Bedrijfsmakelaar

Medio november 2013 heb ik - namens mijn opdrachtgever- opdracht gegeven aan een klein bureau om iets uit te voeren. Daarbij heb ik direct aangegeven dat mijn opdrachtgever de factuur moet krijgen. Dat is per e-mail gecommuniceerd en dat heb ik zwart op wit staan. Maanden later kreeg ik de factuur van dat bedrijf. Ik was toen niet bij machte om te reageren en heb nooit meer iets gehoord. Ik nam aan dat ze de fout ontdekt hadden en inmiddels aan het juiste adres hadden gefactureerd. 2 weken geleden ontving ik een aanmaning. Ik heb toen een reactie gegeven dat er verkeerd gefactureerd was indertijd en dat de factuur niet aan mij gezonden had moeten worden, maar aan een andere partij, geheel conform hetgeen ik indertijd geschreven heb. Maar dat het inmiddels wel erg lang geleden is (nov. 2013) en dat ik binnenkort een vergadering heb met de bedoelde partij en dat met alle plezier op de agenda wil zetten, maar dat het wel een beetje knullig is na zoveel tijd. Nu ontving ik vandaag een brief van een incassoburo met de factuur op mijn naam, of ik even snel wil betalen. Het irriteert me best wel. Had die man nou gewoon gebeld en gezegd "joh die factuur staat nog open" dan had ik hem kunnen wijzen op mijn opdracht indertijd en was het allang opgelost. Nu heeft hij het veel te lang laten duren en zou ik dan nu zijn laksigheid en slordigheid moeten gaan betalen? Dacht het niet. Met praten en bellen en communiceren was dit nooit gebeurt. Ik heb dus flink de pest in nu. Wat zouden jullie doen? Het was een eenmalig contact met die partij en ik hoef niks meer van hem in de toekomst. Aan de andere kant heb ik geen zin in rechtszaken en zo. Gaat om een bedrag van € 650,00.

Vanmorgen las ik in het Financieel Dagblad dat de AFM (Autoriteit Financiële Markten) de loupe gaat leggen op de afdelingen Bijzonder Beheer van de banken. In mijn praktijk als bedrijfsmakelaar kom ik nogal regelmatig ondernemers in zwaar weer tegen die hun vastgoed moeten laten taxeren van de bank i.v.m. het fenomeen "onder water staan" van het commerciële vastgoed. Dat geeft natuurlijk slapeloze nachten voor de ondernemers want bij taxatie kan ik het niet mooier maken dan het is. Vaak levert dan een ondernemer het taxatierapport in en dan horen ze ineens helemaal niks meer van de bank. Iets dat mij irriteert is dat ondernemers gedwongen worden om bepaalde taxateurs in te schakelen, bijvoorbeeld RICS taxateurs. Die rekenen enorme bedragen voor de taxaties terwijl er andere taxateurs zijn (die allemaal in registers staan en bevoegd zijn om te taxeren) die voor veel minder kunnen taxeren en vaak ook nog plaatselijk beter bekend zijn. Ik ben erg benieuwd naar ervaringen van ondernemers met de afdelingen bijzonder beheer van de banken.

Je kan er even niet zoveel mee maar vanmorgen las ik in het Financieel Dagblad dat de AFM (Autoriteit Financiële Markten) de Bijzonder Beheer afdelingen van de banken onder de loupe gaat nemen vanwege misstanden die erg op die van jou lijken. Maar liefst 40% van MKB ligt op die afdeling. Sommigen al vanaf het begin van de crisis.

Hee dank je wel voor jullie reacties! Het is goed om de zaak eens belicht te zien vanuit andere perspectieven! Vraag die me maar steeds bezig houdt is hoe het komt dat -net als consumenten- ondernemers de neiging hebben om "maar de grootste bedrijfsmakelaar" te kiezen. Terwijl je vastgoedobject dan in een enorme stapel van objecten terecht komt. Seminars en presentaties geven is iets wat ik zeker ga oppakken! Daarvoor ben ik lid van diverse verenigingen en ondernemerskringen geworden. Dan nogmaals voor jullie input.

Kijk even goed in het bestemmingsplan. Waarschijnlijk kun je veel vinden op de site bestemmingsplannen.nl Er staat vaak duidelijk aangeven wat toegestaan is in het pand. Zoals ik het nu zie is het detailhandel, maar je zult wel een aantal vergunningen moeten hebben als je gaat koken en dergelijke. Gemeente kan je daar mee helpen.

Ik denk dat herfinancieren een hele lastige klus zal worden, zo niet onmogelijk. Immers financieren de hypotheekbanken in principe geen commercieel vastgoed meer of het moet totaal zonder risico zijn. Rentepercentages wisselen enorm op het moment, ook sterk afhankelijk van welk risico de bank in het bedrijf en vastgoed ziet. Wat ik verneem in de markt: blijf in gesprek met je bank. Ik zie veel ondernemers furieus reageren op de medewerkers van bijzonder beheer. En dat zijn zeker niet de slimste maar zitten met een opdracht. Verder natuurlijk proberen zo snel mogelijk weer een inkomstenstroom te krijgen in je vastgoed. Stel niet te hoge eisen aan je huurders. Liever een paar euro minder per m2 dan leegstand. En zoek een goede bedrijfsmakelaar natuurlijk. Ga desnoods een gesprek aan want ze kennen vaak beleggers die goed onroerend goed wel willen kopen met een goede huurder erin. Noem dat ook aan de bank. Ze moeten je wel een beetje lucht geven. Ik wens je bovenal veel succes.

Dank je wel. Ik denk dat je helemaal gelijk hebt. Nu is het lastige dat de erecode van de brancheorganisatie (de NVM) het niet toelaat om opdrachtgevers van concurrentie direct te benaderen. Nu was ik jaren lid van de NVM en nu van een andere brancheorganisatie omdat ik me niet helemaal kan verenigen met de eindeloze regeltjes en kartelvorming van de NVM. Tegen die kartelvorming loop ik nu ook aan. Zo is het een NVM makelaar niet toegestaan structureel samen te werken met een niet-NVM-makelaar. Ik had een prima samenwerkingsverband gevonden met een woningmakelaar die onvoldoende aandacht kon geven aan de bedrijfsonroerendgoed portefeuille, maar dat werd dus niet toegestaan door de NVM. Ik weet het, de NMA zou hier wel zijn tanden eens in willen zetten maar die hebben hun handen vol. Het enige voordeel dat ik heb is dat ik niet gebonden ben aan de regels van de NVM en inderdaad eens flink kan spitten in de portefeuilles van mijn concurrenten. En het is helemaal waar dat het qua markt niet het ideale moment is om opnieuw te starten. Aan de andere kant kan ik me goed profileren in deze tijd. Kortom, dank je wel voor je bericht en ik denk dat je het goed snapt.

Dank je wel Jasper, ik kan ook wel wat me jouw reactie. Het klopt, mijn netwerk was heel groot en het kost erg veel energie om dat weer op te bouwen. Het komt omdat mijn oude kantoor mijn eigen naam niet droeg en ik nu onder mijn eigen naam opnieuw gestart ben. De wijze waarop jij aan je pand bent gekomen is al voor mij belangrijk. Via Google. Bedenk dat ik een aanbod en vraagkant heb in dit vak. Het gewoon langsrijden en zien dat iets te huur staat - zoals jij dat beschrijft- is trouwens ook mijn ervaring. Ondanks de vele sites zoals fundainbusiness reageert het overgrote deel op bebording. Het gaat mij dus om het krijgen van opdrachten van ondernemers die hun pand willen verhuren of verkopen. En ja, er is een groot verschil tussen een woningmakelaar en een bedrijfsmakelaar. Maar nogmaals dank voor je reactie.

Ik heb vannacht het boekje "de difference map" van Bernadette Jiwa gelezen over hoe je klanten te bereiken. En blijkbaar is een succesfactor dat je je echt verdiept in wat je klanten willen. Mijn case is de volgende: Na vele jaren lang in de bedrijfsmakelaardij succesvol actief te zijn geweest, kon ik in 2006 mijn eigen bedrijf verkopen aan een grote organisatie. Het was niet uit luxe maar net op tijd want anders was het vast anders afgelopen. Bij dat bedrijf nog enkele jaren als directeur gewerkt maar dat is natuurlijk moeilijk en toen de crisis in z'n volle hevigheid loskwam was ik een veel te dure jongen. M'n boeltje opgepakt en naar huis gegaan. Dat was in 2010. Vervolgens niet echt actief bezig geweest maar wel m'n registerinschrijving en permanente educatie bijgehouden waardoor ik nog steeds bevoegd ben om te taxeren en m'n titel te gebruiken. In 2012 kriebelde het weer (ben nu 51 jaar) en een nieuw kantoor gestart onder een nieuwe naam. Daar kwamen wat oude opdrachtgevers op af en door klein te zijn en de volledige focus te hebben op de opdrachten tot verhuur en verkoop echt heel bijzondere dingen voor ze kunnen doen. Mijn filosofie is dat ik niet te veel opdrachten wil hebben maar focus op een klein aantal opdrachten en daar stinkend je best voor doen. Dat gaat goed maar nog lang niet goed genoeg. Heel raar is dat ik van iedereen hoor dat de gevestigde makelaars zitten te slapen en er is veel kritiek op die makelaars. Ik denk overigens terecht. Want toen ik een opdracht aannam om bedrijfsunits te verhuren die al vanaf de nieuwbouw in 2007 leeg stonden en ik deze binnen 4 maanden had verhuurd, verwachtte ik dat meer beleggers/eigenaren/opdrachtgevers voor bedrijfsmatig vastgoed zouden volgen. Dat gebeurt dus maar weinig. Wat is er aan de hand? Wel klagen over de makelaar maar niet willen overstappen naar een actievere makelaar? Ik heb een prachtige website, twitter, Linkedin en hou dat allemaal goed bij. Maar de opdrachtgevers vinden me blijkbaar niet. Ik ben lid van de plaatselijke bedrijfskring etc. etc. Het lijkt wel of de hazen ineens anders lopen. Ik heb dus te weinig opdrachten in portefeuille omdat ik bijna alles heb verkocht/verhuurd. Het enige is dat ik gewoon vanuit huis werk. Zou ik dan toch een kantoor moeten openen? Ik zie daar zelf geen toegevoegde waarde. Immers in 2010 kwam er al niemand fysiek meer op kantoor. En vooralsnog heb ik er geen commentaar op gehad. Het moet dus wel aan mijn marketing liggen. Ik zie dat mijn website veel wordt bezocht vanuit mijn vestigingsplaats maar geen telefoontjes. Adverteren in kranten geloof ik niet meer in, dus hoe ga ik nu meer klanten krijgen? Hier de vraag gesteld omdat er veel ondernemers zitten die denk ik ook vastgoed hebben. Op welke criteria selecteren jullie een bedrijfsmakelaar? Wat zijn sleutelwoorden om jullie te bereiken? Hoe kan ik duidelijk maken dat ik m'n godvergeten best wil doen om je pand te verkopen/verhuren? En met name dat ik alle aandacht wil geven. Een heel verhaal. Excuses daarvoor. Maar wellicht komt iemand met een briljant idee hoe ik jullie kan bereiken? En wat jullie willen dat een bedrijfsmakelaar doet. Wat voor beeld je daar bij hebt.

Ik denk dat je zeker met je advocaat aan de gang moet of de bank wel bevoegd is om te gaan veilen. Daar is inmiddels wat jurisprudentie over. Vanuit de bank gezien ligt er een taxatierapport van 2.4 mln en bestaat er een hypothecaire lening van 2.3 mln. Dat zou een klein verlies voor de bank betekenen. Zoals je zelf al aangeeft zal de daadwerkelijke opbrengst bij veiling of gedwongen verkoop veel lager zijn op het moment. Overigens is 11x de huurwaarde veel te hoog! Zeker met leegstand en slecht betalende huurders! In mijn optiek is dan 8 of 9x de (veronderstelde) jaarhuur zelfs moeilijk haalbaar. Mijn eerste reactie is om de bank te laten zien dat ze een veel groter verlies gaan maken indien ze over gaan tot gedwongen verkoop. Bedenk dat het allemaal computermodellen/risicoprofielen zijn waar ze mee werken. De gemiddelde medewerker van de bank kijkt niet verder dan z'n neus lang is. In mijn optiek kan de bank niet gaan veilen zolang je je verplichtingen nakomt. Je hebt voor zover ik begrijp achterstanden ingelopen. Ik zie geen grond waarom de rechter-commissaris de bank toestemming zou geven voor een veiling. Lijkt mij dat een goede advocaat hier wel wat mee kan. Zoek dan wel een gespecialiseerde in vastgoed. Als jouw eigen bedrijf gewoon goed gaat zou je nog eens sale and leaseback kunnen proberen. Je bent dan een goede huurder en er is een inkomstenstroom voor de nieuwe eigenaar. Ik ben een situatie zoals je die beschrijft vakmatig nog nauwelijks tegengekomen.