Spelen met herbouwwaarde

[Marco72]

Nieuw pand gekocht voor ons bedrijf en voor het gebouw een verzekering afgesloten ("uiteraard" bij de instantie van wie we de hypotheek hebben, want dat wordt natuurlijk wel verwacht).

 

De verzekeraar zou een deskundige van een extern bedrijf langs laten komen om de herbouwwaarde te taxeren waarop de premie wordt gebaseerd. Vanwege drukte bij dat externe bedrijf heeft de verzekeringsadviseur zelf een rondje gelopen ("ik heb hier ook wel verstand van, dit doe ik vaak") en zijn getaxeerde waarde kwam min of meer overeen met de herbouwwaarde die onze eigen makelaar bij de aankoop had vastgesteld. Prima, geen probleem.

 

Echter na een paar weken stond alsnog de externe taxateur op de stoep om de herbouwwaarde vast te stellen. Aan onze mededeling dat de waarde al was vastgesteld door de verzekeraar hadden ze geen boodschap, er moest alsnog getaxeerd worden.

 

Na de taxatie werd ons medegedeeld dat de door de taxateur vastgestelde herbouwwaarde 50 procent (!) boven de eerder vastgestelde waarde lag. Met als gevolg dat ook de premie met 50 procent zou worden opgeschroefd.

 

Wij hebben hiertegen geprotesteerd, omdat de nieuwe waarde enorm afwijkt van de herbouwwaarde van de makelaar en de verzekeringsadviseur. Dat er wat verschil in taxaties kan zitten dat snap ik, maar een verschil van 50% is toch wel gigantisch. (De herbouwwaarde ligt daarmee overigens 80% boven de aanschafprijs van het pand.)

 

Een flinke discussie gehad met de verzekeringsadviseur, die zei niet te kunnen verklaren waar het verschil in zit. Hij houdt echter vast aan de waarde die het externe bedrijf heeft vastgesteld, want: de verzekeraar betaalt over de vastgestelde waarde een procentuele (sic!) provisie aan de externe taxateur! Een bedrijf taxeert panden en kan dus zelf de eigen verdiensten bepalen door de waarde van een pand hoger in te schatten.

 

Aan het einde van het gesprek erkende de verzekeringsadviseur de waarde van de taxateur "persoonlijk ook wel erg hoog te vinden" maar de verzekeraar wil niets naar beneden bijstellen, omdat het ze dan geld gaat kosten (hoge provisie aan de taxateur). Ik heb voorgesteld om een nieuwe, onafhankelijke taxateur de taxatie te laten uitvoeren maar ook daar heeft de verzekeraar niet veel trek in. De verzekeraar heeft de situatie nu in beraad. Wij blijven uit principe vasthouden aan ons standpunt.

 

Moraal van dit verhaal: geloof niet zomaar alles wat "deskundigen" beweren en blijf altijd met een gezonde dosis skepsis naar dit soort zaken kijken...

 

Marco

[Norbert Bakker]

Vanwege drukte bij dat externe bedrijf heeft de verzekeringsadviseur zelf een rondje gelopen ("ik heb hier ook wel verstand van, dit doe ik vaak") en zijn getaxeerde waarde kwam min of meer overeen met de herbouwwaarde die onze eigen makelaar bij de aankoop had vastgesteld. Prima, geen probleem.

 

M.i. wel een probleem: de herbouwwaarde is niet door een deskundige vastgesteld, en beide personen (makelaar en verzekeringsadviseur) dragen en nemen geen enkele verantwoordelijkheid voor het bedrag zelf.

 

Na de taxatie werd ons medegedeeld dat de door de taxateur vastgestelde herbouwwaarde 50 procent (!) boven de eerder vastgestelde waarde lag. Met als gevolg dat ook de premie met 50 procent zou worden opgeschroefd.

Vraag blijft of de eerder door niet-deskundigen vastgestelde waarde niet gewoon veel te laag was. De premie consequentie is verder volkomen irrelevant: van belang is dat het juiste bedrag verzekerd wordt, ongeacht hoe hoog of laag dat is.

 

Overigens staan in het assurantiemagazine - een vablad voor verzekeringsadviseurs - regelmatig gerechtelijke uitspraken over verzekeringsadviseurs die de te verzekeren waarde veel te laag hebben vastgesteld, Vooral bij zakelijk OG wordt de herbouwwaarde vaker te laag dan te hoog ingeschat omdat geen rekening gehouden wordt met opruimingskosten en kosten fundering (die soms geheel buiten beschouwing worden gelaten omdat die zogenaamd toch niet beschadigd kunnen raken, iets waarvan het tegendeel regelmatig bewezen wordt...)

 

. Hij houdt echter vast aan de waarde die het externe bedrijf heeft vastgesteld, want: de verzekeraar betaalt over de vastgestelde waarde een procentuele (sic!) provisie aan de externe taxateur! Een bedrijf taxeert panden en kan dus zelf de eigen verdiensten bepalen door de waarde van een pand hoger in te schatten.

Met als belangrijk verschil dat dit wel een deskundigentaxatie is, en die is daardoor door verzekeraars niet aanvechtbaar als zijnde onder- of bovenmatig: in geval van schade is de deskundigentaxatie dus de enige goede manier om discussie met verzekeraars over de herbouwwaarde na schade te vermijden.

 

Ik heb voorgesteld om een nieuwe, onafhankelijke taxateur de taxatie te laten uitvoeren maar ook daar heeft de verzekeraar niet veel trek in. De verzekeraar heeft de situatie nu in beraad. Wij blijven uit principe vasthouden aan ons standpu

Niets voortstellen, gewoon doen!: schakel op eigen kosten een onafhankelijke en goede verzekeringtaxateur in, zoals een Troostwijk PD&W of Sennema. Verzekeraar is verplicht dat bedrag van een deskundigentaxatie aan te houden

 

Moraal van dit verhaal: geloof niet zomaar alles wat "deskundigen" beweren en blijf altijd met een gezonde dosis skepsis naar dit soort zaken kijken...

Bijna goed: in dit geval zou ik namelijk de verzekeringsadviseur en de makelaar ook niet blind vertrouwen: zij dragen immers -in tegenstelling tot een echte taxateur - geen enkele verantwoordelijkheid voor de bedragen.

 

 

[Marco72]

Norbert,

 

Dank voor je reactie en mening. Wat je zegt over het laten uitvoeren van een onafhankelijke taxateur, daar zit nou net de kneep: daar willen ze niet aan. De adviseur vertelde mij dat, als die onafhankelijke taxateur 'onverhoopt' met een lagere waarde aan komt zetten, de verzekeraar een probleem heeft. Die moet namelijk wel een hoge provisie uitkeren aan de door hun ingehuurde taxateur en ziet dat dan niet terug in onze premie.

 

Bovendien blijf ik het raar vinden dat een pand getaxeerd wordt op een herbouwwaarde (exclusief grond) die 80% boven de koopsom (inclusief grond) ligt. Koopsom en herbouwwaarde zijn uiteraard twee verschillende dingen, maar toch. Ik heb gevraagd of we het taxatierapport mogen inzien, maar ook dat is vooralsnog niet gebeurd.

 

Marco