Financieringsbegroting: hoe bijdrage in kosten van verhuurder verwerken?

[Dagobert24]

Is het correct wanneer je van de verhuurder van je winkelpand een bijdrage krijgt in de inrichtings- en verbouwingskosten dat je dit bedrag meeneemt in je financieringsbegroting van je ondernemingsplan? en dan bijvoorbeeld onder eigen vermogen? of moet je een bijdrage als deze op een andere wijze verwerken?

 

Alvast bedankt voor de reacties!

[Marco van den Maagdenberg]

Een verhuurder is bereid om wat inrichtingskosten aan het pand voor zijn rekening te nemen om sneller aan een huurder te komen. Maar... hij doet dat niet voor niets en verwerkt het weer in de huurprijs.

Zowel de aanpassingen als de daarmee gepaard gaande kosten kan je niet meenemen in je eigen begroting of op andere wijze verwerken. Het zijn immers ook geen balansposten.

 

Mocht je ook voor externe financiers een plan moeten maken, dan zou je dat stukje erin kunnen verwerken, waarmee je dan aangeeft dat daarvoor geen financiering nodig is.

 

Nog een tip: zoek eens op dit forum op: verhuurder

[Dagobert24]

Dank voor je reactie!

Ik heb echter behoorlijk lang met de verhuurder hierover onderhandelt en in eerste instantie werd het pand casco opgeleverd. Maar na heel lang onderhandelen, en omdat het pand ook al enige tijd leeg stond, is hij akkoord gegaan om het pand helemaal klaar te maken op zijn kosten zodat ik er zo in kan trekken. Daarboven op krijg ik dus nog een x bedrag als extra tegemoetkoming in contanten voor de aanleg van mijn verlichting en bijv. de inventaris e.d. voor de winkel. De huurprijs is verder niet verhoogd en is hetzelfde gebleven als wanneer ik niet onderhandelt had en het pand gewoon casco had overgenomen. De huurprijs is verder ook conform met wat collega ondernemers betalen voor dezelfde panden. Omdat het dus voor mij behoorlijk gunstig is allemaal dacht ik van misschien dat het verstandig is om die tegemoetkoming op te nemen in mijn financieringsbegroting omdat het dus voor het merendeel ten goede komt voor de aanschaf van spullen voor de winkel zelf, en dus niet zozeer voor zaken die bouwkundig van aard zijn en zorgen voor een meer courant pand voor de verhuurder.

[Marco van den Maagdenberg]

krijg ik dus nog een x bedrag als extra tegemoetkoming in contanten voor de aanleg van mijn verlichting en bijv. de inventaris e.d. voor de winkel.

 

Wat staat of wordt van die financiële tegemoetkoming op papier gezet ?

[Dagobert24]

krijg ik dus nog een x bedrag als extra tegemoetkoming in contanten voor de aanleg van mijn verlichting en bijv. de inventaris e.d. voor de winkel.

 

Wat staat of wordt van die financiële tegemoetkoming op papier gezet ?

 

De tegemoetkoming zelf staat in zijn geheel in de huurovereenkomst. Echter een deel van deze tegemoetkoming wordt zoals gezegd gebruikt voor de aanleg van de verlichting welke 1/3 deel van het bedrag zal kosten. Ik heb de verlichting dus niet meegenomen nog in mijn investeringsbegroting. Echter er blijft dan nog 2/3 deel over zoals ik dat met de aannemer heb begroot en dit is dan voor de overige punten die wel in mijn investeringsbegroting staan. Dus die 2/3 deel van de tegemoetkoming zou ik dan op papier willen zetten in mijn financieringsbegroting.

[Ard-Sc]

Misschien handig als je even puntsgewijs neerzet wat nu de bedoeling is.

 

Wat krijg je van de huurder, geld of goederen?

 

Wanneer dit direct of indirect omgezet wordt in goederen, wie wordt er vervolgens eigenaar van?

 

Vergelijk het met de lease van een auto. Als die 500 euro per maand kost, maar de leasemij doet er voor de leuk nog een radio, een navigatiesysteem en een imperiaal bij, dan is dat tijdens het gebruik handig, maar aan het eind van de rit is en blijft het hun eigendom. Je boekhoudkundige voordeel is nul, nul. Die auto kost nog steeds 500 euro.

 

Wanneer je de radio zou mogen houden dan zou ik het betitelen als een stille reserve en hem om die reden niet in de boeken opnemen.

 

Als je hem wel in de boeken op wil nemen komt het namelijk in de buurt van een bijzondere baat (oftewel omzet!) Vervolgens ga je er dan op afschrijven. Uiteindelijk vestzak-broekzak maar wel met een negatief effect op je cash-flow. Want je betaalt eerst extra belasting over die bijzondere baat en vervolgens heb je in de jaren daarna pas een kleine extra afschrijving waardoor je dan jaarlijks iets minder belasting betaalt.

 

Wat voor bedrag gaat het in totaal om?

 

 

[Dagobert24]

Misschien handig als je even puntsgewijs neerzet wat nu de bedoeling is.

 

Wat krijg je van de huurder, geld of goederen?

 

Wanneer dit direct of indirect omgezet wordt in goederen, wie wordt er vervolgens eigenaar van?

 

Vergelijk het met de lease van een auto. Als die 500 euro per maand kost, maar de leasemij doet er voor de leuk nog een radio, een navigatiesysteem en een imperiaal bij, dan is dat tijdens het gebruik handig, maar aan het eind van de rit is en blijft het hun eigendom. Je boekhoudkundige voordeel is nul, nul. Die auto kost nog steeds 500 euro.

 

Wanneer je de radio zou mogen houden dan zou ik het betitelen als een stille reserve en hem om die reden niet in de boeken opnemen.

 

Als je hem wel in de boeken op wil nemen komt het namelijk in de buurt van een bijzondere baat (oftewel omzet!) Vervolgens ga je er dan op afschrijven. Uiteindelijk vestzak-broekzak maar wel met een negatief effect op je cash-flow. Want je betaalt eerst extra belasting over die bijzondere baat en vervolgens heb je in de jaren daarna pas een kleine extra afschrijving waardoor je dan jaarlijks iets minder belasting betaalt.

 

Wat voor bedrag gaat het in totaal om?

 

 

 

Het gaat om geld en in totaal om een bedrag van 30.000 euro, hiervan komt 20.000 ten goede van de inventaris van de winkel. Die 20k is dus een bedrag welke je als baat zou kunnen betitelen en volledig ten goede komt aan de zaak, en waarbij ik de eigenaar erover wordt. De goederen (inventaris) waarvoor ik die 20k gebruik worden ook afgeschreven en zijn meegenomen in de exploitatiebegroting. Het gaat mij er dus om hoe ik die 20k dan het beste kan verwerken in mijn financieringsbegroting? De verhuurder realiseert naast deze bijdrage in principe alles om de winkel start klaar te maken, van verwarming tot goederenlift e.d.

[Ard-Sc]

Zoals je het hier omschrijft heeft het het karakter van een transitoria, een overlopende post. Noem het bijvoorbeeld vooruitontvangen opbrengst.

 

Transitoria worden meestal apart vermeld op een balans.

 

In dit geval kun je er ook voor kiezen om het als apart onderdeel van je eigen vermogen te behandelen. Hierdoor beinvloed je dus je solvabiliteit in positieve zin.

[Marco van den Maagdenberg]

Afhankelijk hoe e.e.a. in het huurcontract omschreven staat kan je de investering activeren,het geldbedrag opvoeren als een lening en jaarlijks "de aflossing" naar het eigen vemogen boeken.