Hotel beginnen. Huur pand te hoog?

[Maramee]

Ik ben hier nieuw, dus als dit bericht verkeerd staat: sorry.

 

Ik wil een hotel gaan beginnen in een klein havenstadje.

Het gaat om 15 kamers en 2 appartementen en wordt gebouwd in een monumentaal gebouw.

Het hele hotel is dus nieuw en heeft dus ook geen verleden.

 

De bezetting in dit gebied is ongeveer 45% op jaar basis.

De kamers doen ongeveer € 95 gemiddeld.

 

Er is een mogelijkheid voor een restaurant, ik weet alleen daar niks van, daar zou ik mensen voor in moeten huren.

 

Voor het hotel zelf (receptie, ontbijten, schoonmaak etc.) zullen ongeveer 5 man personeel in dienst moeten komen.

(Het hotel is 7 dagen in de week open en heeft ook een theetuin.)

 

Nu wil de eigenaar van het gebouw een huur hebben van € 11.250 per maand.

 

Ik vraag mij af, (hoe graag ik het ook wil) of dit wel te doen is.

 

Ook omdat de volledige inrichting van de kamers en restaurant door mij gefinancierd moet worden en daarvoor een lening bij de bank moet afsluiten.

 

 

[R.I.P. - Fred Wiersma]

Hallo Maramee, welkom op Higher Level!

 

Een simpel rekensommetje laat zien dat dit niet uit kan.

 

17 ruimtes * 95 EUR * 365 dagen * 45% bezetting = EUR 265.000,- afgerond

 

5 FTE personeel is (geschat) 200.000 EUR, blijft over 65000 EUR.

 

Huur: 135000 EUR / jaar

 

Verzekeringen, vergunningen, energie en water.

 

Je eigen inkomen?

 

Advies: maak een gedegen ondernemingsplan. Overigens kun je voor 135000 huur per jaar ook een aardig pand kopen...

[Maramee]

Is het personeel niet wat veel? 40.000 per persoon? En wat het ondernemersloon ongeveer kunnen zijn?

 

En er kan eventueel een restaurant in. Ik meende rond de 30 stoelen.. moet je wel meer personeel hebben, maar wat brengt een gemiddeld restaurant op, met een eenvoudige kaart (om daar maar eens mee te beginnen) Volgens de verhuurder zou dat de huur moeten kunnen dekken...

 

[R.I.P. - Fred Wiersma]

Wat de verhuurder roept moet je niet te veel gewicht aan hangen, hij heeft een belang bij jou die ruimte te verhuren.

 

Of die salarissen wel of niet te hoog zijn moet je zelf uit zoeken. Kijk naar de CAO voor horeca. En vergeet de sociale lasten en pensioenpremies etc. niet.

 

Nogmaals: maak een goed plan, met de goede cijfers!!!!

[Marco van den Maagdenberg]

Ik onderstreep het advies van Fred, maak voor jezelf een opstelling van alle opbrengsten en kosten.

m.a.w. maak een ondernemersplan op basis van reële verwachtingen, dan wordt het vanzelf duidelijk of die kosten te dragen zijn.

 

Bijkomend voordeel van het schrijven van een plan:

je ordent je gedachten door het op papier te zetten van je plannen, hierdoor worden ook mogelijke valkuilen "zichtbaar".

 

.

[Ard-Sc]

Als ik tussen de regels lees zeg je dat je nul Euro eigen vermogen hebt.

 

Dan is het advies eenvoudig: niet doen. Kans op faillissement bijna 100%.

 

Je maakt alleen een beetje kans als je in het verleden al een keer een hotel vanaf 0 hebt opgebouwd. Als je die ervaring niet hebt dan is het gekkenwerk.

 

Maar je hoeft je geen zorgen te maken: er is geen bank die dit gaat financieren.

 

 

 

[Ed]

Ik sluit me aan bij bovenstaand.......

Horeca/hotellerie wordt momenteel nauwelijks nog iets gefinancierd. Je moet zelf al met een bult ervaring en een hele grote zak geld komen, wil je van de bank een paar centen krijgen in deze tijden.

 

Op basis van de info die je tot nu toe hebt gegeven, ontbeert het je aan beiden.

 

Maak een goed plan en ga van daaruit verder werken. Neem ruim de tijd voor dat plan dan heb je alles op de rit tegen de tijd dat de horeca weer gaat aantrekken (volgens laatste rapporten 2e helft 2010 stabilisatie).

 

Succes!

[Maramee]

Ik kom niet helemaal uit niks met dit verhaal...

 

Ik heb een piepklein hotelletje in een klein dorpje. Toen ik dat overnam was de bezettingspercentage 12% en we zitten nu op bijna 50%. Dat is heel goed voor het Noorden van het land.

Het is wel klein, 4 kamers, maar daar heb ik mijn ervaring wel op kunnen doen met alle facetten van de hotelerie.

 

Daarnaast heb ik een online boekingskantoor waar je hotel kamers kunt boeken door heel Nederland en daar buiten. Veelal voor congressen beurzen, maar ook voor zakenman die onderweg is. Dit kan zowel online of direkt.

 

Waar ik geen ervaring mee heb is dus een hotel runnen met personeel (alhoewel ik heel lang geleden wel als intercedente heb gewerkt, dus helemaal vreemd is personeel niet voor mij) en huur... En dat is op dit moment de grote vraag, is de huur niet veel te hoog en dat denk ik wel, maar hoe breng ik dit het beste in kaart voor de verhuurder, want het lijkt me toch wel een uitdaging.

Ik heb dus geen ervaring met wat redelijk is om aan huur te betalen aan een verhuurder. Ik heb wel percentages gezien van 15% van de omzet, maar dan is het gat wel heel erg groot met wat hij vraagt.

 

Het is ook nog niet zover, het hotel wordt nog gebouwd en zal pas op zijn vroegst klaar zijn oktober 2010.

 

Ik heb overigens wel een gesprek met mijn bank, ben dus benieuwd wat deze gaat zeggen.

 

 

[R.I.P. - Fred Wiersma]

...

En dat is op dit moment de grote vraag, is de huur niet veel te hoog en dat denk ik wel, maar hoe breng ik dit het beste in kaart voor de verhuurder, want het lijkt me toch wel een uitdaging.

Ik heb dus geen ervaring met wat redelijk is om aan huur te betalen aan een verhuurder. Ik heb wel percentages gezien van 15% van de omzet, maar dan is het gat wel heel erg groot met wat hij vraagt.

...

 

 

Dat is toch simpel? Omzet 265000 Eur, huur 135000 Eur = bijna 51% !!! Als de huur niet naar beneden kan moet de omzet dus fors omhoog. En vergeet je andere kosten niet...

 

Kan hij het verhuren aan iemand anders? Heb jij andere mogelijke panden op het oog?

[Marco van den Maagdenberg]

Ik heb dus geen ervaring met wat redelijk is om aan huur te betalen aan een verhuurder. Ik heb wel percentages gezien van 15% van de omzet, maar dan is het gat wel heel erg groot met wat hij vraagt.

 

Het is ook nog niet zover, het hotel wordt nog gebouwd en zal pas op zijn vroegst klaar zijn oktober 2010.

 

Ik heb overigens wel een gesprek met mijn bank, ben dus benieuwd wat deze gaat zeggen.

 

Wat een redelijke huur is, zal mede afhangen van de opbrengsten die je met dat pand kunt (gaan) genereren.

Je kunt dat zichtbaar maken middels een financieel plan, zoals je dat al eerder geadviseerd is.

 

Zorg dat je zo'n plan op papier hebt, voordat je met je bank gaat praten !, maakt een veel serieuzere indruk.