Nederland wordt geconfronteerd met een teruglopende vastgoedmarkt met als gevolg dalende huurprijzen en een toenemende leegstand van kantoor- en bedrijfsruimte. Hierdoor zijn verhuurders meer dan ooit bereid om huurders tegemoet te komen in de huurcondities (huurkorting; huurvrije periodes etc.)
Voor huurders is het dan ook een goed moment om hun huurovereenkomst eens goed tegen het licht te houden.
Huisvestingkosten zijn immers, na personeelskosten, de grootste kostenpost van ondernemingen.
Wanneer de opzegtermijn van uw huurovereenkomst in zicht komt is het interessant om uw huisvestingssituatie eens goed te onderzoeken:
1. Inventarisatie
Inventarisatie van de huidige huursituatie (looptijd van de huurovereenkomst; opzegtermijn; huidig ruimtegebruik; huidige huurprijs; servicekosten en overige huurcondities)
2. De toekomst van uw organisatie
(ruimtebehoefte; gewenste flexibiliteit / huurtermijn; budget)
Deze stappen kunnen leiden tot de volgende mogelijkheden:
• het openbreken en heronderhandelen van de huidige huurovereenkomst teneinde een besparing op huurlasten (en betere huurcondities) te bewerkstelligen; of:
• het opzeggen van de huidige huurovereenkomst en het aanhuren (of aankopen) van een object dat past binnen het toekomstig beeld van uw organisatie; of:
• continuering van de huidige huurovereenkomst.
Hier nog wat tips:
[*] agendeer de opzegtermijn van uw huurovereenkomst ruim van tevoren en neem tijdig actie: geen actie betekent voor langere tijd weer vastzitten aan te dure voorwaarden
[*] wees u bewust van uw sterke positie als huurder in deze markt
[*] ga niet alleen het onderhandelingstraject aan met een professionele vastgoedpartij
[*] naast de huurprijs zijn ook andere huurvoorwaarden van belang zoals de looptijd van het contract en de mogelijkheid van onderverhuur
[*] benut de mogelijkheid van heronderhandelen ook om uw ruimtebehoefte te onderzoeken en af te stemmen op de ambities van uw organisatie
[*] onderzoek de mogelijkheden van flexwerken
[*] ga niet snel een langdurige huurovereenkomst aan; een kortere huurovereenkomst biedt meer flexibiliteit en minder risico
[*] vanwege nieuwe internationale accountancy regels (IFRS) moeten bedrijven vanaf 2011 lopende huurovereenkomsten op hun balans activeren. Dit zal bij huurders leiden tot de behoefte aan kortere huurcontracten.
Het is en blijft een markt van vraag en aanbod. Wat natuurlijk wel zo is dat alle items zoals huurkorting, huurvrije periode en huurtermijn een "communicerend vat" is. Bij een langere looptijd zijn vanzelfsprekend betere condities uit te onderhandelen. Ons kantoor heeft recent voor een client een bestaande huurovereenkomst voor 3.500 m2 (waarvan de eerste huurtermijn van 5 jaar verstreek) opengebroken en nieuwe huurcondities waaronder huurkorting en een aanzienlijke huurvrije periode bewerkstelligd. De gerealiseerde besparing voor deze huurder was aanzienlijk. De verhuurder ontvangt voor deze incentives wel een nieuwe huurtermijn met de zekerheid van cashflow (in plaats van leegstand); hetgeen de afschrijving in waarde beperkt.