Onderneming en daarnaast tijdelijk verhuren huurwoning

[ummu]

Beste allen,

 

Ik heb een makelaarskantoor en daarnaast verhuur ik mijn tweede woning af en toe via Airbnb. Ik heb laatst van mijn belastingadviseur te horen gekregen dat indien ik mijn tweede woning verhuur en werkzaamheden verricht ik de inkomsten moet aangeven in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden. Dit omdat ik voor de sleuteloverdracht zorg en schone handdoeken lakens etc regel. Echter, als ik deze werkzaamheden uitbesteed aan een familielid vallen deze dan nog steeds onder resultaat uit overige werkzaamheden of blijft het in box 3?

 

Heeft dit dan ook effect op mijn onderneming? Hoe kan ik hier meer over te weten komen.

 

Alvast bedankt voor de moeite!

 

Groeten

 

Ummu

[shoptillyoudrop]

Een 2e woning behoort normaal gesproken in box 3 thuis.

 

Uiteraard is het anders als je woningen bedrijfsmatig verhuurt (dan is het box 1, als je geen rechtspersoon bent).

 

Maar jouw adviseur vindt dus dat het box 1 wordt omdat je de sleutels zelf overhandigt aan de huurder enz...?

 

Vraag mij toch af waar dat op gebaseerd zou zijn. Er zijn wel meer particulieren die hun vakantiewoning soms (helemaal zelf!) verhuren.

 

Het lijkt mij (dat proef ik uit je woorden) dat de adviseur vindt dat dit komt omdat je ook een onderneming hebt.

Maar (althans: dat neem ik aan...) jouw onderneming staat daar toch los van(?).

 

Een makelaar is tenslotte geen vakantiewoningverhuurbedrijf.

 

Of handel je zelf bedrijfsmatig in woningen? Dus aankoop/verkoop/verhuur van eigen woningen?

Want dan zou je misschien inderdaad kunnen vinden dat deze (2e) woning eigenlijk ook zakelijk bezit is...

 

[ummu]

Ja inderdaad. Als ik de sleutel zelf overhandig en extra werkzaamheden verricht wordt dat volgens hem gezien als resultaat uit overige werkzaamheden.

 

Mijn onderneming staat er inderdaad los van vandaar dat ik ook in de war ben geraakt met zijn opmerkingen. Wat ik heb vernomen is dat de tweede woning in box 3 blijft mits er sprake kan zijn van een onderbeming als je echt 20 panden etc gaat verhuren.

 

Bedankt voor je reactie, het laat mij zien dat ik het toch niet helemaal mis hebm ik zal nog even afwachten wat de anderen ervan vinden.

 

Nog een fijne avond gewenst

 

 

 

 

[shoptillyoudrop]

Als ik de sleutel zelf overhandig en extra werkzaamheden verricht wordt dat volgens hem gezien als resultaat uit overige werkzaamheden.

 

Volgens mij is dit wel een beetje wat mijn zoon een paar jaar geleden "een poepverhaal" noemde...

Lijkt mij weinig ter zake doende in deze (of je nou wel/niet iemand de sleutels laat overhandigen, zelf gaat schoonmaken, e.d.).

 

Maar waarom vraag je hem/haar niet waar (welke wet/jurisprudentie/uitspraak/besluit etc.) deze mening op gebaseerd is?

Ik ken het niet, maar misschien heb ik iets gemist.

 

[prinsrachid]

Ik heb een makelaarskantoor en daarnaast verhuur ik mijn tweede woning af en toe via Airbnb. Ik heb laatst van mijn belastingadviseur te horen gekregen dat indien ik mijn tweede woning verhuur en werkzaamheden verricht ik de inkomsten moet aangeven in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden. Dit omdat ik voor de sleuteloverdracht zorg en schone handdoeken lakens etc regel. Echter, als ik deze werkzaamheden uitbesteed aan een familielid vallen deze dan nog steeds onder resultaat uit overige werkzaamheden of blijft het in box 3?

Ik denk dat je belastingadviseur gelijk heeft, maar ik moet er ook bij zeggen dat de grens tussen box 1 en box 3 op dit punt niet in steen is gegoten. Het criterium waar naar gekeken moet worden, is of er sprake is van "meer dan normaal" vermogensbeheer of niet. Is er sprake van méér dan normaal vermogensbeheer, dan horen de inkomsten in box 1 als RoW. Is er sprake van normaal vermogensbeheer, dan moet het in box 3.

 

Alleen wat is 'normaal vermogensbeheer'? In ieder geval een grijs gebied. ;) Het moet dan gaan om het meer doen dan de meest basale dingen. Naarmate de zaken die je zelf doet heel erg simpel zijn en niet veel specifieke kennis vereisen, zal het mijns inziens niet snel in box 1 horen. Maar als je zelf reparaties gaat uitvoeren, contacten moet onderhouden met leveranciers, verbouwingen aanstuurt, etc, dan daar steeds eerder sprake van zijn.

 

Als je trouwens naar de digitale belastingaangifte kijkt, dan zul je overigens merken dat de Belastingdienst zelf de tweede woning maar al te graag (en zonder al te veel aanvullende vragen) de tweede woning automatisch in box 3 plaatst. Waarschijnlijk vinden ze dat ook wel zo makkelijk.

 

Persoonlijk heb ik overigens altijd een simpele boekhouding bijgehouden van alle omzet en kosten. Mocht er dus nog een controle komen en mocht de Belastingdienst van mening zijn dat alles alsnog meer dan normaal vermogensbeheer zou zijn geweest, dan kan er alsnog snel een aangifte worden gedaan op basis van daadwerkelijk rendement. Het bijhouden van daadwerkelijk rendement is overigens voor je eigen inzicht gewoon aan te raden. Fiscaal denk ik overigens dat de Belastingdienst er weinig mee zou opschieten. Het daadwerkelijk rendement op het verhuren van een tweede woning is naar mijn mening vaak minder dan het forfaitaire rendement in box 3.

 

Er is overigens ook nog de omzetbelasting. Voor zover ik weet, kun je onder het ondernemerschap voor de omzetbelasting uitkomen, als je de woning minder dan 20 weken per jaar verhuurt. De rechtspraak lijkt deze grens echter niet te volgen, in het geval de (vakantie)woning(en) wordt/en aanschaft met uitsluitend als doel om ze te verhuren. Dat zou betekenen dat je dus meteen als ondernemer voor de omzetbelasting zou moeten worden aangemerkt. Zoals gezegd: grijs gebied...