt dan veelal uitgegaan van de kapitalisatiewaarde (de jaarhuur vermeerderd met een aantal huurjaren geeft de waarde van het pand op de vrije markt). Je koopt immers geen bakstenen maar huurpenningen.

 

Is zo'n taxatierapport opgemaakt en, zo ja, op wat voor een basis is de verkoopwaarde van het pand vatgesteld? Heeft de taxateur in zijn waardering opmerkingen gemaakt over de hoogte van de huidige huur (buitenproportioneel of juist heel redelijk).

Financieel en fiscaal adviseur, ook op het vlak van werkgeverszaken en uitzendvraagstukken.

Deskundig en betrokken - cijfers moeten kloppen maar het draait altijd om de mens die de onderneming maakt.

 

http://www.dennisvandijk.com | info@dennisvandijk.com

Link naar reactie
  • 0

Ik koop een dergelijk pand voor de eerste keer aan. Ik heb hier geen ervaring in. Ik ben dus mijn inziens niet echt een professional. Nu er afrekeningen van diverse contracten ben ik bij de boekhouder van de huidige eigenaar geweest die me attendeerde op grote achterstanden. Hij mocht dit niet aan mij laten zien maar aangezien hij straks mijn personeel wordt heeft hij mij dit toch gegeven.

 

Ik ben geen horeca man en weet niet wat onder aan de streep over hou om van te leven en huur van te betalen.

Als je een handtekening hebt gezet onder deze deal zit je in een vervelende situatie en dat gun ik niemand.

 

Echter wat je hier schrijft plaats ik een paar vraagtekens bij. Je hebt een administratie en accountancy kantoor en je doet nog iets in vastgoed (volgens je websites). Dus je komt niet uit een ei zetten.

 

Daarnaast schendt je feitelijk de vertrouwelijkheid die er heerst tussen de boekhouder en zijn huidige opdrachtgever. Ofschoon je nieuwsgierigheid terecht is, is het eigenlijk niet netjes om ongevraagd je neus in andermans boekhouding te steken.

 

En dat in de horeca de cijfers die je ziet, vaak niet overeenkomen met de waarheid, hoeft niemand jou uit te leggen. Wat wel zou kunnen is dat e.e.a. met voorbedachte rade in elkaar is gezet. Dus een onverantwoord hoge huurprijs in een contract terwijl iedereen zou kunnen bevroeden dat dit nimmer betaald zou worden en dit enkel om het pand goed te kunnen verkopen.

 

Feit is wel dat je er met boter en suiker in bent gestonken. En nogmaals dat gun ik niemand. Dus ik wens je veel succes met het lijmen van de scherven.

 

Haal er gewoon een goede jurist bij die onderlegd is in dit soort situaties.

 

Of betaal de boete en cancel de deal.

In het echt blijk ik heel aaibaar

Link naar reactie
  • 1

Mocht je de diepte in willen over deze materie, zie onderstaande uitspraak, die zeker raakvlakken heeft, te vinden op rechtspraak.nl, vervolgens `Uitspraken` en dan de LJN code ingeven

   

LJN: AY7456, Hoge Raad ,

 

Datum uitspraak:   08-12-2006

Rechtsgebied:   Civiel overig

Soort procedure:   Cassatie

Inhoudsindicatie:   Overeenkomstenrecht. Geschil tussen verkoper en koper van een beleggingspand bestaande uit verhuurde winkel- en woonruimte over wijziging door de rechter op de voet van art. 6:230 lid 2 BW van de gevolgen van hun koopovereenkomst ter opheffing van het nadeel van de koper – een te hoge koopprijs – als gevolg van dwaling bij het sluiten van de overeenkomst; risico van huurprijswijziging, mededelingsplicht van de verkoper, onderzoeksplicht van de koper, redelijkheid en billijkheid; begroting van geleden nadeel.

 

Link naar reactie
  • 0

Simpel, indien je voor de aankoop een hypotheek nodig hebt, en er hopelijk een ontbindende voorwaarde voor financiering is opgenomen, vertel je de bank van de complicatie en ze geven je geen geld en jij geeft geen hypotheek, dus koop gaat niet door.

Succes.

 

Abraham weet het , sara weet het beter.

Link naar reactie
  • 1

Hey Thor ken je me wel goed? Wordt ik nu onder de loep genomen? hahah Mag hoor. Maar horeca is nieuw voor mij. Ik heb niet mijn neus in iemand andermans zaakjes gestoken. Beetje rare opmerking. Moet je als administrateur alles juist inschatten en je oren overal voor sluiten. Ik heb de informatie gewoon zonder vragen gekregen van de boekhouder hoor en denk dat deze boekhouder dit wellicht ook niet helemaal eerlijk vond en mij daarom de info gegeven heeft. Maar je verhaal is duidelijk hoor. Ik heb te veel vertrouwen in de zaak gehad. Klopt zeker. Als ik dit wel had gehad zat ik hier niet op dit forum. Ik probeer alleen te redden wat er nog te redden valt en is nog niet het eind van de werel hoor. ik weet alleen niet hoe ik hier mee om kan gaan. Nou ja nu wel een beetje.

 

Link naar reactie
  • 0

Mocht je de diepte in willen over deze materie, zie onderstaande uitspraak, die zeker raakvlakken heeft, te vinden op rechtspraak.nl, vervolgens `Uitspraken` en dan de LJN code ingeven

   

LJN: AY7456, Hoge Raad ,

 

Datum uitspraak:   08-12-2006

Rechtsgebied:   Civiel overig

Soort procedure:   Cassatie

Inhoudsindicatie:   Overeenkomstenrecht. Geschil tussen verkoper en koper van een beleggingspand bestaande uit verhuurde winkel- en woonruimte over wijziging door de rechter op de voet van art. 6:230 lid 2 BW van de gevolgen van hun koopovereenkomst ter opheffing van het nadeel van de koper – een te hoge koopprijs – als gevolg van dwaling bij het sluiten van de overeenkomst; risico van huurprijswijziging, mededelingsplicht van de verkoper, onderzoeksplicht van de koper, redelijkheid en billijkheid; begroting van geleden nadeel.

 

 

Hmm, deze kwestie heeft betrekking op een wezenlijk andere situatie. Huurders hebben de gang naar de huurcommissie gemaakt ter matiging van de huurpenningen. Vervreemdende partij heeft hier, ook na de concrete vraag hiertoe van koper, geen kennis van gegeven aan de verwervende partij. Pas na verkoop bleek dit geschil te lopen en zijn huurders in gelijk gesteld met als resultaat ca. 40% minder huuropbrengst.

 

Allemaal heel zuur maar volgens mij is dat hier in het geheel niet aan de orde. Naast het feit dat er geen maximale huurgrenzen zijn voor bedrijfsonroerende zaken (de markt bepaalt de prijs) is het zo dat (een deel van) het pand gewoon verhuurd is. Dat de huurpenningen niet geïnd worden betekent niet dat ze niet aan de eigenaar toekomen. Wat dat betreft geen lijken in de kast. Ik heb eerder aangegeven dat er allerlei redenen kunnen zijn waarom deze posten nog open staan en e.e.a. zal toch heel hard gemaakt moeten worden als dit ooit voor de rechter komt.

 

Brengt mij terug bij mijn eerdere vraag:

 

Normaal gesproken wordt bij dergelijke vastgoedtransacties een taxatie gemaakt door een (BOG)taxateur. Bij verhuurde panden wordt dan veelal uitgegaan van de kapitalisatiewaarde (de jaarhuur vermeerderd met een aantal huurjaren geeft de waarde van het pand op de vrije markt). Je koopt immers geen bakstenen maar huurpenningen.

 

Is zo'n taxatierapport opgemaakt en, zo ja, op wat voor een basis is de verkoopwaarde van het pand vatgesteld? Heeft de taxateur in zijn waardering opmerkingen gemaakt over de hoogte van de huidige huur (buitenproportioneel of juist heel redelijk).

 

En de opmerking van Mosterdmaker:

 

Indien je voor de aankoop een hypotheek nodig hebt, en er hopelijk een ontbindende voorwaarde voor financiering is opgenomen, vertel je de bank van de complicatie en ze geven je geen geld en jij geeft geen hypotheek, dus koop gaat niet door.

 

Kan Pasluy hier nog eens nader op in gaan?

Financieel en fiscaal adviseur, ook op het vlak van werkgeverszaken en uitzendvraagstukken.

Deskundig en betrokken - cijfers moeten kloppen maar het draait altijd om de mens die de onderneming maakt.

 

http://www.dennisvandijk.com | info@dennisvandijk.com

Link naar reactie
  • 0

Hey Thor ken je me wel goed? Wordt ik nu onder de loep genomen? hahah

In een dergelijk geschil is bij de rechter ook de hoedanigheid van beide partijen onderwerp van beoordeling. Ik doe enkel een poging om dit te objectiveren.

 

Als je de aangehaalde uitspraak (jurisprudentie) naleest, zie dat je zelfs een partij die klip en klaar leugens vertelt nog een heel eind ermee weg komt.

 

Succes met je strijd!

In het echt blijk ik heel aaibaar

Link naar reactie
Gast
Dit topic is nu gesloten voor nieuwe reacties.
Hide Sidebar
  • Wil je onze Nieuwsflits ontvangen?
    Deze verzenden we elk kwartaal.

  • Wie is er online?
    7 leden, 247 Gasten

  • Breng jouw businessplan naar een higher level!

    Op dit forum worden alle onderwerpen m.b.t. ondernemerschap besproken.

    • Stel jouw ondernemersvragen
    • Antwoorden/oplossingen van collega ondernemers
    • > 75.000 geregistreerde leden
    • > 100.000 bezoekers per maand
    • 24/7 bereikbaar / binnen < 6 uur antwoord
    •  Altijd gratis

  • Ook interessant:

    Ook interessant:

×
×
  • Nieuwe aanmaken...

Cookies op HigherLevel.nl

We hebben cookies geplaatst op je toestel om deze website voor jou beter te kunnen maken. Je kunt de cookie instellingen aanpassen, anders gaan we er van uit dat het goed is om verder te gaan.