problemen huurovereenkomst

[bobbonaire]

Goedendag,

 

wij huren een pand waarin een restaurant zit. Het a la carte restaurant zit op de begane grond, op de eerste verdieping hebben wij de keuken en een extra zaal en op de 2e verdieping bevind zich een appartement met 2 slaapkamers, woonkamer, keuken en badkamer.

Ik ben een tijd geleden begonnen met het opknappen van het appartement om er zelf te gaan wonen, toen ik dat aan mijn huisbazin aangaf, zei ze dat bewoning van het pand absoluut niet mocht (dit terwijl er al een compleet appartement boven zit?). In mijn huurcontract staat het volgende:

 

Het gehuurde, bestemming, gebruik

1.1 Deze huurovereenkomst heeft betrekking op de bedrijfsruimte, hierna 'het gehuurde' genoemd, plaatselijk bekend .......(hier staat het adres)

 

en nader aangegeven op de aan deze akte gehechte en door partijen gewaarmerkte tekening en/of omschrijving van het gehuurde, die deel uitmaakt/uitmaken van deze overeenkomst.

1.2 Het gehuurde mag uitsuitend worden gebruikt als petit restaurant.

 

1.3 Het is hurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van vrhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven da omschreven in 1.2

 

 

Bij de gemeente staat dit pand ook igeschreven als woonwinkelruimte. Dan mag ik zelf toch gewoon boven de zaak wonen, dit valt dan toch onder een bedrijfswoning en verander ik niets aan d bestemming.

 

Hopend op een antwoord hierop en alvast bij voorbaat dank.

[StevenK]

Als in het contract zoals door de TS aangegeven wordt aangegeven wordt dat de ruimte enkel gebruikt mag worden als commerciele ruimte lijkt mij dit toch vrij expliciet.

Het huurcontract is een standaard ROZ contract, als ik het goed zie. Je wilt niet weten hoeveel van die huurovereenkomsten er zijn waarin het benoemde gebruik een ander is dan het feitelijk gebruik.

 

Hoe dan ook moet beoordeeld worden wat TS precies gehuurd heeft. Als TS een huurovereenkomst heeft gesloten voor een pand waarin zich mede een woning bevond, dan heeft hij mede een woning gehuurd, tenzij de verhuurder in redelijkheid niet kon weten dat er een woning was.

Dat volgens het bestemmingsplan gelegenheid voor woon/commercieel bestaat wilt nog niet zeggen dat een woning regeltechnisch voldoet aan de eisen om dit daadwerkelijk uit te voeren. Een bestemmingsplan geeft enkel de mogelijkheid tot vervolgens is het aan de eigenaar kunst om dit daadwerkelijk in te vullen.

Klopt als een zwerende vinger.

Zoals ik reeds eerder aangaf kan het best dat bouwtechnisch een woning niet aan beide eisen voldoet. Conform het bouwbesluit is namelijk een splitsing in de eisen. Daarnaast kan het ook verzekeringtechnisch anders aanpakken. Reden te meer om als eigenaar juist dit niet toe te laten.

Dat het voor de verhuurder prettiger is wanneer er geen woning is, is duidelijk. Maar de vraag die beantwoord moet worden is, kort samengevat, wat nu de inhoud van de huurovereenkomst is. En die inhoud moet bepaald worden aan de hand van alle omstandigheden van het geval op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst.

[Johan Mulder]

Heren,

 

Hier is wel rechtspraak over hoor. Zie eens: LJN: BC1293, Gerechtshof Amsterdam , 1905/06. Een atelier wordt (te gebruiken als atelier expostieruimte) wordt door huurder (deels) betrokken als woning. Het Hof beslist dat het een gemengde huurovereenkomst betreft en dus ook de regels van bedrijfsruimte 7:230A BW niet van toepassing zijn op grond van redelijkheid en billijkheid.

 

Daarnaast is er andere rechtspraak die ziet op de situatie andersom, namelijk woonruimte die als bedrijfsruimte wordt gebruikt (hennepkwekerijen bijvoorbeeld). Die huurovereenkomsten worden doorgaans ontbonden!

 

Succes en ik denk dat Steven is dit geval gelijk heeft, sorry Edward.

 

Gr.

Johan

[bobbonaire]

Goedendag Heren en Dames,

 

ten eerste wil ik iedereen bedanken voor de vele reacties (had ik niet verwacht). Maar als ik dit in het kort samen vat. Sta ik dan sterk in mijn schoenen om er gewoon boven te gaan wonen of moet iemand dan eerst mijn huurcontract nog inzien.

 

Mvg Bob

[Edward]

Heren,

 

Hier is wel rechtspraak over hoor. Zie eens: LJN: BC1293, Gerechtshof Amsterdam , 1905/06. Een atelier wordt (te gebruiken als atelier expostieruimte) wordt door huurder (deels) betrokken als woning. Het Hof beslist dat het een gemengde huurovereenkomst betreft en dus ook de regels van bedrijfsruimte 7:230A BW niet van toepassing zijn op grond van redelijkheid en billijkheid.

 

 

De vraag of hier sprake is van een gemengde huurovereenkomst speelt hier in het geheel niet. Die vraag speelt pas wanneer onduidelijk is welk huurregime op de overeenkomst van toepassing is. Met andere woorden, gaat het om de huur van woonruimte, middenstandsruimte of overige bedrijfsruimte? Met name wanneer uit de aard van de zaak niet blijkt welke bestemming (in de zin van het huurrecht) op die zaak rust, dan kan aan de hand van de jurisprudentie redelijk eenvoudig worden bepaald welk set regels van toepassing is.

 

Ik sluit overigens niet uit dat de verhuurder wel met deze vraag tobt en daarom probeert bewoning te voorkomen, maar dit ter zijde. Juridisch speelt die vraag (nog) niet.

 

De kernvraag waar het in deze om draait is of huurder zonder nader overleg met verhuurder de woonruimte in gebruik mag nemen. Als daarover tussen partijen geen afspraken bestaan dan luidt het antwoord: ja, dat mag mits de aard van de zaak dat gebruik toelaat. In deze zijn verhuurder en huurder echter verder gegaan. Zij spreken met elkaar af op welke wijze de huurder de ruimte zal aanwenden. Alsdan geldt de hoofdregel van artikel 214 van boek 7 Burgerlijk Wetboek:

 

De huurder is slechts bevoegd tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen, en, zo daaromtrent niets is overeengekomen, tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is.

 

Uit artikel 7:214 BW volgt dat de contractuele bestemming bepalend is voor het gebruik. Alleen wanneer contractueel geen bestemming is overeengekomen, dient men te kijken naar de vraag welk gebruik is toegelaten gelet op de aard van de zaak.

Bij de verhuur/huur van bedrijfsruimte is het overigens zeer gebruikelijk dat gedetailleerd wordt vastgelegd voor welke bedrijfsvoering de zaak wordt verhuurd. Als die is vastgelegd dan zal de huurder daar ook een invulling aan moeten geven. Over dat gebruik bestaat immers de wilsovereenstemming, anders niet. Wijkt de huurder af dan pleegt hij strikte genomen wanprestatie jegens de verhuurder.

 

Ergo, de huurder kan niet zomaar zonder toestemming van de verhuurder afwijken van de overeengekomen bestemming.

Het feit dat het gehuurde ook een woonruimte betreft maakt niet dat de huurder deze ook zomaar als woonruimte mag betrekken. Het gebruik van die ruimte is bepaald in de huurovereenkomst, te weten: bedrijfsruimte. Niet meer en niet minder. Dat die ruimte ook geschikt zou zijn voor bewoning doet aan de contractuele bestemming niet af.

 

Wat is echter het redelijk belang dat de verhuurder heeft om zich te verzetten tegen het gebruik van de woonruimte? Het is daarvoor onder meer van belang om te weten of de woonruimte kwalificeert als zelfstandige woonruimte (lees: eigen voordeur, eigen voorzieningen als douche, toilet en keuken) of als onzelfstandige woonruimte. Dit is bepalend voor de vraag welk huurregime van toepassing is. Voor de huur van woonruimte gelden geheel andere regels dan de huur van middenstandsruimte (artikel 7: 290 e.v.).

 

In het verschil in huurregime ligt ook het belang van de verhuurder besloten. Bij woonruimte geldt de huurbescherming, een andere gebrekenregeling en onderhoudsverplichtingen dan voor bedrijfsruimte, de huurprijzenwet, etc.. Denk alleen al aan het feit dat de verhuurder van woonruimte slechts zeer beperkt is in zijn rechten om de huurovereenkomst te beëindigen, terwijl de huur van bedrijfsruimte steeds beperkt is in de tijd. Aldus kan de verhuurder een zwaarwegend belang hebben om vast te houden aan zijn standpunt dat de ruimte alleen maar mag worden gebruikt zoals contractueel overeengekomen. Juridisch ligt daar nog wel een marge wanneer het een afhankelijke onzelfstandige woonruimte betreft, maar daarvoor zal toch eerst meer duidelijk moeten zijn over het huurobject zelf.

 

Nog een laatste opmerking van mijn kant. De bestemming volgens het bestemmingsplan waarnaar hierboven wordt verwezen, is geheel niet relevant voor beoordeling van de vraag van TS in welke contractuele verhouding de huurder tot zijn verhuurder staat. Het bestemmingsplan is een instrument voor de ruimtelijke ordening. De handhaving hiervan ligt bij de lokale overheid, nergens anders.