Bley

Nee, het is iets anders dan het rekenkundig lijkt. Het geval wil dat het pand in een dorpje in groningen staat. De bakstenen hier zijn even duur als in het westen. Maar eenmaal gebouwd is de waarde relatief veel lager. Wanneer ik de aankoopsom + brandschadeuitkering + eigen investering + toekomstige investering tezamen neem kom ik rond de 1.8 miljoen uit. Echter, dat is geen reëele commerciële waarde in deze regio. Daarbij is de 700ton taxatie van heden, voor een boerderij 'in herbouw'. Vandaar dat de waarde ook relatief laag is. Als de 250K geïnvesteerd wordt, is de getaxeerde toekomstige waarde als woonboerderij 900K. Als exploitatie boerderij is die waarde dan 1.200K. Het had mij welgevallen wanneer het pand in Naarden stond, maar het is niet anders ;) mod-edit: quotelink aangepast

De herfinanciering van 400k zal geen groot probleem zijn vermoed ik. Jouw probleem zit hem in die € 250k. Als ik het goed begrijp wil je een bestaande boerderij ombouwen tot een b&b. Kun je jouw investeringsbegroting hier eens plaatsen. Want hoewel € 250k met een diepe zucht uitgegeven kan zijn is het ook heel erg veel geld. Wellicht dat deze begroting ons een financieel beeld kan geven van jouw plannen en de realiteit / haalbaarheid daarvan. Als hierboven gezegd had ik een financier voor de 250K maar de bank geeft geen toestemming voor een 2e hypotheekhouder, dus heb ik nu 650K te financieren :s

Ik moet even uitzoeken hoe ik de begroting kan plaatsen. Daar zit overigens weinig ruimte in. Ik heb redelijke financiële kennis (oa financieel controller geweest voor Fam. Brenninkmeijer en intern auditor voor Min v Defensie en tal van andere financiële functies). Daarnaast ben ik reeds 2 jaar aan het bouwen, in eigen beheer met onderaannemers waardoor mijn bouwkundige kennis redelijk Up to date is. Het blijft een forse investering, maar dat heeft vooral te doen met grootte. Het pand is 1.600m2 groot. Voor de vloerverwarming (voorbeeldje) gaat er zomaar 10 kilometer slang in. Dan is 250K gauw geïnvesteerd. [mod edit: quotes hersteld]

Ik was in eerste instantie alleen op zoek naar 250K. Daar had ik een investeerder voor die 2e hypotheekrecht wilde. De bank accepteert geen 2e hypotheekhouder. Vandaar dat ik nu naast de 250K ook eerst de 400K moet herfinancieren. Ik heb inmiddels rond de 1.2 miljoen geïnvesteerd uit eigen middelen en verzekeringspenningen. Lijkt me voldoende eigen geld. De commerciële waarde is getaxeerd op 1.2 miljoen. 650K hypotheek is redelijk toch? Ik kan me voorstellen dat er OG is met een mindere dekking. Onderscheidend vermogen is duidelijk aanwezig in mijn ogen. In de regio is weinig vergelijkbaars. De banken die ik sprak, en Brouwers bevestigen dit. Echter is er onvoldoende drank-omzet voor een brouwer. Dat begrijp ik wel. De gesproken banken vinden het plan realistisch, maar dat is geen argument meer tegenwoordig. Dat geldt echter niet alleen voor mij. Zelfs goedlopende bedrijven raken failliet door opzeggen van kredieten wanneer een bank zich op een nieuwe doelgroep richt. Met name de Deutsche bank stuurt talloze bedrijven richting de afgrond is overal te lezen. De aangehaalde opmerking kwam van een meneer van Abnamro. Zo ver ik kon inschatten was het een nieuwe medewerker, net van school, een jaar of 20 die de 'oefening- slecht nieuws brengen' had te volbrengen. Hij had allerlei vage argumenten waar hij zelf ook niet achter stond of niet begreep. Ik kan alleen maar hopen dat hij er iets van opgestoken heeft. Gedurende het gesprek begon hij al redelijk te twijfelen of hij wel de juiste baan had gekozen. Je mag alles zeggen hoor :) mijn idee over de rente is dat wanneer iemand vermogen op de bank zet, daar 1,5pct rente voor krijgt. 5,5pct lijkt me dan veel aantrekkelijker en gezien de overwaarde weinig risicovol. Overigens had ik voor de 2e hypotheekhouder (de particulier die wilde financieren) 7pct rente aangeboden. Nu gaat het echter om een 1e hypotheekrecht, vandaar mijn gedachte over de iets lagere rente. Qredits ken ik niet. Ik zal daar eens naar kijken. Dank u :) [mod edit: quotes hersteld]

Ik richt me op bed & broodje, Groepsaccommodatie, workshops en trainingen, kleine seminars et cetera. Ik zal zelf workshops organiseren ogv mindfullness in de breedste zin. Door de landelijke ligging, parkachtige tuin, maar ook welnes (binnenbad, sauna, jacuzzi et cetera) is de boerderij erg veelzijdig inzetbaar. Ik heb alles duurzaam gebouwd, stroom van de zon, groente en fruit uit de tuin, eitjes van de kippen etc. Maar de bank zegt eenvoudig: "geweldig plan, goede prognoses, maar kom maar terug als je 3 jaarrapporten kunt laten zien!" Heb zelfs een bank gesproken die erg positief was over de vooruitzichten, maar gewoon zegt dat het een nieuwe activiteit is, en men weet niet of het niet allemaal te ingewikkeld voor mij is. Conclusie: wij mogen van de afm nog geen 5.000,- lenen. Belachelijk als je het mij vraagt. Maar goed... Banken...

Ik heb een ondernemingsplan opgesteld met een investeringsbehoefte van 250K. Het gaat om een verblijfslocatie (B&B, trainingen, groepscommodatie et cetera) incl wellness en barruimte. Uit eigen middelen heb ik reeds 1 miljoen geïnvesteerd. Resultaat (voorzichtige Base Case prognose) eerste jaar (2014) komt op een paar honderd euro, en een cashflow van iets meer dan 40K (afschrijvingen op de investering). Een volledig jaar geeft een prognose Ad > €40.000 per jaar en cashflow bijna €100K. Het pand ligt ca 10km van de Duitse grens. Heeft iemand ervaring met hypotheek verstrekking door een Duitse bank en/ of met een Duitse brouwerij? De voorkeur is om de bestaande hypotheek mee te nemen want de rente is hoog (5%). Bij nieuwe hypotheek (evt met garantstelling brouwerij) met extra 250K blijven de maandlasten gelijk. Ter info: het gaat dan om 400K oude hypotheek en 250K nieuw. Taxatiewaarde bedrijfsmiddelen (onr goed, installaties etc) ligt rond 1.3-1.4 miljoen. Ik hoop hier wat wijzer te worden :) Groeten Patrick