martijnmeijer

In haar antwoord op de prejudiciele vraag van de Rechtbank Gelderland heeft de Hoge Raad besloten dat de schuldeiser niet verplicht is een andere incassohandeling te verrichten na de eerste 14 dagen brief jegens de consument. De 14 dagen brief. Zoals de meeste van jullie al weten bepaalt de wet dat de schuldeiser de redelijke kosten welke hij dient te maken om de schuldenaar aan te schrijven kan verhalen op grond van artikel 6:96 lid 2 c BW. Voordat een consument deze redelijke kosten moet betalen dient de schuldeiser, nadat de eerste betalingstermijn is verlopen, een aanmaning te sturen, waarin de consument nog een periode van 14 dagen krijgt om te betalen waarin hij duidelijk dient te worden gewezen dat hij de buitengerechtelijke incassokosten pas verschuldigd is wanneer hij niet binnen 14 dagen betaalt artikel 6:96 lid 6 BW. Nog een andere incassohandeling vereist ? In de jurisprudentie was het niet duidelijk of er na het versturen van de 14 dagen brief nog een andere incassohandeling van de schuldeiser is vereist, voordat de consument de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is. Zo achte de rechtbank Arnhem ( nu rechtbank Gelderland) een nadere incassohandeling noodzakelijk. Dit uitgangspunt werd ook aangenomen in het Rapport BGK-Intergraal 2013, welk rapport is vastgesteld door het landelijk Overleg Vakinhoud Civiel en Kanton en landelijk Overleg Vakinhoud Civiel Sectoren van de Hoven. Het gerechtshof Arnhem- Leeuwarden oordeelde echter op 17 september 2013 dat de 14 dagen brief voldoende was. Prejudiciële vraag De Rechtbank Gelderland heeft daarom eind 2013 de Hoge Raad de prejudiciële vraag voorgelegd of artikel 6:96 lid 6 BW aldus dient te worden uitgelegd dat na het verzenden van de daarin genoemde 14 dagen brief vergoeding van buiten gerechtelijke incassokosten is verschuldigd, zonder dat de crediteur na het verzenden van de 14 dagen brief een nadere incassohandeling heeft verricht. De Hoge Raad heeft bij het arrest van 13 juni besloten: “dat art. 6:96 lid 6 BW aldus moet worden uitgelegd dat, indien de schuldeiser in redelijkheid tot het verrichten van incassohandelingen is overgegaan en de daarin genoemde veertiendagenbrief aan de consument-schuldenaar heeft gestuurd, bij uitblijven van de betaling binnen de termijn van veertien dagen de in het Besluit genormeerde vergoeding voor buitengerechtelijke incassohandelingen door de consument-schuldenaar verschuldigd wordt, zonder dat de schuldeiser gehouden is daartoe nog nadere incassohandelingen te verrichten;” Kortom de 14 dagen brief is voldoende.

Beste Branbander2 Indien de opzeggingstermijn niet in je huurovereenkomst staat vermeld, bedraagt de opzegtermijn volgens artikel 7:293 lid 2 BW ten minste 1 jaar. De opzegging dient dus vóór de aanvang van het begin van het laatste huurjaar van de eerste huurperiode te worden gedaan per aangetekende brief of per deurwaarderexploot. Gedurende de gehele huurperiode dient aan dit vereiste te worden voldaan, voor de eerste huurperiode dient dit op grond van artikel 7:293 lid 1 BW te worden gedaan en voor een opzegging tegen het einde van de tweede huurperiode op grond van artikel 7:300 lid 2 BW. Doordat ik uit uw beschrijving van de casus niet kan opmaken dat de verhuurder ernstige wanprestatie pleegt, zoals het niet verhelpen van ernstige gebreken, rust er voor u alleen de mogelijkheid om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen. Gezien de huidige economische situatie is de kans groot dat de verhuurder een minder hoge huurprijs kan vragen dan hij nu doet. De gemiddelde kosten welke de verhuurder zal hebben bij het voortijdig beëindigen van de huurovereenkomst bedragen; - drie maanden huurderving, voor de periode van het zoeken van een nieuwe huurder; - renovatiekosten; - plus een (waarschijnlijk) lagere huur over een periode dat de huurovereenkomst nog zou doorlopen. Een optie is om aan de verhuurder voor te stellen dat jij het verschil in huur wilt betalen welke hij mist indien hij het gehuurde voor minder kan verhuren dan hij nu doet aan jouw. Een andere optie is om, bovenstaande kosten bij elkaar te berekenen en het totaal bedrag door de helft te delen en dit bedrag aan de verhuurder aanbieden als opzegpremie. Hopende u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Mr. M. Meijer http://oudaen-advocatuur.nl/beeindiging-huurcontract/ voor meer info over het opzeggen van het huurcontract.

Ontslag op staande voet. In de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam 2012,( 03-04-2012,200. 094.911-01) heeft het hof geoordeeld dat je een werknemer op staande voet kunt ontslaan, indien hij ondanks herhaalde dringende waarschuwingen, herhaaldelijk ( veel) te laat op werk komt. Ook heeft de rechtbank Groningen op 22-4-2011 ( LJN BQ2454 ) besloten dat een ontslag op staande voet rechtvaardig is wegens structureel te laat komen. Er dient wel te worden gekeken naar de aard van het werk. De persoonlijke omstandigheden en het (gezins)inkomen behoort tot de verantwoordelijkheid van de werknemer zelf. De dringende reden dient aan de werknemer te worden meegedeeld. In dit geval ‘’ het ondanks waarschuwen en zonder geldig excuus herhaaldelijk te laat komen” In de brief dient ook te worden gemotiveerd waarom dit voor de werkgever een subjectief dringende reden is. De ontslag dient ook onverwijld te zijn gegeven. In bovenstaande uitspraak heeft het hof besloten dat, indien je de werknemer meteen na de constatering van het feit schorst en vervolgens 4 dagen laten ontslaat, je hier ook aan hebt voldaan. Ik zou het echter eerder doen voor de zekerheid. Voordat je aan het ontslag op staande voet kan overgaan, dien je dus eerst een duidelijk dossier opgebouwd te hebben waarin minimaal staat vermeld ; - de keren dat hij te laat kwam; - de keren dat je hem hiermee hebt geconfronteerd; - de dringende waarschuwing wat de consequenties zijn van het te laat komen. Hopende u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

In artikel 7:226 BW is de wettelijke regeling koop breekt geen huur vastgelegd. Middels deze regeling wordt de huurder beschermd bij eigendomsoverdracht van de gehuurde onroerende zaak. De regeling is dwingend recht voor woon- en bedrijfsruimtes. Standaardbepaling hypotheekakte. Artikel 3 :264 BW Indien de eigenaar zijn betalingsverplichtingen met de bank niet na kan komen, dan bestaat er een grote kans dat in de hypotheekakten een standaardbepaling is opgenomen welke de eigenaar verbiedt om zonder schriftelijke toestemming van de bank het pand te verhuren. De rechter zal alleen zijn toestemming tot ontruiming geven, als verwacht wordt dat verkoop in verhuurde staat niet voldoende opbrengt om de nog openstaande hypotheek schuld te betalen. De bank kan zich alleen maar op dit beding beroepen indien de hypotheek akte ouder is dan de huurovereenkomst. Onderhuur In het oude huurrecht was onderhuur verboden krachtens artikel 7a:1595 BW. Inmiddels is het onderhuur toegestaan onder voorwaarden. Artikel : 7:221 BW biedt de huurder in beginsel de mogelijkheid het gehuurde object ( of gedeelte daarvan) onder te verhuren. Indien de verhuurder ten tijden van het sluiten van de onderhuurder aantoonbaar redelijke bezwaren heeft en deze bezwaren voor de huurder voorzienbaar zijn ( dus te verwachten zijn ) is onderhuur verboden. Indien dit het geval is, dan kan de verhuurder jegens de hoofdhuurder nakoming en ontruiming en schadevergoeding vorderen. Contractuele uitsluiting In de standaard ROZ modellen voor bedrijfsruimte is een algemeen onderhuurverbod opgenomen. Daarin staat geschreven dat het verboden is onder te verhuren behoudens vooraf schriftelijke toestemming van de verhuurder. De verhuurder staat vrij om de onderhuur te weigeren, tenzij dit misbruik van recht oplevert krachtens artikel 3:13 BW, of indien het krachtens artikel 6:248 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De redelijke weigering wordt door de rechter marginaal getoetst. Een beetje onredelijk mag, maar het mag niet onaanvaardbaar zijn. Indien de huurder een beroep wil doen op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid dan dient hij dit te doen door een deugdelijke en goed onderbouwd omstandigheden te stellen die de weigering onaanvaardbaar maken.

In Nederland is een overeenkomst per e-mail rechtsgeldig. Behalve bij; 1 overeenkomsten over onroerende zaken; 2 zekerheden stellen door privé-personen; 3 Overeenkomsten waarbij een rechter of een notaris ingeschakeld dient te worden; 4 testamenten, legaten en andere overeenkomsten die met erfrecht of familierecht te maken hebben. Het vereisten schriftelijk artikel 6:227a BW. Volgens de wet dienen sommige soorten contracten schriftelijk te worden vastgelegd en was het tot een paar jaar geleden niet mogelijk om dergelijke contracten of handelingen per e-mail af te sluiten, echter de sinds de wet is aangepast wordt een e-mail ook gezien als een ‘geschrift’ Volgens artikel 6:227a BW mag een overeenkomst die schriftelijk gesloten moet worden, ook via een e-mail worden gesloten als er aan de volgende 4 vereisten is voldaan: 1 Het dient raadpleegbaar te zijn door partijen 2 De authenticiteit dient voldoende gewaarborgd te zijn ( dit kan worden gerealiseerd door een digitale handtekening ) 3 Het dient dateerbaar te zijn ( de datum moet af te leiden zijn uit het elektronisch document ) 4 De Partijen moeten identificeerbaar zijn ( dit kan ook middels de digitale handtekening) Het contract als PDF bestand vast leggen is natuurlijk ook een optie. Risico Een E-mail is wel vervalsbaar echter dit betekend niet dat een e-mail nimmer gebruikt kan worden voor rechtsgeldige contracten of verklaringen. Indien de wederpartij betwist dat hij de e-mail heeft gestuurd dient de rechter te kijken of de e-mail echt is. Hierbij zal de rechter alle omstandigheden van het geval nagaan en wegen of de e-mail echt is. De rechter zal dan kunnen kijken naar: - of er iets in de mail staat dat alleen de afzender kon weten; - of de adresgegevens kloppen met de eerdere berichten; - de “sent mail” map; - of de ontvanger van het product het product heeft teruggestuurd.