praktijkruimte huren, waarop letten?

[waterlelie]

Ik wist niet zo goed waar ik dit topic moest starten, dus als ik verkeerd zit hoor ik het wel. Ik ben zelf schoonheidsspecialiste en van het weekend heb ik een gesprek bij een pedicure om een ruimte bij haar te huren, zij zit in een groot pand. Haar kosten zijn rond de 1200 euro en zij heeft in totaal 4 cabines in dat pand. 2 daarvan gebruikt zij zelf, 1 een masseur en 1 heeft ze nog te huur. Die zou ik dan eventueel willen huren. Ik zit nu een beetje na te denken wat allemaal belangrijk is om te bespreken. Ik heb nu:

 

- huurprijs (ruimte is ongeveer 15 m2)

- openingstijden

- klanten (ik doe namelijk zelf ook pedicure, hoe gaan we dat dan doen, of moet ik mijn pedicureklanten die ik nu heb niet meer behandelen en naar haar doorverwijzen? masseren doe ik trouwens ook)

 

In beginsel zou ik 2 dagen vol zitten, maar het is wel de bedoeling om 4 dagen in de week vol te zitten met klanten. Hebben jullie nog tips waar ik op moet letten, ben op dit gebied echt een leek.

[John B]

Hallo waterlelie,

 

Wat zaken die me te binnen schieten:

 

- zijn alle faciliteiten aanwezig die je nodig hebt (electriciteit, water, ventilatie, telefoonaansluiting, internet)

- heb je voldoende daglicht

- is de ruimte goed toegankelijk voor jouw doelgroep

- is de ruimte voldoende geluidsdicht (heb je last van de anderen of zij van jou, denk bijv. aan muziek)

- mag je de ruimte vrij inrichten (andere kleuren, gaten boren etc.)

- is er een gezamenlijke wachtruimte (en is dat handig als je allebei masseert/pedicuurt en klanten onderling de tarieven/behandelwijzen bespreken)

- stel dat een andere ruimte vrijkomt, mag daar dan eventueel ook een schoonheidsspecialiste in?

- mag je naambordje aan de buitenkant van het pand

- is er een aparte bel voor jouw ruimte of moet de buitendeur altijd open blijven (denk aan ongewenst bezoek)

- mag je flyers etc. in de wachtruimte neerleggen

- kun je altijd bij je post

- wat is de opzegtermijn (wederzijds)

- zijn er bijkomende kosten

 

Groet,

 

John

[waterlelie]

Ha meneer Bouwmans, heel erg bedankt voor uw reactie! Ik heb uw lijstje uitgeprint en gisteren meegenomen naar het gesprek. :) Ik moet toch echt even mijn hart luchten want het voelt allemaal heel slecht aan voor mij. :( De partner van de pedicure zorgt voor het financiele gedeelte en hij was dan ook gisteren bij het gesprek, zij beslist hierover niets. Er is nogal wat onenigheid over de huurprijs, hij komt namelijk telkens met een ander bedrag en constructie (we zijn nu twee weken bezig met de huurprijs) en maakt mij erg onzeker.

 

dit zijn de prijzen die hij mij aangaf, ik ga uit van 40 uur/fulltime daar werken omdat dat wel mijn doelstelling is, eerst kwam hij met:

 

1. 29 euro per dagdeel, wat voor mij zou uitpakken 1160 euro p/maand, zijn vrouw vertelde me deze constructie van de week:

2. 5 euro per uur, dus rond de 900 euro p/maand en gisteren kwam hij met dit:

3. 350 euro excl btw + 5% omzet per maand

 

Ik vind het heel vervelend dat hij zich niet gewoon wil houden aan een bepaald maandbedrag. Zijn vrouw heeft me al verteld hoeveel ze voor het pand betaalt en met de eerste 2 constructies zou ik er al bijna voor opdraaien in mijn eentje. Terwijl die man het telkens als een koopje doet voorkomen. verder vind ik het helemaal geen prettig idee dat ik elke maand moet vertellen wat mijn omzet is geweest. Ik vind dat heel vervelend, het is toch mijn salon?! Ik bedoel, ik weet haar omzet uiteraard ook niet, en een maandbedrag zou toch voldoende moeten zijn want ik houd mijn eigen naam en bedrijf, alleen zit ik in haar pand.

 

Bij de vraag 'of er bijkomende kosten' zijn, begon de man te lachen en zei hij: nou als je nog wat weet, graag. Ik voel me totaal niet serieus genomen en ben bang dat als ik straks met een bepaalde huurprijs akkoord ga dat hij dan telkens met iets anders komt aanzetten wat me alleen maar geld gaat kosten, want zo voelt het nu voor mij. :( Ik vind het ook gewoon eng worden zo. Het is misschien ook wel een lachertje voor hem (meisje van 24 die een zakelijke transactie probeert te doen), maar voor mij is het echt een serieuze zaak. Het is ook lastig dat ik niemand kan meenemen die me kan ondersteunen of die er verstand van heeft. Nou ja, morgen weet ik meer. Ik moest het even kwijt.

 

[waterlelie]

oh ja, ik zie dat ik de verkeerde afmeting heb neergezet in de eerste post, de ruimte is 10 m2 groot.

[John B]

Hallo waterlelie,

 

Het voelt voor jou niet goed (je gebruikt zelfs het woord "eng") en dan zou mijn reactie zijn: niet doen.

 

In een pand met een eigen ingang, waarbij je onafhankelijk van de verhuurder je gang kunt gaan, kan een slechte relatie met die verhuurder al voor behoorlijk wat problemen zorgen. In jouw geval is de afhankelijkheid aanzienlijk groter en dan is een goede relatie met de verhuurder onontbeerlijk. Met een start zoals je die nu hebt meegemaakt zou ik niet veel vertrouwen hebben in een plezierige werkomgeving in hun pand.

 

Ik vind een huurprijs van 1160 euro per maand ook erg fors voor 10 m2, zeker als je begint met 2 dagen in de week. Heb je al eens een berekening gemaakt van je inkomsten en je kosten, zodat je weet hoe je financieel uitkomt en hoeveel huur je dus kunt opbrengen?

 

Groet,

 

John

[Bazzio]

Ik moet toch echt even mijn hart luchten want het voelt allemaal heel slecht aan voor mij.

Als het zo voelt gaat het denk ik niet meer goedkomen, de 'klik' is ook erg belangrijk.

tenslotte gaan jullie voor een langere tijd in hetzelfde pand werken.

 

1. 29 euro per dagdeel, wat voor mij zou uitpakken 1160 euro p/maand, zijn vrouw vertelde me deze constructie van de week:

2. 5 euro per uur, dus rond de 900 euro p/maand en gisteren kwam hij met dit:

3. 350 euro excl btw + 5% omzet per maand

De eerste twee opties zijn in mijn ogen echt veel te duur voor de ruimte die je krijgt, ik zou bijna zeggen absurd.

De derde optie is zeker geen optie, zij hoeven helemaal geen inzage te hebben in jouw cijfers en dat wil je zelf uiteraard ook niet.

 

Mijn gevoel zegt dat 400 per maand meer dan redelijk is, maar ik ben geen expert.

Omgerekend naar mijn eigen winkel (A-lokatie) is dat nog 15% meer dan mijn meterprijs (!)

 

Je hebt er niet bijverteld hoe goed/slecht de lokatie is

en of haar salon zodanig goed bekend is dat zij heel veel klanten trekt (soort van goodwill)

wellicht dat het factoren zijn waarom ze zo'n hoge prijs betalen?

[waterlelie]

Fijn dat er wat reacties zijn, echt waar! :) Ik heb verschillende berekeningen gemaakt van inkomsten/uitgaven, als het goed is ben ik daar wel uit. In beginsel is het belangrijkste dat ik de huur eruit heb en ik heb wel een bepaald bedrag dat ik max aan de huur wil besteden want er zijn nog zoveel extra kosten die erbij komen kijken; productverbruik, aanspr verzeker, sena, etc., etc.

 

De locatie is prima, niet super. Wel vlakbij een klein winkelcentrumpje met supermarkt, groenteboer, slager, maar het ligt niet daar tussen oid, maar net 300 meter verderop. En de mensen die daar komen zijn meer gefixeerd op het winkelgedeelte. Maar het is in ieder geval niet helemaal afgelegen ofzo. Misschien vergelijkbaar met een b2 locatie?

 

Haar salon is net gestart en zij moet het ook nog opbouwen, dus ik denk dat we beiden wat aan elkaar kunnen hebben. Zij heeft op dit moment misschien net zoveel klanten als ik. Er zat voorheen wel een schoonheidssalon en die is vertrokken en heeft wel haar klanten meegenomen. Dus in principe is het gewoon een nieuwe start met weinig klanten en aanloop op dit moment.

 

Ik heb vandaag wel een makelaar gevraagd met advies over de ruimte en die schrok van het bedrag. Hij adviseerde mij alleen voor de cabine zelf max 200 euro, maar aangezien er ook een wachtruimte en balie is waar ik gebruik van kan maken kan je het bedrag natuurlijk wel hoger maken. Lastig hoor allemaal, maar ik zou echt graag nu een stap hoger willen zetten, nu werk ik nog in mijn appartement.

[Roel J]

nou nou als een makelaar schrikt van de prijs dan zou ik heeeel hard wegrennen of "de man van de pedicure" gewoon net zo hard uitlachen als ie bij jou doet/probeert. Volgens mij ben jij degene die hier wel zakelijk kijkt naar wat je wil (met hier en daar wat onzekerheid door onervarenheid). Ik lees al even mee op dit draadje en had al de indruk dat "de man van.." eerder uit ondeskundigheid jou probeert te "klein te krijgen" als dat ie daadwerkelijk zlef verstand van zaken heeft. De situatie is waarschijnlijk zo dat zijn vrouw graag de kosten wil delen van het pand en dat hij nu dollartekens ziet en zich grootgrondbezitter waant.

 

Ik kan me goed voorstellen dat je een stap wil maken maar er zijn vast andere opties te vinden, gewoon geduld hebben tot iets beters voorbijkomt of maak zelf een tegenvoorstel desnoods aan de pedicure zelf. (speel ze een beetje tegen elkaar uit, wel leuk houden, ik denk dat zij op een bepaald moment het belangrijker vind dat ze niet alleen zit)

En dan niet rekenen uit het punt. "Ook al is het duur. Ik red het er wel mee". Nee je hebt nu van een makelaar gehoord dat die cabine 200 euro waard is. De wachtruimte kun je ook uitrekenen, misschien is ie net zo groot als de cabine dan is ie ook ongeveer 200 euro waard maar die deel je samen dus 100 euro per maand maximum. Ik heb eerder al iemand een bedrag horen roepen van 400 euro. Volgens mij kun je dan een aardig plaatje maken. Zorg dat je in ieder geval ook hele goede afspraken maakt over de bijkomende kosten (leg vast dat ze er niet zijn of dat jullie de kosten voor bijv planten of bloemen in de wachtkamer delen in goed overleg)

Ik denk dat als je dat combineert met afspraken over pedicure klanten (jij doet alleen pedicure bij je vaste klanten en die voor een totaal behandeling komen) en de "moeilijke voeten" stuur je direct door naar haar.. misschien kun je nog wel een mooie combi actie bedenken, klanten die bij jou voor schoonheidsbehandeling komen mogen bij haar een pedicure behandeling tegen 25% korting doen en andersom pedicure klanten kunnen bij jou een schoonheidsbehandeling met korting krijgen.

 

Ik denk als je met haar in een dergelijke gesprek / onderhandeling komt dat de ruimte huren al snel een lastige formaliteit is.

 

Zorg in elk geval dat je op basis van alle info die je nu hebt verzamelt weet wat jou maximale prijs is en ga daar niet overheen. Dan nog maar een (half) jaartje uit het appartement.

[Bazzio]

Zorg in elk geval dat je op basis van alle info die je nu hebt verzamelt weet wat jou maximale prijs is en ga daar niet overheen. Dan nog maar een (half) jaartje uit het appartement.

Ik zei idd "400 is meer dan redelijk" ,

misschien had ik duidelijker moeten zijn, het zou mijn absolute max zijn als ik er graag zou willen zitten.

Door de nadere uitleg over de lokatie en de bekendheid van de bestaande salon ben ik persoonlijk van mening dat ik het er ook niet voor over zou hebben.

Je zal zelf nog een hoop marketing (lees euro's) moeten doen om klanten naar jouw salon te krijgen.

 

Ik denk dat je de schatting van de makelaar goed kunt gebruiken in de volgende onderhandelingsronde. Succes! :)