V.O.F. en één van de vennoten gaat het pand kopen

[deno]

Hallo allen,

 

het volgende speelt:

 

een detailhandel VOF is gevestigd in een pand met boven het pand nog enkele appartementen. Nu besluit vennoot A om het gehele pand te kopen (incl. appartementen). Vennoot B koopt dus niet mee.

 

Mijn vragen zijn als volgt:

 

- bij een eenmanszaak is een bedrijfspand vaak verplicht zakelijk vermogen, is dat bij een VOF ook zo ?

- aangezien alleen vennoot A het pand bezit, hoe moet het dan op de balans gezet worden? Of moet het wel uberhaupt op de balans.

- hoe boekhoudkundig / fiscaal om te gaan met de appartementen (puur belegging vennoot A)

 

Alvast dank!

DENO

[ROVened]

Inzake het pand maakt het niets uit of dat de onderneming een eenmanszaak of een vennootschap onder firma (v.o.f.) is. Het blijft verplicht bedrijfsvermogen. De vennoot die het pand koopt maakt een soort boven-maatschap. Hierin komt het pand en wellicht ook de hypotheek. De huidige v.o.f. wordt dus een ondermaatschap. De ondermaatschap betaald voor het gebruik van het pand een huurvergoeding aan de bovenmaatschap.

[Joost Rietveld]

Deno

 

Vennoot B kan het pand ook beschouwen als buitenvennootschappelijk vermogen. Dus voor hem wel zakelijk, maar niet voor de vof. Bij zijn IB-aangifte moet hij dus zelf een deel toevoegen over de inkomsten en lasten van het pand.

 

Voor de vof is de huur aftrekbaar en die is bij hem (na aftrek van kosten voor het pand) belast als onderdeel van zijn winst.

 

Groet

Joost

[deno]

Joost en Rovened bedankt!

 

het wordt mij iets te complex allemaal, 'boven-maatschap' en 'buitenvennootschappelijk vermogen'. Zo ver reikt mijn fiscale kennis helaas (nog) niet.

 

Maar in concreto is de situatie als volgt:

 

- Stel pand + bovenliggende appartementen kost 200K.

- Vennoot A koopt het pand en verhuurt het aan de V.O.F.

- Vennoot A verhuurt het pand voor 1000 euro aan de V.O.F. en de appartementen voor 500 euro aan derden

- pand is (nog) niet gesplitst

 

Mijn aannames hieromtrent zijn dan:

 

- v.o.f. brengt de huur ad. 12x1000 in aftrek op de winst

- vennoot A neemt de 12x1000 euro op in box 1 (hij verhuurt aan zijn eigen bedrijf)

- vennoot A neemt de 12x500 euro huur uit de appartementen op in Box 3

- vennoot B hoeft niets te corrigeren, huur is reeds als kosten opgevoerd en komt in de IB-sfeer voor 50% tot zijn rekening

- bij verkoop rekent vennoot A af over de meerwaarde van het pand in Box 1 / de meerwaarde van de appartementen verantwoord hij in Box 3

 

Resumerend lijkt het mij dat vennoot A minder gunstig af is, omdat hij 1) niet mee kan profiteren van de aftrek van de huur in de V.O.F. en 2) in Box 1 wordt belast voor de waardestijging van het pand (niet de appartementen).

 

Kloppen mijn aannames? Ik word graag gecorrigeerd!

 

Groet,

Deno

[Joost Rietveld]

je aannames kloppen. Geen correcties ;)

[Johan Mulder]

 

Resumerend lijkt het mij dat vennoot A minder gunstig af is, omdat hij 1) niet mee kan profiteren van de aftrek van de huur in de V.O.F. en 2) in Box 1 wordt belast voor de waardestijging van het pand (niet de appartementen).

 

...

Groet,

Deno

 

Deze snap ik even niet... (onderstreept). Als de huur de winst drukt, dan profiteren beide vennoten toch daarvan?

[Joost Rietveld]

ja, maar diezelfde huur is bij hem weer belast. Ik begrijp wat je bedoelt ;)

[deno]

hmmm.. ok, we hebben de casus nu scherp.

 

Dan rijsen de volgende vragen bij mij op:

 

- Voor het gehele pand is één hypotheek aangegaan. Hoe wijs ik dan de rentekosten toe aan de huuropbrengsten die in BOX 1 vallen. Moet ik de rentekosten toewijzen o.b.v. het aantal m2 dat voor de V.O.F. wordt gebruikt, of is daar een specifieke regel voor?

 

- Wat als ik het pand in een B.V. zou houden. Dan zou ik volgens mij net iets goedkoper uit zijn dan het toptarief ad. 52% in de IB-sfeer. Als ik het pand zou verkopen, zou ik bij een B.V. op ca. 45% belasting over het opbrengstresultaat moeten betalen. Of gelden er in dergelijke B.V. constructies weer andere regels?

 

- Het pand door een familielid laten kopen en laten verhuren aan de V.O.F., uiteraard onder marktconforme voorwaarden. Zou dat een oplossing zijn om de heffing in BOX 1 te ontlopen?

 

Zijn er evt. andere oplossingen om dit verhaal wat schappiger uit te laten vallen?

 

 

Alvast dank!

[ROVened]

Je kunt het pand, boekhoudkundig en fiscaal, splitsen. Hiervoor is het verstandig om een taxatierapport door een makelaar te laten maken. Omdat voor appartementen en bedrijfsruimten andere waarderingen gelden zou ik het niet op basis van het aantal m2 gaan berekenen. Wanneer je de afzonderlijke waarden weet kun je de hypotheek splitsen en de rente daaraan toerekenen.

Wanneer je het pand in een B.V. onderbrengt krijg je voor de bedrijfsruimte te maken met de t.b.s. regeling. Ik vraag me af of dat het wel zo zinvol is.

 

Je kunt het pand door een familielid laten kopen, maar dan krijgt de familielid met de heffing in box 1 te maken. En meestal is het met familie slecht zaken doen. Op de huuropbrengsten van de bedrijfsruimte kun je naast de hypotheekrente ook de andere zakelijke lasten in mindering brengen.

 

Suc6 Rob

 

 

[Johan Mulder]

Je kunt het pand, boekhoudkundig en fiscaal, splitsen. Hiervoor is het verstandig om een taxatierapport door een makelaar te laten maken. Omdat voor appartementen en bedrijfsruimten andere waarderingen gelden zou ik het niet op basis van het aantal m2 gaan berekenen. Wanneer je de afzonderlijke waarden weet kun je de hypotheek splitsen en de rente daaraan toerekenen.

Wanneer je het pand in een B.V. onderbrengt krijg je voor de bedrijfsruimte te maken met de t.b.s. regeling. Ik vraag me af of dat het wel zo zinvol is.

 

Je kunt het pand door een familielid laten kopen, maar dan krijgt de familielid met de heffing in box 1 te maken. En meestal is het met familie slecht zaken doen. Op de huuropbrengsten van de bedrijfsruimte kun je naast de hypotheekrente ook de andere zakelijke lasten in mindering brengen.

 

Suc6 Rob

 

 

 

Even goed lezen Rob in de ib-wet! De verbonden personen waarop de TBS regeling ziet is beperkt.

 

Kijk even in artikel 3:91 lid 2 sub b en c. De lijst is mij te lang om over te typen, maar die kun je zelf ook opzoeken.

Bijvoorbeeld een broer of zus valt al niet meer onder de regeling.

 

[Joost Rietveld]

hmmm.. ok, we hebben de casus nu scherp.

 

Dan rijsen de volgende vragen bij mij op:

 

- Voor het gehele pand is één hypotheek aangegaan. Hoe wijs ik dan de rentekosten toe aan de huuropbrengsten die in BOX 1 vallen. Moet ik de rentekosten toewijzen o.b.v. het aantal m2 dat voor de V.O.F. wordt gebruikt, of is daar een specifieke regel voor?

 

- Wat als ik het pand in een B.V. zou houden. Dan zou ik volgens mij net iets goedkoper uit zijn dan het toptarief ad. 52% in de IB-sfeer. Als ik het pand zou verkopen, zou ik bij een B.V. op ca. 45% belasting over het opbrengstresultaat moeten betalen. Of gelden er in dergelijke B.V. constructies weer andere regels?

 

- Het pand door een familielid laten kopen en laten verhuren aan de V.O.F., uiteraard onder marktconforme voorwaarden. Zou dat een oplossing zijn om de heffing in BOX 1 te ontlopen?

 

Zijn er evt. andere oplossingen om dit verhaal wat schappiger uit te laten vallen?

 

 

Alvast dank!

 

Hi Deno

 

De hypotheek splits je op basis van de afzonderlijke waardes van het zakelijk deel een de verhuurde appartementen.

 

BV oprichten voor alleen een pand is een optie. Inderdaad is de gecombineerde druk (VPB en box 2) ongeveer 40 tot 45% over de waardestijging. Vraag blijft hoe zeker je nu al kunt weten dat de waardestijging in de IB straks tegen 52% loopt....?

Daarnaast brengt de BV weer extra lasten met zich mee (administratie, bank, kvk).

 

Hangt er vanaf welk familielid. Partner of minderjarig kind zorgt ervoor dat de huur bij hen belast is in box 1 (terbeschikkingstelling). Vader, moeder, opa, oma (alles in de rechte lijn (ook die van jouw partner, dus jouw schoonouders etc. in haar rechte lijn) neerwaarts en opgaand) kan zonder TBS mits de huurovereenkomst op zakelijke grondslag is gesteld. Broer en zus, tante, oom = geen probleem.

 

Pand valt voor hen in box 3. Huurinkomsten vrij. Maar waarom zou je dat willen doen? Jij wordt er niet beter van. Je koopt immers toch een pand omdat het meer huurinkomsten verwacht dan dat je kosten hebt?!

 

groet

Joost