Financiering pand bepaald fiscale (on)mogelijkheden (Bij VOF)????

[Erwin123]

Allen,

 

Ik heb een vraagje m.b.t. de aankoop van een pand en de wijze zoals dit na verbouwing dient te worden meegenomen in de aangifte.

 

Mijn vrouw en ik hebben een VOF, en in 2012 hebben wij een pand (voormalig woonhuis) gekocht voor het uitoefenen van onze winkelactiviteiten. Voordat we deze aankoop deden, huurden wij winkelruimte van derden. De aankoop van het pand is gebaseerd op het resultaat van de winkelactiviteiten. Bij aankoop van het pand was er 1 toegangsdeur. Het gehele pand is in 2012 op de balans van de VOF gekomen omdat we boven toen nog als opslagruimte wilde gebruiken.

 

Gedurende de verbouwing in 2013 hebben we echter gaandeweg besloten dat we boven een klein appartement wilden. Wij hebben een nieuwe pui geplaatst, met aparte toegangsdeur naar boven. De verbouwing is in 2014 gereedgekomen, en sinds een half jaar is het verhuurd.

Om deze huurinkomsten belastingtechnisch zo efficiënt mogelijk mee te nemen wil ik de bovenwoning als privébezit kenmerken. Zo betaal ik alleen vermogensbelasting over de totale huuropbrengsten, maar worden deze niet opgeteld bij mijn overige inkomsten.

 

De vraag is of dit inderdaad belastingtechnisch de meest goede oplossing is en zo ja op welke wijze dit dan in de aangifte van 2013 moet worden meegenomen? Volgens mijn accountant kan de bovenwoning niet als privébezit worden meegenomen omdat de financiering van het gehele pand gebaseerd is op het resultaat van de winkelinkomsten en de totale hypotheek wordt afgeschreven van een zakelijke rekening. Op internet vind ik echter nergens terug dat de wijze van financiering de (on)mogelijkheden bepaald en de financiering van een pand is m.i. iets heel anders dan hoe deze fiscaal wordt meegenomen. Indien privébezit, dan dient er m.i. simpelweg een correctie plaats te vinden ter correctie van de hypotheeklast op de bovenwoning welke uiteraard niet mogen worden meegeteld als zakelijke kosten.

 

Graag reactie op de zienswijze van mijn accountant versus mijn zienswijze!

 

[ronaldinho]

Op zich is de wijze van financieren of van welke rekening de rente en aflossing wordt betaald niet relevant voor de vermogensetikettering. Het is juist andersom: de etikettering van het pand bepaalt de etikettering van de bijbehorende financiering. Echter, in de overeenkomst met de bank kunnen natuurlijk bepalingen zijn opgenomen op grond waarvan je het hele pand in je onderneming moet gebruiken, bijvoorbeeld op straffe van directe opeisbaarheid van de lening.

 

De vraag is dan van welk begrip 'onderneming' moet worden uitgegaan. Voor de btw is bijvoorbeeld de verhuur van vastgoed een ondernemingsactiviteit, zij het doorgaans vrijgesteld. Dat je voor de inkomstenbelasting (soms) mag kiezen of het pand als zakelijk of privé gebruikt, hoeft voor de bank dan ook niet doorslaggevend te zijn. Bedrijfseconomisch gelden weer andere voorwaarden dan fiscaal. Daarover valt zo niet zoveel te zeggen.

 

Vanuit fiscaal oogpunt is het wel een interessante discussie. Bij de aankoop was het hele pand bestemd voor gebruik binnen de onderneming - dus verplicht ondernemingsvermogen. Op enig moment is besloten om een deel anders aan te wenden. De vraag is of dat voldoende is om een overgang van verplicht zakelijk naar keuzevermogen te bewerkstelligen en of deze wijziging voldoende is om tot heretikettering over te gaan. Of bijvoorbeeld dat de conclusie moet worden getrokken dat nu sprake is van een splitsing van het pand in een verplicht zakelijk en een verplicht privedeel, dat zou ook nog kunnen. Waarbij een overgang naar box 3 dan wellicht niet verplicht is, omdat je het (zakelijk bestemde) pand nu eenmaal niet zonder die bovenverdieping kon krijgen en je dus een zakelijke reden had om (ook) die bovenverdieping te kopen. Daar raak je dan een van de belangrijkste discussies op het gebied van vermogensetikettering van de laatste jaren.

 

Praktisch gezien betekent dat dat er voor ieder standpunt wel wat te zeggen valt en je dus zelf de keuze kunt maken. Die keuze moet je wel heel bewust maken en heel duidelijk (en tijdig) vastleggen, inclusief onderbouwing.

 

De overgang van een gedeelte naar box 3 betekent overigens wel een afrekening over de eventuele stille reserves in dat deel, opgekomen door de realisatie van het appartement. Daarnaast is het de vraag wat voordeliger is: in box 1 heb je kosten- en renteaftrek en betaal je dus alleen over de werkelijke winst, verminderd met de MKB-winstvrijstelling. In box 3 betaal je over de waarde van het (betreffende deel van het) pand, verminderd met het deel van de schulden dat daarmee correspondeert. De rente op die schulden kun je dan dus niet meer aftrekken en ook als je even geen huurder hebt, moet je toch box-3-heffing betalen. Dat is een kwestie van rekenen en inschatten.

 

Een recht-toe-recht-aan-antwoord valt helaas niet te geven.

[Erwin123]

Tijdens aankoop was het pand nog een woonhuis. De bank heeft dan ook een financiering van een woonhuis gedaan, met natuurlijk wel in de wetenschap dat wij beneden gingen verbouwen om onze ondernemers activiteiten te gaan uitoefenen. Het bestemmingsplan voor beneden was al “detailhandel” (oude bewoner had ontheffing op bestemmingsplan) en het bovengedeelte is “woonbestemming” gebleven. Er is door de bank niet gesteld dat het bovengedeelte niet geschikt gemaakt mag worden voor verhuur.

Terugkijkend denk ik dat het juist is geweest om in de aangifte van 2012 de gehele woning op de onderneming te zetten, hoewel het bestemmingsplannen al wel verschillend waren. Maar dit heeft fiscaal m.i. geen consequenties, enkel effect op de ondernemersmogelijkheden. Ik heb mezelf idd onlangs de vraag gesteld in hoeverre de aangebrachte aparte opgang in 2013 niet tot gevolg heeft dat het bovengedeelte verplicht naar privé gehaald moet worden. Het verhuren van woonruimte is voor mij geen ondernemersactiviteit, en het ondernemershandboek lijkt mij daar namelijk vrij duidelijk in (zie 6.6.3 ondernemershandboek 2013). Ik vraag me dan ook af of mijn administratiekantoor hier een steek heeft laten vallen.

Omdat de huurinkomsten 52% belast zullen worden, en de hypotheekschuld op de bovenwoning met de tijd zal verminderen, heb ik inmiddels mijn administratiekantoor concreet de vraag gesteld wat er moet gebeuren om de bovenwoning naar privé te krijgen. Ik kreeg een wat onbegrijpelijk antwoordt waarbij zij aangeven dat zowel “kadastrale” evenals “juridische” splitsing randvoorwaardelijk is. Ik kan nergens terugvinden dat dit idd zo is. Ik heb contact gezocht met de gemeente en zij vonden dit in ieder geval niet benodigd. Een belletje naar de fiscus gaf aan dat dit ook niet vanuit fiscaal oogpunt benodigd is, maar mogelijk wenselijk/verplicht was vanuit gemeentelijk oogpunt. In datzelfde belletje naar de fiscus werd mij verteld dat ik een herziening van deze heretikettering even op papier moet zetten incl. de tijdlijn, en dit als melding naar de belastingdienst moest sturen. Heb dit inmiddels gedaan, en wacht even af wat de reactie wordt.

Wat voor mij nu rest is een reële verdeling van de hypotheeklast en de economische (WOZ) waarde. Beiden voor aanvang van de verbouwing. Hoewel het gemeentelijk nu 2 adressen zijn, weet ik nog even niet of ik nu ook 2 gescheiden WOZ aanslagen krijg.

 

[ronaldinho]

Zoals u het heeft verwoord, zie ik geen noodzaak om het woningdeel naar privé te halen. Ten eerste was gesplitste aankoop niet mogelijk en ten tweede was de oorspronkelijke bedoeling om het hele pand zakelijk te gebruiken. Dat maakt naar de huidige stand van de jurisprudentie in ieder geval de etikettering als zakelijk in 2012 terecht. Het bestemmingsplan staat daar volledig los van. Met name dat eerste leidt ertoe dat niet iedere wijziging direct ertoe leidt dat de etikettering anders moet. Het verhuren op zich kan prima een ondernemingsactiviteit zijn, als dat voortvloeit uit de 'gedwongen' aankoop. Het ligt dus wat genuanceerder dan het handboek suggereert, maar dat zou de leesbaarheid van dat handboek niet bepaald ten goede komen.

 

Het standpunt van verplichte heretikettering zou wel ingenomen kunnen worden bij de splitsing, daarom gaf ik aan dat in feite ieder standpunt verdedigd kan worden. Het lijkt me dan nuttiger om eerst te bepalen wat het meest voordelig is en dat standpunt dan expliciet aan de fiscus voor te leggen, dan om de fiscus te vragen wat die er zelf van vindt - dan krijg je namelijk eerder een antwoord waar je niet op zit te wachten.

 

De vraag die u het administratiekantoor zou moeten stellen, is wat de gevolgen zijn van zakelijk vs. prive. Box 1 is bijvoorbeeld voor ondernemers geen 52%, omdat de MKB-winstvrijstelling ook nog van toepassing is. Daarnaast neemt ook in box 3 de belastingheffing langzaam toe, omdat ook daar geldt dat de hypotheek langzaam minder wordt. Een ander verschil is dat box 1 uitgaat van de werkelijke resultaten en box 3 van een forfaitair rendement. Bovendien worden in box 3 eventuele waardestijgingen direct meegenomen, terwijl in box 1 de heffing wordt uitgesteld tot realisatie (of mogelijk nog later door de stakingsfaciliteiten). Dat zijn allemaal aspecten die meegerekend moeten worden.