Al je onroerend goed in 1 BV of alles in een aparte BV

[DannyvanM]

Na de site goed doorgelezen te hebben heb ik een groot gedeelte van mijn antwoord al gevonden. Er blijft echter 1 vraag die onbeantwoord blijft.

 

Momenteel heb ik een werkmaatschappij waarin een horecazaak zit. Deze draait goede winsten en vorig jaar heb ik een Onroerend goed BV opgericht en daarmee een appartementencomplex aangekocht. Deze Onroerend goed BV zit samen met de Horeca BV in een fiscale eenheid. Boven de beide BV's staat de Holding.

 

Nu wil ik dit jaar een 2e appartementencomplex aan gaan kopen. De vraag is echter, start ik een 2e onroerend goed BV op om dit aan te kopen, of koop ik het aan met de reeds bestaand Onroerend goed BV?

 

Van de volgende voor en nadelen ben ik reeds op de hoogte:

- Voor latere verkoop kan ik het beter in een aparte bv zetten en tegen die tijd de bv verkopen ipv het onroerend goed alleen. Dit scheelt vennootschapsbelasting in het jaar van de verkoop.

- aan het oprichten van een nieuwe vennootschap zitten extra kosten (oprichtingskosten, uitbreiden fiscale eenheid, jaarrekeningen)

 

De bedoeling is om de komende 10 jaar het onroerend goed nog niet te verkopen en met de huurinkomsten de hypotheek af te lossen.

 

Wie kan mij hiermee verder helpen?

[Hermes Ratgers]

Argumenten tegen een extra BV:

 

[*]Extra lasten van oprichting (deze zijn tegenwoordig vrij laag

[*]Extra lasten van een boekhouding en bijkomende zaken

[*]Extra lasten om vertegenwoordiging van de BV aan te tonen (11,- KVK per BV, maar ook veel inspanningen)

 

Argumenten voor een aparte BV

[*]Scheiding van risico's

[*]Bij verkoop pand kan evt met pand verkocht worden

 

Een extra BV is naar mijn mening interessant als de bank genoegen neemt dat alleen de desbetreffende BV tekent voor de financiering. Dat zal haast niet mogelijk zijn, maar is te proberen waard.

Als een evt faillissement van 1 BV het gevolg heeft dat alle BV's omvallen, dan heeft de oprichting van een nieuwe BV weinig zin gehad. Als faillissement van enkele andere BV's (met vermogen) daardoor voorkomen kan worden, dan kan het interessant zijn.

 

Voor wat betreft de 2e argument voor, is het maar de vraag of een evt koper de BV wil overnemen.

 

Als 1 pand voor de verhuur is en de 2e ook voor de verhuur (en voor langere periode) dan zal ik daar persoonlijk gewoon 1 BV voor gebruiken. Wil je een keer een pand kopen voor het opknappen en doorverkopen dan zal ik dat scheiden. Dus per activiteit (verschillende risico's) een BV. Mijn lijstje is niet uitputtend.

 

(PS voor een eigen relatie heb ik juist de andere visie gekozen, meer omdat hun visie anders is)

[DannyvanM]

Beste HeRaFin,

 

Bedankt voor de reactie. Zelf heb ik nog wat navraag gedaan en uiteindelijk tot de conclusie gekomen de bestaande onroerend goed BV te gebruiken. Dit mede omdat het doel is te verhuren en niet te verkopen.

 

Als er nou iemand komt die wel een bovennormaal bod neer wilt leggen voor het onroerend goed is mij geadviseerd dat ik altijd nog een splitsing van de vennootschap kan doen en proberen de BV te verkopen ipv het onroerend goed alleen.

 

 

[jasper.vds]

Het voordeel op de overdrachtsbelasting wat je noemt voor het verkopen van de BV in zijn geheel ipv alleen het onroerend goed gaat niet op. Als een BV grotendeels bestaat uit onroerende zaken is er ook OVB verschuldigd.

 

Jasper

[ronaldinho]

altijd nog een splitsing van de vennootschap kan doen en proberen de BV te verkopen ipv het onroerend goed alleen.

Probleem daarbij is dat je wel met (3-jaars-) termijnen te maken krijgt, zowel voor de overdrachtsbelasting als voor de vennootschapsbelasting. Als je snel wilt verkopen, kun je beter nu vast voorsorteren.

 

Maar zoals Herafin al aangeeft: alle mogelijkheden kennen voor- en nadelen.