Verzoek ontbinding huurcontract kantonrechter door huurder

[Anoniem130412]

Beste Lezers,

 

Wij huren op dit moment twee middenstandsbedrijfsruimtes. Wegens slechte financiële resultaten willen wij van 1 huurcontract afkomen dat nog 1.5 jaar duurt. Wij hebben met de verhuurder om de tafel gezeten maar die wil on geen enkele voorwaarden meewerken aan huurvermindering etc. Ook hebben wij een voorstel gedaan om het contract af te kopen maar ook hier geen respons op ontvangen.

Als wij onze onderneming met twee bedrijfsruimtes moeten voortzetten zal dit mogelijk nog dit jaar tot een faillissement gaan leiden, ook hier heeft de verhuurder geen boodschap aan.

Wij hebben gelezen dat er een mogelijk bestaat om een verzoek in te dienen bij de kantonrechter om ontbinding van het huurcontract. Echter kunnen wij hier weinig informatie over vinden op het internet, over hoe dit in zijn werk gaat etc.

Onze vragen zijn daarom:

- is het inderdaad mogelijk om het afkopen/ontbinding van het huurcontract via de kantonrechter te laten lopen?

- zo ja, wat zijn hier de kosten van? Is dit alleen griffierecht?

- hoe ziet zo'n verzoek eruit? En moet je de slechte financiële situatie onderbouwen met jaarstukken en liquiditeitsprognoses?

- kun je als huurder in zo'n verzoek een voorstel over de koopsom zetten? Stel de resterende huurtermijnen bedragen een

totaalbedrag van € 30.000, kun je dan een verzoek zetten dat je de mogelijkheid hebt om maximaal € 20.000 te betalen

wegens een liquiditeitstekort? Of kan de rechter ook een som bepalen?

 

Alvast bedankt voor de reactie.

 

M.v.g.

 

Stefan

[Dennis_van_Dijk]

Is het inderdaad mogelijk om het afkopen/ontbinding van het huurcontract via de kantonrechter te laten lopen?

 

Voor zover mij bekend niet om bedrijfseconomische redenen. Het probleem is dat jullie dan wel een probleem oplossen, maar de verhuurder zwaar geraakt wordt door het wegvallen van een huurder en daardoor een bedrijfseconomisch probleem krijgt. Vooral ook omdat je waarschijnlijk niet opteert om de slechtste locatie aan te houden. Waarom zou dat redelijk en billijk zijn?

Is de verhuurder een goede verhuurder?

 

Zo ja, wat zijn hier de kosten van? Is dit alleen griffierecht?

 

Voor een behandeling door de kantonrechter wel. Daar komn nog de kosten voor de dagvaarding bij.

Een succesvolle behandeling zal veel meer kosten, juridisch moet je de nodige krachttoeren uithalen om dit enigszins redelijk voor te laten komen.

 

Hoe ziet zo'n verzoek eruit? En moet je de slechte financiële situatie onderbouwen met jaarstukken en liquiditeitsprognoses?

Hoe moet ik een slechte financiële situaties en belabberde liquiditeitsprognoses in vredesnaam rijmen met jullie volgende vraag:

kun je als huurder in zo'n verzoek een voorstel over de koopsom zetten? Stel de resterende huurtermijnen bedragen een totaalbedrag van € 30.000, kun je dan een verzoek zetten dat je de mogelijkheid hebt om maximaal € 20.000 te betalen wegens een liquiditeitstekort?

 

Door het kunnen betalen van een afkoopsom zeg je feitelijk dat er wel degelijk geld is, maar dat je dat niet aan huur wilt spenderen maar wel aan afkopen van de huur. Waarom zouden er dan nu liquiditeitstekorten zijn? Dus naast het feit dat ik niet zie waarom de verhuurder zou moeten lijden onder jullie bedrijfsvoering zie ik ook niet in waarom jullie nu niet in staat zouden zijn om de huurpenningen te voldoen.

 

Of kan de rechter ook een som bepalen?

 

Natuurlijk kan de rechter dat. Je geeft je over aan een soort Salomonsoordeel, de rechter zal wegen wat in deze situatie redelijk en billijk is. En ik vermoed dat jullie je recht daar niet zullen halen. Het kan zijn dat de rechter best wil ontbinden, maar dan tegen bijvoorbeeld de hele huursom over de komende anderhalf jaar. Daar heb je dus geen zin in.

 

De enige mogelijkheid die ik zie is dat jullie een nieuwe huurder aandragen voor deze bedrijfsruimte. Je kunt dan met een beroep op artikel 7:307 BW verzoeken om de nieuwe huurder voor jullie in de plaats te stellen. Je schaadt dan immers de verhuurder niet (de nieuwe huurder neemt jullie huurcontract over) en bovendien wordt jullie probleem dan opgelost.

Dat is een hele andere insteek dan wat jullie willen: zeg de huurovereenkomst op en laat de verhuurder het probleem zelf oplossen. In deze markt is het nu eenmaal lastig om nieuwe huurder tegen een redelijke prijs te vinden en, nogmaals, waarom zou dat het probleem van de verhuurder zijn? Jullie zijn immers willens en wetens de respectievelijke huurovereenkomsten aangegaan.

Een andere optie zou zijn om een ruimte onder te verhuren. Er moet dan geld bij maar kan goedkoper zijn dan de door jullie gewenste afkoopsom. Onderverhuur is standaard toegestaan, maar meestal uitgesloten in de huurovereenkomst. Lees deze dus goed na en vraag indien nodig toestemming aan de verhuurder.

 

Onthoud dat het in ieder geval heel veel redelijker is om met een oplossing voor het probleem te komen dan het probleem op het bord van een ander te schuiven. Als dat je insteek is heeft je plan veel meer kans van slagen.

[Anoniem130412]

Beste Dennis,

 

Bedankt voor je reactie.

Wanneer wij met 1 pand verder kunnen gaan besparen wij ook op personeelskosten, loonheffing en andere sociale lasten.

Stel je zou een koopsom kunnen afdwingen, hiervoor extra liquiditeit aanvragen, en na het betalen van deze som ga je na enkele maanden liquiditeitsvoordeel behalen op huisvestingskosten en personeelskosten.

Hierdoor kun je versneld je rekening courant verlagen en terugbrengen naar het oude niveau.

Dan zit je 1 keer met een hoge kostenpost, maar stel 3 maanden erna merk je dit in de maandelijkse lasten.

Dan denk ik, beter in 1 keer proberen er vanaf te komen dan nog 1.5 jaar op deze voet verder gaan.

 

 

[Dennis_van_Dijk]

Wanneer wij met 1 pand verder kunnen gaan besparen wij ook op personeelskosten, loonheffing en andere sociale lasten.

 

Ja, maar dat zou je ook doen als je de locatie gewoon sluit. Is de ontslagprocedure al in werking gezet of hik je tegen een natuurlijk moment aan (einde arbeidsovereenkomsten). Ik stel altijd dat Nederland een ontzettend flexibel arbeidsrecht heeft, dat is ook zo, maar je moet wel de regels respecteren en de termijnen in acht houden. Je bent niet standaard morgen van een werknemer af.

 

Stel je zou een koopsom kunnen afdwingen, hiervoor extra liquiditeit aanvragen, en na het betalen van deze som ga je na enkele maanden liquiditeitsvoordeel behalen op huisvestingskosten en personeelskosten.

Hierdoor kun je versneld je rekening courant verlagen en terugbrengen naar het oude niveau.

Dan zit je 1 keer met een hoge kostenpost, maar stel 3 maanden erna merk je dit in de maandelijkse lasten.

Dan denk ik, beter in 1 keer proberen er vanaf te komen dan nog 1.5 jaar op deze voet verder gaan.

 

En de verhuurder kan jouw probleem oplossen...

 

Nogmaals, de koninklijke route is zelf zorgen voor een andere huurder. En ik vermoed dat dat ook de enige manier is waarop je binnen anderhalf jaar van de huurovereenkomst af komt. Ik zou mijn energie daar op richten - naast natuurlijk de energie die je steekt in het optimaliseren van je omzet.

 

Vergeet vooral niet om de huurovereenkomst op tijd op te zeggen - als je nu nog anderhalf jaar mag huren dan zal dat vermoedelijk tussen nu en een half jaar moeten gebeuren.

[Anoniem130412]

De verhuurder krijgt toch zijn geld tot het eind van het contract? Wat is dan het probleem dat de verhuurder moet oplossen?

En ik vraag me af hoe actief de verhuurder op zoek gaat naar een andere huurder, er zal eerder meer leegstand komen dan nieuwe huurders.

 

En je hebt een exloitatieverplichting dus sluiting gaat ook niet.

[Dennis_van_Dijk]

De verhuurder krijgt toch zijn geld tot het eind van het contract? Wat is dan het probleem dat de verhuurder moet oplossen?

 

Jij hebt het toch over een afkoopsom van 2/3 van de te betalen huur?

 

En ik vraag me af hoe actief de verhuurder op zoek gaat naar een andere huurder, er zal eerder meer leegstand komen dan nieuwe huurders.

 

Een verhuurder wil altijd huurders - al is het maar voor de verhuurbaarheid van het object.

 

En je hebt een exloitatieverplichting dus sluiting gaat ook niet.

 

Die snap ik niet. Je kunt toch gewoon een vestiging sluiten? Een vergunning geeft een mogelijkheid maar geen verplichting tot exploitatie.

Als je kunt aantonen dat je dat om bedrijfseconomische redenen doet zal het UWV daar toestemming voor geven. Je kunt dan een locatie sluiten, gewoon de huur betalen en wachten tot het huurcontract eindigt. Als dit de route wordt is het heel wel mogelijk dat de verhuurder wel degelijk op zoek wil gaan naar een oplossing. Van leegstand wordt hij namelijk niet beter.

 

Het verhaal blijft dan het zelfde: lager lasten omdat je geen personeelskosten hebt, alleen bespaar je op rente en een verhaalbij de bank omdat je krediet niet opgeschroefd hoeft te worden.

[Anoniem130412]

Die 2/3 zou een reeele oplossing zijn maar misschien wil de verhuurder gewoon de hele resterende som hebben.

 

In het contract staat dat het pand open moet zijn voor publiek anders €250 boete per dag, dus leegstand is geen optie.

 

[Dennis_van_Dijk]

In het contract staat dat het pand open moet zijn voor publiek anders €250 boete per dag, dus leegstand is geen optie.

 

Kijk, zie daar het probleem wat je op het bord van de verhuurder schuift.

 

Wat is de reden waarom je toentertijd met deze clausule akkoord bent gegaan? Het kan zijn dat hier een bepaalde vernietigbaarheid om de hoek kan komen kijken.

En wat is open voor publiek? Is dat geurende bepaalde tijden of tijdens de openingstijden van jouw bedrijf? In het laatste geval open je toch de deuren dagelijks even van zeg 09.00u tot 09.15u?

[Anoniem130412]

ingeval de winkeliersvereniging winkelopeningsuren vaststelt, zullen deze integraal door huurder in acht genomen dienen te worden, anders per dag die boete van € 250 dat de huurder in gebreke blijft zich te houden aan de vastgesteld openingstijden.

 

Ik weet verder niet wat je bedoelt met vernietigbaarheid.

[Nico Schouten]

Ik vraag mij trouwens af of die openstellingsbepaling niet een onredelijk bezwarende bepaling is.

Vooral de boete die er aan gekoppeld is, dat gaat toch nergens meer over?

 

Open van 9-18 uur en zet er een kauwgomballenautomaat in, dan is het probleem toch ook opgelost?

[Dennis_van_Dijk]

Ik weet verder niet wat je bedoelt met vernietigbaarheid.

 

Ik ga niet het hele verhaal vertellen, hier staat het aardig weergegeven.

 

Vandaar mijn vraag over jullie motivering om akkoord te gaan met, zoals Nico zo mooi stelt, onredelijk bezwarende bepaling.

[Anoniem130412]

Nico,

 

Daar is weer een regel voor opgenomen dat de bedrijfsruimte alleen geëxploiteerd mag worden voor de activiteit die wij dus uitvoeren, dus geen kauwgumballenautomaat toegestaan en verder niks.

[Dennis_van_Dijk]

Daar is weer een regel voor opgenomen dat de bedrijfsruimte alleen geëxploiteerd mag worden voor de activiteit die wij dus uitvoeren, dus geen kauwgumballenautomaat toegestaan en verder niks.

 

Dus als ik het goed begrijp kun jij niet besluiten om, bijvoorbeeld, te stoppen met behang en verf verkopen en over de stappen op numismatiek alleen maar omdat de huurovereenkomst stelt dat je de ruimte alleen kunt gebruiken voor de verkoop van verf en behang. Dat lijkt mij een bepaling die moeilijk stand kan houden voor een rechter.

 

Beste advies wat je hier kunt krijgen: richt je tot een jurist met kennis van zaken om je juridische mogelijkheden te onderzoeken. Zelf gaan dokteren brengt je geen stap verder.

[Anoniem130412]

Dennis,

 

Dit zie je inderdaad correct.

Mij was die onredelijk bezwarende bepaling niet bekend en ik ga hierover lezen.

Maar om dan terug te komen op leegstand van het pand waar verf en behang wordt gekocht, zou je dat dan via de kantonrechter moeten spelen?

Want als jij het contract nu zou lezen zou je dus zeggen dat

1. de winkel voor verf en behang open moet zijn volgens de openingstijden vastgesteld door de winkeliersvereniging

2. in de gehuurde winkelruimte alleen verf en behang mag worden verkocht

 

Ga je dan bij de kantonrechter verzoeken om leegstand van het pand tot einde huurcontract? Wat eigenlijk dus het beste is.

Of zeg je, dit heeft geen kans van slagen, vraag maar of je er bij wijze van een kauwgumballenautomaat in mag zetten, waar verder geen personeel etc. voor nodig is?

[Dennis_van_Dijk]

Ga je dan bij de kantonrechter verzoeken om leegstand van het pand tot einde huurcontract? Wat eigenlijk dus het beste is.

Of zeg je, dit heeft geen kans van slagen, vraag maar of je er bij wijze van een kauwgumballenautomaat in mag zetten, waar verder geen personeel etc. voor nodig is?

 

Dat is voer voor de jurist die je gaat inschakelen ;)

 

My 2 cts:

[*]Geef aan dat je stopt met de handel die je nu voert, vanwege bedrifseconomische overwegingen;

[*]Je kunt niet op zoek gaan naar een indeplaatsstelling omdat iedere huurder met deze handel dit probleem heeft;

[*]Ook kun jij niet een andere handel beginnen op deze locatie omdat dat niet is toegestaan conform de huurovereenkomst;

[*]De verhuurder wil niet van de huurovereenkomst afwijken;

[*]De clausule is dan ook onredelijk bezwarend en moet dus van tafel.

 

Als de clausule verdwijnt ligt er veel open:

[*]je kunt zelf iets anders beginnen (kauwgomballenautomaat);

[*]je kunt op zoek naar een indeplaatsstelling;

[*]je verhoogt de kans op medewerking door de verhuurder.

 

[Anoniem130412]

Oké.

 

Dan zal ik morgen eens contact opnemen met de rechtsbijstandsverzekering om te kijken of zij mij hierin kunnen gaan bijstaan.

Ik wil je in ieder geval bedanken voor je hulp.

 

[Anoniem130412]

Ik kan natuurlijk ook gaan praten met de winkeliersvereniging, als die zeggen dat de vestiging dicht mag blijven dan houd ik mij aan mijn contract waarin staat " uren door de winkeliersvereniging vastgesteld "