vastgoed in prive, BV of familielid

[rapoff]

Hallo,

 

Ik volg al een hele tijd jullie forum en heb er al veel handige tips uitgehaald maar nu zit ik nog met het volgende vraagstuk:

Momenteel run ik een winkel als eenmanszaak. Binnenkort ga ik een tweede winkel openen en daar zit ik met een aantal dilemma’s. Op termijn is het voor mij fiscaal verstandiger om de nieuwe winkel in een BV met holding structuur te doen. Alleen de eerste jaren is het fiscaal verstandiger om het als eenmanszaak te beginnen en na het 3e of 4e jaar over te stappen op een BV. En de huidige winkel als eenmanszaak te houden.

Voor de 2e winkel huur ik het eerste jaar het pand gratis en daarna koop ik het pand (nieuwbouw en belast met BTW). Nu kan ik een hypotheek krijgen maar daar betaal ik de hoofdprijs voor, een familielid kan het ook kopen en betaald veel minder rente. Nadeel is wanneer ik tzt het pand overneem weer overdrachtsbelasting moet betalen plus hij kan de BTW niet verrekenen of kan hij dit wel(hij is geen ondernemer)? Dus lijkt me geen handige optie.

Dan kunnen we ook nog het vastgoed in een BV plaatsen (rentelasten voordeel weegt ruimschoots op tegen de kosten van de BV) en dan huur ik het pand van de BV, waarbij de aandelen in het beginsel van het familielid zijn en tzt overgedragen worden naar mij. Is er op dat moment ook overdrachtsbelasting verschuldigd?

Op het moment dat ik de aandelen overneem kan ik de tweede winkel daar als werk BV onder hangen. En wordt de vastgoed BV de Beheer BV.

Of is het helemaal onverstandig om het pand in een BV te plaatsen? En moet ik het gewoon prive houden en het rentelasten nadeel voor lief nemen?

 

Alvast bedankt voor jullie reacties.

 

 

[ronaldinho]

Waarom kan een familielid goedkoper een hypotheek krijgen dan jij? Ik neem aan dat hij er bij moet vermelden dat hij het gaat verhuren. De bank zal een huurcontract willen zien en daar staat jouw naam op als huurder. Blijkbaar vorm jij meer risico dan je familielid? Hoe zal de bank dan reageren op jouw naam op het huurcontract? Overigens is het met familie altijd oppassen geblazen. Wat gebeurt er met het pand als jij per ongeluk failliet gaat? Zonder huurder zal - zeker in deze tijd - de waarde stevig af kunnen nemen. Dan blijft je familielid ook met een schuld zitten!

 

Als jij het koopt kun je de btw aftrekken. Als je familielid of een BV het pand koopt kunnen zij dit ook, mits jullie opteren voor btw-belaste verhuur. Dat kan gewoon, mits jij als huurder het pand voor tenminste 90% voor btw-belaste prestaties gaat gebruiken.

 

Als jij koopt, kun je afschrijven tot 50% van de WOZ-waarde. Als een familielid koopt, kan het pand in box 1 vallen, of in box 3, afhankelijk van welke familierelatie het betreft. Bij box 1 zijn de inkomsten belast en de kosten (incl. rente) aftrekbaar, de afschrijving is beperkt, de boekwaarde mag dan namelijk niet onder de WOZ-waarde komen. De waardestijgingen zijn bij verkoop ook belast. Bij box 3 is de waarde -/- de schuld forfaitair belast. Dat zijn wel zaken waar je rekening mee moet houden.

 

Als een BV het pand koopt, zal de BV ook de hypotheek moeten krijgen. Dat kan wel eens lastig zijn. De opbrengsten zijn wederom belast, en zolang het pand 70% van de activa van de vennootschap uitmaakt is bij overdracht van de aandelen overdrachtsbelasting verschuldigd.

 

Zonder inzicht in alle feiten is het overigens goed mogelijk dat er nog wat aandachtspunten in mijn verhaal ontbreken.

[Joost Rietveld]

Hallo,

 

Op termijn is het voor mij fiscaal verstandiger om de nieuwe winkel in een BV met holding structuur te doen. Alleen de eerste jaren is het fiscaal verstandiger om het als eenmanszaak te beginnen en na het 3e of 4e jaar over te stappen op een BV. En de huidige winkel als eenmanszaak te houden.

 

 

Alvast bedankt voor jullie reacties.

 

 

 

Weet je dit zeker en op basis waarvan concludeer je tot omzetting naar een BV structuur?

 

Groet

Joost

[rapoff]

Hallo Joost,

 

Het is inderdaad een aanname dat het over een paar jaar voordeliger is voor mij om om te zetten naar een BV. Maar wel gebasseerd op omzetgroei cijfers. Als mijn budgetten gehaald worden dan ligt het omslagpunt om over te stappen naar een BV na jaar 3. Wanneer deze budgetten niet gehaald worden ligt het weer anders maar we moeten ergens van uitgaan. Dus ik basseer het op de geprognoticeerde omzet/winst cijfers.

Of vergeet ik iets?

 

[Solitair]

Kan je trouwens de hypotheek niet op jouw naam doen en dan dat familielid alleen maar borg laten staan?

[Joost Rietveld]

Of vergeet ik iets?

 

 

Ik neem aan dat je bijstand hebt op dit punt van een adviseur...(?)

 

groet

Joost