eigen geld

[pjblok]

Ik ben bezig met de aankoop van een pand.

Voor dit pand is nooit een bouwvergunning afgegeven dus feitelijk staat het er illegaal maar de gemeente heeft (nog) geen aktie ondernomen.

Mijn aktiviteiten passen sowieso niet in het bestemmingsplan dus daar wordt op dit moment een aanpassing of ontheffing voor gevraagd.

Tegelijkertijd vraag ik uiteraard aan de gemeente om toestemming om het pand te laten staan als de bstemming wordt aangpast en ik het kan kopen.

 

De huidige eigenaar heeft dus een min of meer waardeloos pand en vraagt dan ook een lagere prijs dan dat het, volgens mijn makear, waard zou zijn.

Grond en pand zouden een waarde van ongeveer € 138.000,- vertegenwoordigen en de vraagprijs is € 118.000,-

 

Als ik straks naar de bank ga, mag ik dan die € 20.000,- overwaarde aanmerken als inbreng eigen geld of werkt dat niet zo ?

 

Tnx

PJ

[Wekkel]

Denk je dat de bank een illegaal staand gebouw als onderpand wil hebben? Ik denk dat dat puntje een groter probleem is op dit moment dan de waardering van een en ander.

[pjblok]

nee, natuurlijk niet.

Daarom schreef ik ook dat aan de toestemming van de gemeente wordt gewerkt.

In principe komt het hier op neer;

de huidige eigenaar heeft een stuk grond met daarop een pand waar hij geen vergunning voor heeft.

De gemeente is niet bereid medewerking te verlenen aan wijziging van de bestemming voor de aktiviteiten van de huidige eigenaar (horeca in een gebied met agrarische bestemming).

Mijn geplande aktivititen (hondenschool) worden weliswaar niet genoemd in het huidige bestemmingsplan maar passen wel in of meer in de "agrarische" bestemming.

Omdat bewoning niet is toegestaan en het pand wel gebouwd is als zodanig, is het een lastig te verkopen objekt.

Vandaar dat de verkoper zijn prijs heeft aangepast.

Ik ben nu, zoals gezegd, dus bezig met de gemeente en als zij hun medewerking toezeggen kan ik mijn makelaar opdracht geven om de onderhandelingen te starten.

Feitelijk heb ik dan dus wél (kans op) toestemming en is het voor de bank geen probleem want er is dan geen sprake meer van een illegaal pand.

 

Kortom, ik heb straks de mogelijkheid om een pand te kopen waar ik mijn aktiviteiten mag ontplooien en daar betaal ik € 20.000,- minder voor dan de werkelijke waarde.

Dan is dus mijn vraag of de bank accepteerd dat deze overwaarde wordt opgenomen in mijn financiel plan onder de noemer "eigen geld"

 

PJ

[Wekkel]

Als ik jou was, zou ik wachten met aankoop totdat de bestemmingswijziging doorgevoerd is en de termijnen voor bezwaar zijn verlopen. Anders neem je een risico van €100.000,-. Een eerste toezegging van medewerking (schriftelijk!) van de gemeente betekent immers nog niet dat de zaak beklonken is. Bovendien blijft het punt van de bouwvergunning nog open staan, of wordt daar ook iets voor geregeld met de gemeente?

 

Het is overigens nog even de vraag of de huidige eigenaar zijn huidige prijs blijft hanteren als de bestemming daadwerkelijk is gewijzigd en/of de bouwvergunning wordt geregeld.

 

Of de bank, nadat alles rond is voor de aangegeven 'lagere' prijs, akkoord gaat met je voorstel dat deze overwaarde wordt opgenomen in het financiel plan onder de noemer "eigen geld" is iets wat je aan de bank moet voorleggen. Wat bedoel je met 'eigen geld'. OG kan meer waard worden, maar ook minder. Bovendien is geld typisch liquide en een overwaarde in het bedrijfspand niet echt.

 

[pjblok]

uiteraard wordt er niets gekocht zonder volledige wijziging of aanpassing van het bestemmingsplan.

En natuurlijk hoort daar de bouwvergunning ook bij.

De huidige eigenaar kan niets met de door mij geregelde bestemming, hij wilde er immers horeca in vestigen.

Het laatste stuk van jouw reaktie geeft me wel wat meer duidelijkheid; overwaarde is dus niet per definitie hetzelfde als eigen geld ..... en dat wilde ik graag weten.

Misschien dat anderen hier nog iets over kunnen zeggen ?

In ieder geval bedankt voor je meedenken

 

PJ

[blokker]

Maak een koopcontract welke jij als enige bij je houd.

[Edward]

Voor de goede orde, bouwvergunning en bestemmingsplan zijn twee verschillende zaken. Met het verkrijgen van een bouwvergunning (of legalisatie van bouwwerk) is nog niet gezegd dat de bestemming van het pand ook overeenkomt met het bestemmingsplan. Dit hangt volledig af van de gebruiker. Nu ligt het in de lijn der verwachting dat de door jou te verkiezen bestemming zal kunnnen voldoen aan het bestemmingsplan (al dan niet met een vrijstelling), maar toch raad ik je aan om dit zorgvuldig te toetsen.

 

Voor wat betreft de medewerking van de gemeente. Vertrouw niet op mondelinge toezeggingen. Ambtenaren zijn - behoudens gemandateerden - niet bevoegd om die toezeggingen te doen. Aan die toezeggingen mogen dan ook geen verwachtingen worden ontleend. Denk hier niet te lichtvaardig over. Ik heb al vaker meegemaakt dat lopende een aanvraag activiteiten werden gestart op basis van toezeggingen en die vervolgens moesten worden gestaakt in verband met bezwaar- en beroepsprocedures, dan wel het feit dat er toezeggingen waren gedaan die niet juist bleken of door onbevoegden waren gedaan.

 

Wekkel merkt in dit kader ook terecht op dat je echt de bezwaartermijnen dient af te wachten. Pas als die termijnen zijn verlopen heeft de vergunning formele rechtskracht en loop je geen risico meer.

 

Nog een tip in dit kader. Om legeskosten te besparen bieden veel gemeenten de mogelijkheid om een vooraanvraag in te dienen. Daarin wordt dan de hele procedure doorlopen alsof het een formele aanvraag betreft. Met die vooraanvraag kun je laten toetsen of plannen voldoen aan alle vereisten, dan wel er nog wijzigingen nodig zijn om aan de vereisten te voldoen.

 

Ook voor wat betreft het verkrijgen van de financiering moet je goed rekening houden met het bestemmingsplan en de bouwvergunning. Een hypotheekakte bevat meestal beperkingen in dit verband. Nu toetsen banken doorgaans niet of het pand ook overeenkomstig de bestemming wordt gebruikt en of daarvoor een bouwvergunning is afgegeven, maar het is toch een risico.

 

Verder vraag ik mij af of jouw rekensom klopt. Voor bedrijfspanden willen banken in de regel niet meer financieren dan 60% tot maximaal 80% van de executiewaarde. Ter vergelijking, bij woonhuizen ligt dit percentage op 125 % van de executiewaarde. Je zult bij een bedrijfspand dus veel meer eigen geld moeten inbrengen.

 

Succes.

[Wekkel]

Voor de goede orde, bouwvergunning en bestemmingsplan zijn twee verschillende zaken. Met het verkrijgen van een bouwvergunning (of legalisatie van bouwwerk) is nog niet gezegd dat de bestemming van het pand ook overeenkomt met het bestemmingsplan. Dit hangt volledig af van de gebruiker. Nu ligt het in de lijn der verwachting dat de door jou te verkiezen bestemming zal kunnnen voldoen aan het bestemmingsplan (al dan niet met een vrijstelling), maar toch raad ik je aan om dit zorgvuldig te toetsen.

 

Een zekere toetsing aan de hand van het bestemmingsplan zal al plaatsvinden bij de afgifte van de bouwvergunning. Bij strijd met het bestemmingsplan zal de bouwvergunning worden geweigerd (art. 44 lid 1 sub c Woningwet).

[Edward]

Een zekere toetsing aan de hand van het bestemmingsplan zal al plaatsvinden bij de afgifte van de bouwvergunning. Bij strijd met het bestemmingsplan zal de bouwvergunning worden geweigerd (art. 44 lid 1 sub c Woningwet).

Klopt,, dit is zelfs de belangrijkste toetsingsgrond bij een bouwaanvraag. Het betreft hier echter vooral een technische toetsing ter zake van de bebouwingsvoorschriften (volume, afmetingen, etc..) in het bestemmingsplan. Aan de te geven bestemming wordt ook getoest, maar het gebruik kan nadien binnen zekere grenzen gemakkelijk worden gewijzigd.